СРО НП Строительное региональное партнерство Редевелопмент городских территорий

СРО НП «Строительное региональное партнерство» Редевелопмент городских территорий, застроенных индивидуальными жилыми домами, как ресурс развития жилищного строительства Докладчик: Федорченко М. В. ген. директор СРО НП «Строительное региональное партнерство» , член Экспертного совета НОСТРОЙ. зам. председателя комиссии по местному самоуправлению, ЖКХ и градостроительству Общественной палаты НСО

НОВОСИБИРСК - САМОЕ КРУПНОЕ МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Список городов России по численности населения 2014 г. 1. Мо с к в а – 1 2 1 1 1 0 0 0 2. С а нк т - П е т е р б у р г – 5 1 3 2 0 0 0 5 3. Но в о си б и р ск – 1 547 801 4. Е к а т е р и нб у р г – 1 4 1 2 0 0 0 5. Н о в г о р о д - 1 2 6 3 0 0 0 Объем сдачи жилья в г. Новосибирск в 2013 г. - 1, 18 млн. кв. м Средняя удельная цена на вторичном рынке жилья города – 62, 8 т. р. /кв. м. Свободные территории для строительства: планируется 11 территорий в целях многоэтажного жилищного строительства общей площадью порядка 250 га (планируемый объем ввода жилья – порядка 2 млн. кв. метров). 6 территорий для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства общей площадью порядка 380 га (планируемый объем ввода жилья - порядка 0, 7 млн. кв. метров)

р. п. Коченево 6, 89 га –жилищное строительство Новолуговской сельсовет, Новосибирский район 23, 6 га – жилищное строительство (многодетные семьи) Новолуговской сельсовет Новосибирский район_21 га – жилищное строительство г. Новосибирск Советский район_36, 77 га Верх-Тулинский сельсовет Новосибирский район_12, 23 га-объект стройиндустрии 36 га – жилищное строительство, 2 участка 17 га ЖСК Мичуринский сельсовет Новосибирский район 4 участка под жилищное строительство Р. п. Краснообск_3 участка- жилищное строительство г. Новосибирск Советский район_2 участка общая площадь 9 га для жилищного строительства (ЖСК) Барышевский сельсовет Новосибирский район_2 участка 16 га – для жилищного строительства г. Бердск_3 участка_27, 8 гажилищное строительство Морозовский сельсовет Искитимский район_7 участков Мичуринский сельсовет Искитимский район_19, 7 га –жилищное строительство (ЖСК) Мичуринский сельсовет Искитимский район_74, 89 га для жилищного строительства (ЖСК) Перспективные территории на будущие периоды – за пределами города. Фонд РЖС выделяет 3 тыс. Га (10 млн. кв. м. жилья). Ожидается острый дефицит перспективных строительных площадок в черте города г. Искитим _21, 3 га – объект стройиндустрии

СНОСИМЫЙ ЧАСТНЫЙ СЕКТОР В Г. НОВОСИБИРСКЕ • Красным помечены зоны, занятые частным сектором на карте центральных районов города Новосибирск Частный сектор вдоль улицы Б. Богаткова (исторический район Закаменка). 1400 м от Новосибирского Оперного театра (площадь Ленина). 550 га - может быть освоено под жилые кварталы и общественную застройку на территориях сносимого по ген. плану частного сектора

ПРОБЛЕМЫ ЗАСТРОЙКИ ТАКИХ ТЕРРИТОРИЙ Для строительства одноподъездного жилого дома (150 чел, 3600 м 2) 3600 м 2 0, 33 - 0, 35 га необходимо 150 человек при существующем дроблении участков под частными секторами необходимо выкупить и объединить 10 -15 участков Фрагмент публичной кадастровой карты – частный сектор Новосибирска

ПРИМЕРЫ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ЗАСТРОЙКИ Постройка, возводимая на ул. Военная, г. Новосибирск Фотография Омска в блоге И. Варламова Застройка городских районов становится клочковатой, хаотичной, лишенной смысла и цельного архитектурного облика.

ПУТИ РЕШЕНИЯ: 1. Изъятие земельных участков для муниципальных нужд 2. Особый порядок выкупа участков у собственников через РЗТ (концепция ИЭГ) 3. Формирование экономических стимулов для собственников продавать участки муниципалитету

ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Конституция РФ. Статья 35 1. Право частной собственности охраняется законом. 2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Имущество может изыматься только при условии равноценной компенсации и только для государственных нужд.

СПИСОК НУЖД, ПОД КОТОРЫЕ МОГУТ ИЗЫМАТЬСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Статья 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд 1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических : систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях… Нужно вносить поправки в ст. 49 Земельного кодекса РФ, установив возможность изъятия частных земель для муниципальных нужд на основании разработанного плана перспективного развития территории города и градостроительного зонирования.

ПРОБЛЕМЫ ПРИ ИЗЪЯТИИ Жительница Новосибирска, требует у мэрии 19 млн. руб. за свой небольшой частный дом Изъятие возможно только после проведения всех судебных процедур Часть проблем решает законопроект № 304493 -5 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» . Но он не распространяется на РЗТ.

Схема выкупа объектов недвижимости в случае, если такие объекты расположены на подлежащей развитию застроенной территории Собрание собственников Принятие решения о продаже по единой цене выкупа, за которое проголосовало не менее 75% собственников Застройщик и собственники не договорились о единой цене Аукцион на право заключения договора РЗТ Продажа объектов лицу, заключившему договор Новые переговоры о цене при отсутствии обязательности продажи

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ СТИМУЛЫ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ Определение Конституционного суда РФ от 04. 10. 2014: «отчуждение собственниками объектов недвижимости, расположенных на застроенных территориях, должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора» Статья 66 Земельного кодекса РФ - Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Статья 394 Налогового кодекса РФ Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: - 0, 3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных)для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; - 1, 5 процента в отношении прочих земельных участков.

ВЫВОДЫ: Частный сектор - колоссальная проблема всех российских городов и одновременно значительный ресурс для жилищного строительства на 5 -10 лет. Принятие решения о продаже по единой цене выкупа, за которое проголосовало не менее 75% собственников Есть несколько подходов к решению вопроса - все они требуют значительных поправок в законодательство, в том числе кодексы, поскольку связаны с ограничением прав собственников. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!