Стерник Г. М. , Стерник С. Г. gm_sternik@sterno. ru www. realtymarket. ru ЕДИНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ АЛГОРИТМ АНАЛИЗА РЫНКА, МАССОВОЙ И ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ НА ОСНОВЕ ДИСКРЕТНОГО ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (доклад на XII Международном конгрессе оценщиков «Информационно-аналитическое обеспечение индивидуальной и массовой оценки недвижимости» 16 декабря 2010, г. Москва)
Содержание доклада • Взаимодействие аналитиков рынка недвижимости и оценщиков • Концепция использования методологии анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности • Квалифицирование Объекта как товара на рынке недвижимости • Анализ (мониторинг) сегмента рынка • Массовая оценка объектов недвижимости по результатам дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка • Использование результатов анализа рынка при индивидуальной оценке недвижимости • Выводы
Взаимодействие аналитиков рынка недвижимости и оценщиков Еще вчера можно было констатировать, что отсутствие в ФСО полноценного раздела о методологии анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности, а также слабая осведомленность многих оценщиков об этой методологии являются причиной того, что раздел отчета об оценке «анализ рынка» в большинстве случаев по сегодняшний день не организован как составная часть исследовательского алгоритма, логически связанная с другими разделами и отчетом в целом. Разработка и принятие нового ФСО-4 принципиально изменило эту ситуацию. Сегодня каждый Оценщик, независимо от того, занимается ли он индивидуальной или массовой оценкой недвижимости, обязан овладеть методологией анализа рынка и использовать ее в своей работе – либо самостоятельно, либо с включением в команду специалиста – Аналитика рынка недвижимости (сотрудника собственной компании или на аутсорсинге).
Особенность деятельности аналитика – огромный объем рутинной и творческой работы, требующей специфических знаний и навыков. С точки зрения потребностей оценочной деятельности он включает следующие этапы: - создание аналитических баз данных (АБД) на основе специально разработанных стандартов описания информационных объектов; - наполнение, регулярное обновление АБД на основе риэлторской и иной информации, обеспечение постоянного взаимодействия с источниками данных и максимального их использования, верификация данных; - классификация объектов по качеству, размеру и местоположению и иным признакам на основе специально разработанных стандартов классификации; - ежемесячный (ежеквартальный) мониторинг сегмента рынка на основе статистической обработки данных и построения модели рынка, которая в случае использования для целей оценки недвижимости представляет собой модель ценообразования.
Анализ рынка выполняется с различными целями и для различных заказчиков. Тем самым обеспечивается частичный возврат инвестиций в аналитическую деятельность, вплоть до полной самоокупаемости аналитического подразделения. Стратегический и оперативный менеджмент Отраслевой экономический анализ Информирова ние СМИ и потребителей (PRдеятельность) Анализ рынка Маркетинг (промоушн и реклама) Инвестиционный анализ и консалтинг Оценка объекта Постановка задачи Результаты
В связи с этим анализ рынка включает в себя (помимо мониторинга) также этапы исследования и прогнозирования развития рынка, а в модели рынка, рассчитываемой на этапе мониторинга, содержится несколько десятков показателей-индикаторов пространственно-параметрического и динамического развития рынка. Прогнозы, консалтинг прог нозиро вание Аналитика, консалтинг исследование Статистика, консалтинг мониторинг Данные, консалтинг Создание и наполнение аналитических баз данных Первичные данные (риэлторские базы данных, госорганы, СМИ, Интернет, полевое обследование и т. д. )
Концепция использования методологии анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности Методология анализа рынка недвижимости обеспечивает оценщику полный комплекс информации о рынке, необходимой для использования в соответствии с ФСО при любом подходе – сравнительном, затратном, доходном, в индивидуальной оценке и при массовой оценке. Единый исследовательский алгоритм анализа рынка, массовой и индивидуальной оценки построен на использовании методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка (ДППМ). Он включает следующие этапы: -квалифицирование объекта оценки как товара на рынке недвижимости (по назначению при текущем и предполагаемом использовании, виду отчуждаемых прав, классу качества проекта, местоположению, размеру и другим признакам); - кабинетное исследование рынка на основе вторичной информации (обзор аналитических публикаций в сегменте рынка и уточнение квалифицирования); -сбор и предварительная обработка фактических рыночных данных в соответствии с требованиями методологии ДППМ; -построение числовой дискретной пространственно-параметрической модели рынка, при необходимости уточнение квалифицирования и пересчет ДППМ; -массовая оценка заданного перечня объектов; -расчет поправок и других рыночных показателей, необходимых при индивидуальной оценке; - индивидуальная оценка объекта.
Комплексный исследовательский алгоритм анализа рынка, массовой и индивидуальной оценки Рыночная информация Анализ рынка Кабинетное исследование рынка Обзор публикаций (вторичные данные о генеральной статистической совокупности) Аналитическая база данных (репрезентативная выборка объектов-аналогов) Квалифицирование Объекта (объектов) как товара на рынке недвижимости при текущем и предполагаемом использовании Дискретная пространственнопараметрическая модель рынка аналогов Отчет о мониторинге сегмента рынка Массовая оценка Перечень и характеристики объектов оценки Интервальная оценка объектов с определенной погрешностью Отчет о массовой оценке Вербальная модель диапа зона рыночной стоимости Объекта (объектов) с неопре деленной погрешностью нет Погреш ность меньше заданной? да конец Расчет поправок, применение специальных методик Индивидуальная оценка Точечная оценка Объекта с минимизированной неопре деленной погрешностью тремя подходами Отчет об оценке Объекта
Квалифицирование Объекта как товара на рынке недвижимости ● описание Объекта (объектов), выявляющее существенные признаки в качестве факторов ценообразования (географическое местоположение; расположение по отношению к значимым факторам окружающей инфраструктуры; техникоэкономические параметры - размеры, архитектурно-конструктивные, инженерные и функциональные особенности, период строительства, состояние, степень износа; состояние прилегающей территории; потенциально разрешенное функциональное назначение, фактическая стадия и срок завершения реализации планируемого функционального назначения в установленном порядке; оцениваемые права); ● обоснование принадлежности Объекта (объектов) к определенному сегменту рынка по совокупности вышеперечисленных признаков с учетом текущего и предполагаемого использования (НЭИ); ● на основании обзора аналитических публикаций по выбранному сегменту рынка, в случае необходимости, корректировка квалифицирования Объекта (объектов); ● в дальнейшем, в ходе этапов анализа рынка и индивидуальной оценки производится одна или несколько следующих итераций уточнения квалификации Объекта (объектов).
Анализ (мониторинг) сегмента рынка Анализ рынка в интересах оценочной деятельности на основе методологии ДППМ сводится к статистическому мониторингу сегмента рынка в выбранном временном периоде (месяц, квартал или год) и включает: ● сбор информации, т. е. создание и наполнение (на основе риэлторской и иной информации) Аналитической базы данных сегмента рынка; ● верификацию данных (очистку от артефактов, дублей и повторов, по возможности - восполнение недостающих данных); ● разработку классификации объектов рынка по качеству, местоположению (зонирование территории) и по другим признакам; размеру, ● расчленение подготовленной выборки объектов на группы (кластеры) в соответствии с произведенной классификацией; ● статистическую обработку выборок в каждом кластере и построение числовой пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ); ● подготовку мониторингового отчета о состоянии сегмента рынка в заданном периоде на основе первичной информации.
Массовая оценка объектов недвижимости по результатам дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка Массовая оценка группы объектов недвижимости в комплексном алгоритме выполняется либо самостоятельно, либо является обязательным этапом, предшествующим индивидуальной оценке. При этом размер группы определяется целью исследования. Сущность методики массовой оценки, основанной на методологии ДППМ, заключается в том, что: ● изучается заданный перечень объектов оценки и их характеристики; ● определяется принадлежность каждого оцениваемого объекта к одному из сегментов и/или одной из ценовых ниш (кластеров); ● после квалифицирования объекта как товара на рынке недвижимости и определения принадлежности к ценовой нише ему приписывается средняя стоимость и диапазон стоимости, полученные в ДППМ; ● при необходимости уменьшения диапазона для отдельных объектов, в оценку могут вноситься детализирующие индивидуальные поправки (корректировки, коэффициенты), определяемые по данным ДППМ любыми корректными методами.
Использование результатов анализа рынка при индивидуальной оценке недвижимости Четвертый этап комплексного алгоритма начинается с проверки погрешности оценки стоимости Объекта при массовой оценке. Если для массовой оценки приемлемой считается погрешность - +/-(15 -20)%, то для индивидуальной – до 5%. В случае выполнения этой нормы расчет заканчивается, и результаты массовой оценки для конкретного Объекта принимаются в качестве его индивидуальной оценки. В противном случае по данным ДППМ вычисляются индивидуальные поправки (корректировки) на отклонения отдельных характеристик оцениваемого объекта от средних для исследованной группы аналогов, и производится окончательный расчет стоимости объекта.
В случае перехода к индивидуальной оценке по текущему или предполагаемому использованию объекта, для каждого из подходов к оценке необходимо путем анализа рынка получить, по возможности, ценообразующие данные соответствующего содержания: ● для всех подходов – сведения из открытых публикаций, позволяющие квалифицировать Объект как товар на рынке недвижимости, т. е. определить его нишу на рынке (применительно к функциональному назначению, виду прав собственности, местоположению, классу качества проекта, размеру помещений, стадии строительства и другим квалификационным признакам), сведения о макроэкономических и макрофинансовых условиях в стране, регионе, городе, районе, сведения из Аналитической базы данных, содержащие первичную параметрическую выборку аналогов Объекта оценки (содержащую данные о характеристиках объектов, временных и ценовых параметрах предложения, спроса и сделок в сегменте продажи и аренды); ● для сравнительного подхода – сведения из результатов мониторинга сегмента рынка (статистические показатели выборки аналогов - мин. , макс. , средняя цена сделок, предложения, спроса на продажу и арендных ставок, погрешность в определении средней, коэффициент торга, средний срок экспозиции, групповые корректировки), при необходимости - уточненная параметрическая выборка аналогов Объекта оценки и индивидуальные корректировки;
● для затратного подхода – сведения, влияющие на представления о восстановительной стоимости и стоимости замещения аналогов в сегменте Объекта оценки и о специфике именно для данного сегмента экономической интерпретации накопленного износа по видам (физический, функциональный, экономический); ● для доходного подхода - сведения о параметрах бизнес-планирования и анализа эффективности инвестиций в сегменте (достигнутая и ожидаемая фаза, стадия развития, тип рынка в сегменте, прогноз динамики цен и арендных ставок в сегменте, коэффициент капитализации, другие среднерыночные показатели доходности различных операций в сегменте, желаемая прибыльность операций инвесторов). На практике ограниченная возможность сбора и анализа данных, как правило, дает для дальнейшей оценки объекта фрагментарный массив (матрицу) критериев и значений. Практическое завершение процедуры индивидуальной оценки объекта по таким данным неминуемо связано с частичным игнорированием недостающих критериев оценки и/или с различной степени искаженным интуитивным моделированием недостающих критериев. Следовательно, дальнейший процесс и результаты оценки на основании полученных данных находятся в исключительной зависимости от знаний и опыта эксперта в предметной области (рыночных операций в сегменте оцениваемого объекта), т. е. содержат существенный фактор неопределенности. Применение ДППМ обеспечивает минимизацию указанного фактора.
Выводы 1. Применение комплексного исследовательского алгоритма анализа рынка, массовой обеспечивает и индивидуальной оценщику максимально оценки доступную недвижимости полноту и достоверность результатов оценки. 2. Необходимо силами РОО организовать сплошную переподготовку оценщиков на трехдневных курсах по теме «Методология использования анализа рынка в оценочной деятельности» в объеме 24 уч. часа.
Спасибо за внимание! Стерник Г. М. Тел. (495)795 -71 -58 gm_sternik@sterno. ru www. realtymarket. ru