Скачать презентацию Сравнительный поход к оценке недвижимости Сравнительный подход Скачать презентацию Сравнительный поход к оценке недвижимости Сравнительный подход

Сравнительный подход.ppt

  • Количество слайдов: 45

Сравнительный поход к оценке недвижимости • Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе Сравнительный поход к оценке недвижимости • Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия. 53

Сравнительный поход к оценке недвижимости Основной прием сравнительного подхода к оценке недвижимости – моделирование Сравнительный поход к оценке недвижимости Основной прием сравнительного подхода к оценке недвижимости – моделирование цены аналога

Сравнительный подход к оценке недвижимости: Методы сравнительного подхода: • 1. Метод сравнительного анализа продаж. Сравнительный подход к оценке недвижимости: Методы сравнительного подхода: • 1. Метод сравнительного анализа продаж. Метод предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену. • 2. Метод соотнесения цены и дохода. Этот метод представлен двумя модификациями: • Методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации.

Сравнительный поход к оценке недвижимости. Инструменты 1. 2. 3. 4. 5. Единицы сравнения, Элементы Сравнительный поход к оценке недвижимости. Инструменты 1. 2. 3. 4. 5. Единицы сравнения, Элементы сравнения, Виды поправок, Методы внесения поправок, Методы расчета поправок

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • • • Инструменты сравнительного подхода: 1. Единицы сравнения Сравнительный подход к оценке недвижимости: • • • Инструменты сравнительного подхода: 1. Единицы сравнения 2. Элементы сравнения: -передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость; -условия финансирования; -условия продажи; -местоположение; -физические характеристики; -экономические характеристики; -отклонения от целевого использования; -наличие движимого имущества.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • 1. Единицы сравнения. Выбор единицы сравнения зависит от Сравнительный подход к оценке недвижимости: • 1. Единицы сравнения. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценке земельных участков используют цены единиц сравнения земли: • Цена за 1 сотку; • Цена за 1 га. ; • Цена за 1 кв. м.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Виды поправок: • • 1. Процентные; 2. Денежные: Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Виды поправок: • • 1. Процентные; 2. Денежные: -относительные -абсолютные.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога: • Формула: • • • С^а = (Сед. х Кед. ) х Ппр. =(Сед. х Ппр. ) х Кед. С^а –приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки; Сед. –стоимость единицы сравнения; Кед. – количество единиц сравнения; (Сед. *кед. )- стоимость всего аналога до учета поправки; Ппр. – величина процентной поправки. • Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения

Сравнительный подход к оценке недвижимости: Пример процентных поправок: • поправка на местоположение, • износ, Сравнительный подход к оценке недвижимости: Пример процентных поправок: • поправка на местоположение, • износ, • время продажи.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Денежные поправки: • -относительные(изменяют на определенную сумму цену Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Денежные поправки: • -относительные(изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога • Формула: • С^а = Сед. х Кед. + Под. х Кед. • С^а –приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки; • Сед. –стоимость единицы сравнения; • Кед. – количество единиц сравнения; • Под. – величина относительной денежной поправки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: Пример относительных денежных поправок: • поправка на косметический ремонт, Сравнительный подход к оценке недвижимости: Пример относительных денежных поправок: • поправка на косметический ремонт, • поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Абсолютные денежные поправки ( изменяют на определенную сумму Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Абсолютные денежные поправки ( изменяют на определенную сумму цену аналога в целом): • • • Формула: С^а = (Сед. *Кед. ) +Паб. Сед. –стоимость единицы сравнения; Кед. – количество единиц сравнения; Паб. – величина абсолютной денежной поправки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие Сравнительный подход к оценке недвижимости: Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т. д. ).

Сравнительный поход к оценке недвижимости Методы внесения поправок Стоимостное преимущество Знак корректировки 1 Аналог Сравнительный поход к оценке недвижимости Методы внесения поправок Стоимостное преимущество Знак корректировки 1 Аналог лучше оцениваемого объекта - 2 Аналог хуже оцениваемого объекта + 3 Оцениваемый объект лучше аналога + 4 Оцениваемый объект хуже аналога -

Сравнительный поход к оценке недвижимости Выбор корректируемого модуля • цена аналога в целом • Сравнительный поход к оценке недвижимости Выбор корректируемого модуля • цена аналога в целом • цена единицы сравнения

Сравнительный поход к оценке недвижимости Последовательность внесения поправок • процентные корректировки предшествуют денежным • Сравнительный поход к оценке недвижимости Последовательность внесения поправок • процентные корректировки предшествуют денежным • относительные поправки вносятся до абсолютных

Сравнительный поход к оценке недвижимости • для элементов сравнения целесообразно соблюдать следующую последовательность: • Сравнительный поход к оценке недвижимости • для элементов сравнения целесообразно соблюдать следующую последовательность: • Условия финансирования • Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость • Условия продажи • Время продажи • Местоположение • Физические характеристики

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • • Методы расчета поправок 1. Методы анализа парных Сравнительный подход к оценке недвижимости: • • Методы расчета поправок 1. Методы анализа парных продаж; 2. Методы прямого сравнения характеристик; 3. Метод капитализации арендных платежей; 4. Метод анализа затрат; 5. Экспертные методы; 6. Метод статистического анализа.

Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж • Этапы: • 1. Анализ территориального рынка недвижимости Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж • Этапы: • 1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям о покупке или продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению и т. д. • 2. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов – аналогов.

Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж • 3. Составление списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж • 3. Составление списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди объектов-аналогов. • 4. Выбор единиц - сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога. • 5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Пример расчета поправки на местоположение (процентная поправка)методом парных Сравнительный подход к оценке недвижимости: • Пример расчета поправки на местоположение (процентная поправка)методом парных продаж • Оценить объект недвижимости, находящийся в Центральном округ г. Москва. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Восточном округе и стоит 1 000 руб. • Данные о сопоставимых продажах показаны в таблице.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена объекта, 1800000 Сравнительный подход к оценке недвижимости: Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена объекта, 1800000 тыс. руб. 1600000 720000 Время продаж 1 месяц назад, 1, 5 года назад 1, 5 мес. назад Округ Восточный Центральны й Восточный

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • 1. Рассчитать и внести поправку на местоположение Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • 1. Рассчитать и внести поправку на местоположение • Поправка на местоположение= Цена аналога/Цену аналога 1. 1 800 000/ 7 200 000 = 0, 25 2. Стоимость объекта = 1 000 * 0, 25= 250 000 тыс. руб.

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Пример расчета абсолютной денежной поправки. Оценить жилой Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Пример расчета абсолютной денежной поправки. Оценить жилой одноэтажный деревянный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог - жилой одноэтажный деревянный коттедж без гаража, проданный за $40 000. Имеются данные по следующим объектам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение Объект Наличие гаража А На одну машину Б Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение Объект Наличие гаража А На одну машину Б Отсутствует Физические Цена характеристики и $ назначение объекта Двухэтажный 120000 жилой кирпичный жилой коттедж Те же самые 113000

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Решение: • 1. Определить поправку на наличие Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Решение: • 1. Определить поправку на наличие гаража. • Пг. = Ца – Цб =120000 -113000 =$7000; • 2. Цена объета оценки = Цена аналога + Пг. = 40000+7000=$47000.

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Пример расчета относительной денежной поправки. • Оценить Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Пример расчета относительной денежной поправки. • Оценить двухэтажное офисное здание площадью 500 кв. м. , требующего косметического ремонта. имеется аналог площадью 400 кв. м. с проведенным косметическим ремонтом. Аналог продан за $300000. • Имеются данные по парным продажам

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение Объек Физические Состояние т характеристики и назначение объекта Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение Объек Физические Состояние т характеристики и назначение объекта А Одноэтажное Требуется кирпичное офисное ремонт здание , S=150 кв. м. В Те же самые S =200 кв. м. Цена $ 60000 Проведен 130000 косметическ ий ремонт

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Решение: • 1. Рассчитать поправку на косметический Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Решение: • 1. Рассчитать поправку на косметический ремонт: • Цена а/Sа – Цена в/ Sв. = 60000/150 130000/200 = -250 за 1 кв. м. • 2. Определяем стоимость 1 кв. м. аналога = 300000/400 = 750 за 1 кв. м. • 3. Определяем цену нашего объекта оценки • 500 * (750 -250 )= $250000

Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Пример расчета процентной поправки на износ методом Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение • Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик • Оценить здание с износом 20%. • Имеются данные по недавно проданным объектам. Объ Процент Цена $ ект износа А 25 70400 В 85 25680 С 30 65600

Метод соотнесения цены и дохода. • • • Экономические единицы сравнения: -Потенциальный валовой доход; Метод соотнесения цены и дохода. • • • Экономические единицы сравнения: -Потенциальный валовой доход; -Действительный валовой доход; -Чистый операционный доход. В зависимости от выбранной экономической единицы можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Метод соотнесения цены и дохода. • Подходы к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости: Метод соотнесения цены и дохода. • Подходы к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости: • 1. Одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости; • 2. Сопоставимый вид используемого дохода; • 3. Совпадение времени поступления дохода; • 4. Экономический признак, т. е незначительное расхождение величин адекватных доходов.

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • Валовой рентный мультипликатор – это отношение цены Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • Валовой рентный мультипликатор – это отношение цены продажи к валовому доходу объекта недвижимости • 1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта либо потенциальный , либо действительный; • 2. Подбирается не менее трех аналогов, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального или действительного валового дохода.

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • 4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • 4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор. • 5. Определяется итоговой ВРМ как среднее арифметическое расчетных ВРМ по всем аналогам. • 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: • Сн. = ВД оц. х ВРМ ср. • или Сн. = ВД оц. х (Цан. 1 : ВД 1 + … + Цан i : ВД I ) : i. • Сн. - расчетная стоимость оцениваемого объекта; • ВД- потенциальный или действительный валовой доход;

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • ВРМ – валовой рентный мультипликатор; • Цан. Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: • ВРМ – валовой рентный мультипликатор; • Цан. Цена сделки с аналогичным объектом недвижимости; • оц. - оцениваемый объект; • ан. - аналогичный объект недвижимости; • I - число используемых аналогов.

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример Определить рыночную стоимость Объекта недви жимости с Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример Определить рыночную стоимость Объекта недви жимости с ПВД 40000 тыс. руб. Ана Цена лог продажи ПВД 1 160000 45000 2 135000 38000 3 145000 42000

Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример (продолжение) • ВРМ ср. = 160 000 Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример (продолжение) • ВРМ ср. = 160 000 : 45 000+ 135 000 : 38 000 + 145 000 : 42 000) : 3 =3, 409; • СНоц. = 40 000 х 3, 409 = 136 360.

Метод общего коэффициента капитализации. • Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта Метод общего коэффициента капитализации. • Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Этапы оценки методом ОКК • Этапы: • 1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемой недвижимости. Этапы оценки методом ОКК • Этапы: • 1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемой недвижимости. • 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

Этапы оценки методом ОКК • 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым Этапы оценки методом ОКК • 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. • 4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации. • 5. определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам. • 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Этапы оценки методом ОКК. Пример • Оценить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости , чистый Этапы оценки методом ОКК. Пример • Оценить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости , чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 300000 тыс. руб.

Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение) Аналог ЧОД № 1 280 000 Рыночная цена 1 Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение) Аналог ЧОД № 1 280 000 Рыночная цена 1 600 000 № 2 330 000 1 800 000 № 3 310 000 1 700 000

Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение) • • • Решение : ОКК = (280 000 Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение) • • • Решение : ОКК = (280 000 : 1 600 000 +330 000 : 1 800 000 + 310 000 : 1 700 000 ) : 3 = 0, 11802; Вероятная цена оцениваемого объекта = 300 000 : 0, 11802 = 2 541 942 тыс. руб.