СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИЗБРАННОЕ 20 марта 2015 года
ЛИТЕРАТУРА l l l Г. Харрисон «Оценка недвижимости» Джек ФРИДМАН, Николас ОРДУЭЙ «Анализ и оценка недвижимости, приносящей доход» Грязнова «Оценка недвижимости» «Оценка имущества и имущественных прав» под общ. редакцией Скрынько (Н. Лебедь) Швандара «Оценка недвижимости» ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 2
УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не ограничен, информация об объектах сравнения должна быть достаточна и репрезентативно представлена 3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок или предполагаемые условия совершения сделок. 4. Факторы, влияющие на стоимость объектов сравнения и объекта оценки, должны быть сопоставимы. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 3
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ТАКУЮ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНОЧНЫХ ПРОЦЕДУР l l l Этап 1 Сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определение объектов сравнения Этап 2 Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации Этап 3 Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующей корректировкой цены продажи или цены предложения объектов сравнения Этап 4 Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения Этап 5 Согласование полученных результатов расчета ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 4
ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В МАТЕРИАЛЬНОЙ ФОРМЕ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ИНФОРМАЦИЯ О ПОДОБНОМ ИМУЩЕСТВЕ ДОЛЖНА ОТВЕЧАТЬ ТАКИМ КРИТЕРИЯМ: l l l условия соглашений купли-продажи или условия предложения относительно заключения таких соглашений не отличаются от условий, которые отвечают требованиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости; продажа подобного имущества состоялась с соблюдением типичных условий оплаты; условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продажи или предложения, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые состоялись, могут быть учтены. (П. 48 стандарта 2). ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 5
ЭКСПЕРТНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА И ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет мнение оценщика, основанное на данных анализа рынка относительно влияния тех или иных факторов на стоимость объекта. Включает этапы: 1) Изучение рынка подобных объектов, факторов, влияющих на стоимость 2) Расчет и обоснование степени влияния каждого фактора 3) Применение корректировок для расчета стоимости объекта ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 6
ЭТАП 3. СОПОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ОБЪЕКТАМИ СРАВНЕНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩЕЙ КОРРЕКТИРОВКОЙ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ИЛИ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ ЭТАП 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПУТЕМ УЧЕТА ВЕЛИЧИНЫ КОРРЕКТИРУЮЩИХ ПОПРАВОК К СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ АЛГОРИТМ: l Выбор элементов сравнения l Выбор показателя (единицы) сравнения l Проведение корректировок l Расчет стоимости ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 7
ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ l переданные имущественные права l финансовые условия l условия продажи l дата продажи (предложения) l местоположение l физические и функциональные характеристики l объекты, не связанные неразрывно с недвижимостью l пр. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 8
ПОКАЗАТЕЛИ (ЕДИНИЦЫ) СРАВНЕНИЯ l объект, l кв. м общей (жилой, полезной) площади, l метр фронтальной линии, l пог. метр, l куб. метр, l место (кинотеатр, театр), l койко - место, l комната (номер в гостинице), l пр. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 9
ПРОВЕДЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ В общем виде рыночная стоимость объекта по сравнительному подходу определяется по формуле: Ср = Ц і + Σ К і где: Ці – цена продажи (предложения) і-го объекта недвижимости; Кі – величина корректировки і-го объекта недвижимости ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 10
ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Корректировки - значение в абсолютном выражении, которое может быть получено как сложением (вычитанием) денежной суммы, так и с применением коэффициента (процентов). Оценщик приводит стоимость объектов сравнения к стоимости оцениваемого объекта (от сопоставимого объекта к оцениваемому объекту). Большое количество корректировок может привести к искажению результата. Это особенно справедливо при внесении многочисленных поправок по физическим различиям. Оценивается именно влияние на стоимость (его вклад!) на рынке того или иного фактора, а не его абсолютное значение, н-р, стоимость ремонта. Количество корректировок обратно пропорционально репрезентативности выборки ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 11
ВИДЫ ПОПРАВОК по характеристикам поправок l абсолютные (в денежном выражении) l относительные (в виде коэффициентов, процентов) по способу использования l последовательные процентные поправки l кумулятивные процентные поправки ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 12
ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Для абсолютных поправок: Если объект сравнения лучше, чем оцениваемый объект, то в ее цену вносится отрицательная поправка. Если объект сравнения хуже оцениваемой недвижимости, в ее цену вносится положительная поправка. Для относительных поправок: Если объект сравнения лучше, чем оцениваемый объект, то поправка меньше нуля. Если объект сравнения хуже оцениваемой недвижимости, то поправка больше нуля. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 13
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК «Не существует строгой последовательности, в которой оценщику следует вносить поправки» . Следующий порядок внесения предлагается Американским институтом оценщиков недвижимости. 1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. Если она проводится первой, то она непосредственно применяется к указанной цене продажи. 2. Финансовые условия. Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости. 3. Условия продажи. Поправка отражает разницу между фактической ценой продажи сопоставимой недвижимости и ее вероятной ценой продажи в том случае, если бы эта сделка между независимыми, никак не связанными друг с другом сторонами, имела бы место в текущий момент. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 14
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК 4. Дата продажи (предложения). Поправка для учета изменений рынка с даты продажи (предложения) и до даты оценки. 5. Местоположение недвижимости является важным, а зачастую, и определяющим фактором, определяющим ее стоимость. 6. Физические характеристики. (тип дома, материал стен, этажность дома, техническое состояние и пр. ). 7. Корректировки на компоненты не связанные неразрывно с недвижимостью (мебель, оборудование) ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 15
ЭТАП 5. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА АЛГОРИТМ: l Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения - по величине стоимостей объектов сравнения, которые чаще всего встречаются; - на основе определения средневзвешенной стоимости; - по стоимости объекта сравнения, которая претерпела наименьшие корректировки; - на основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продажи (цены предложения) и характеристики которых наиболее достоверна; - с применением других оценочных процедур, которые обосновываются в отчете об оценке имущества. l Оценка полученного результата ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 16
Скачать презентацию СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИЗБРАННОЕ 20 марта
СЛАЙДЫ_СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.ppt