Скачать презентацию СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 14 февраля 2015 Скачать презентацию СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 14 февраля 2015

Сравнительный подход МИБ 2015-2.ppt

  • Количество слайдов: 40

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 14 февраля 2015 года СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 14 февраля 2015 года

Когда подход с точки зрения сравнения продаж базируется на значительном количестве тщательно подобранных сделок Когда подход с точки зрения сравнения продаж базируется на значительном количестве тщательно подобранных сделок по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым, и соответствующих поправках, полученный показатель стоимости оцениваемой недвижимости – убедителен. Г. Харрисон ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 2

ЛИТЕРАТУРА l l l Г. Харрисон «Оценка недвижимости» Джек ФРИДМАН, Николас ОРДУЭЙ «Анализ и ЛИТЕРАТУРА l l l Г. Харрисон «Оценка недвижимости» Джек ФРИДМАН, Николас ОРДУЭЙ «Анализ и оценка недвижимости, приносящей доход» Грязнова «Оценка недвижимости» «Оценка имущества и имущественных прав» под общ. редакцией Скрынько (Н. Лебедь) Швандара «Оценка недвижимости» ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 3

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ Объект оценки С Р А В Н И В А Е ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ Объект оценки С Р А В Н И В А Е М ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 Доходы Затраты на строительство Подобные объекты 4

ЭТАПЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА: сбор анализ проверка согласование ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена ЭТАПЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА: сбор анализ проверка согласование ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 5

ПРИНЦИПЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Принцип спроса и предложения Принцип замещения Принцип вклада ООО Консалтинговый центр ПРИНЦИПЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Принцип спроса и предложения Принцип замещения Принцип вклада ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 6

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. ООО Консалтинговый центр «Алеана» УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 7

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не ограничен, информация об объектах сравнения должна быть достаточна и репрезентативно представлена ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 8

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не ограничен, информация об объектах сравнения должна быть достаточна и репрезентативно представлена 3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок или предполагаемые условия совершения сделок. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 9

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Рынок активен, не ограничен, информация об объектах сравнения должна быть достаточна и репрезентативно представлена 3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок или предполагаемые условия совершения сделок. 4. Факторы, влияющие на стоимость объектов сравнения и объекта оценки, должны быть сопоставимы. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 10

ЭТАПЫ ОЦЕНКИ Объект оценки Идентификация Изучение рынка Выбор объектов сравнения Выбор метода расчета Расчет ЭТАПЫ ОЦЕНКИ Объект оценки Идентификация Изучение рынка Выбор объектов сравнения Выбор метода расчета Расчет Интерпретация результатов Вывод о стоимости ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 11

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ТАКУЮ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНОЧНЫХ ПРОЦЕДУР l l l Этап 1 Сбор и СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ТАКУЮ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНОЧНЫХ ПРОЦЕДУР l l l Этап 1 Сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определение объектов сравнения Этап 2 Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации Этап 3 Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующей корректировкой цены продажи или цены предложения объектов сравнения Этап 4 Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения Этап 5 Согласование полученных результатов расчета ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 12

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП – ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА И АНАЛИЗ РЫНКА ПРОДАЖИ ПОДОБНЫХ ОБЪЕКТОВ 1) Идентификация объекта ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП – ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА И АНАЛИЗ РЫНКА ПРОДАЖИ ПОДОБНЫХ ОБЪЕКТОВ 1) Идентификация объекта оценки; 2) анализ факторов, влияющих на стоимость. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 13

АНАЛИЗ РЫНКА. ЗАДАЧИ: 1. Выявление сопоставимых объектов и данных о них (цены продажи (предложения), АНАЛИЗ РЫНКА. ЗАДАЧИ: 1. Выявление сопоставимых объектов и данных о них (цены продажи (предложения), характеристик) 2. Изучение факторов, влияющих на стоимость объектов, и степени их влияния. 3. Анализ тенденций изменения цены ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 14

ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В МАТЕРИАЛЬНОЙ ФОРМЕ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В МАТЕРИАЛЬНОЙ ФОРМЕ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ИНФОРМАЦИЯ О ПОДОБНОМ ИМУЩЕСТВЕ ДОЛЖНА ОТВЕЧАТЬ ТАКИМ КРИТЕРИЯМ: l l l условия соглашений купли-продажи или условия предложения относительно заключения таких соглашений не отличаются от условий, которые отвечают требованиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости; продажа подобного имущества состоялась с соблюдением типичных условий оплаты; условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продажи или предложения, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые состоялись, могут быть учтены. (П. 48 стандарта 2). ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 15

ЭТАП 1. СБОР И ПРОВЕДЕНИЕ АНАЛИЗА ИНФОРМАЦИИ О ПРОДАЖЕ ИЛИ ПРЕДЛОЖЕНИИ ПОДОБНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЭТАП 1. СБОР И ПРОВЕДЕНИЕ АНАЛИЗА ИНФОРМАЦИИ О ПРОДАЖЕ ИЛИ ПРЕДЛОЖЕНИИ ПОДОБНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ: АЛГОРИТМ: l Подбор объектов сравнения, наиболее близких к оцениваемому l Проверка информации. Прозвон объектов. l Выбор из перечня объектов сравнения достоверных, наиболее близких по характеристикам и местоположению l Описание объектов сравнения ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 16

ОБ ОБЪЕКТАХ, ВЫБРАННЫХ ДЛЯ СРАВНЕНИЯ, ВАЖНО ЗНАТЬ: 1) сколько объект находится в продаже и ОБ ОБЪЕКТАХ, ВЫБРАННЫХ ДЛЯ СРАВНЕНИЯ, ВАЖНО ЗНАТЬ: 1) сколько объект находится в продаже и как изменялась его цена 2) не является объект залогом в банке 3) плохое техническое состояние, дефекты, например, трещины в стенах, подтопляемость, уклоны участков 4) долги по коммунальным услугам 5) соседи 6) проблемные документы, н-р не оформленные полностью права собственности (земля - приватизирована, дом – нет) 7) завышенная стоимость может объясняться неограниченными сроками продажи, например, до достижения объектами желаемой цены, просто желанием продавца 8) объект продается в совокупности с другими движимыми объектами, н-р с мебелью, техникой 9) достоверность информации (зачастую информация размещена риелторами для получения звонков) 10) и т. д. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 17

ВЫБОР ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ ДОСТОВЕРНЫХ, НАИБОЛЕЕ БЛИЗКИХ ПО ХАРАКТЕРИСТИКАМ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ПРИНЦИПЫ ОТБОРА: ВЫБОР ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ ДОСТОВЕРНЫХ, НАИБОЛЕЕ БЛИЗКИХ ПО ХАРАКТЕРИСТИКАМ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ПРИНЦИПЫ ОТБОРА: а) информация не должна вызывать у вас сомнений относительно достоверности, б) информация об объектах должна быть уточнена; в) из массива данных исключить сомнительные данные, недостоверные, данные с MIN и MAX стоимостью (как правило), повторяющиеся данные Далее 1) Условия соглашений купли-продажи или условия предложения относительно заключения таких соглашений не должны отличаться от условий, которые отвечают требованиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости; 2) Продажа подобного имущества состоялась с соблюдением типичных условий оплаты; 3) Условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продажи или предложения, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые состоялись, могут быть учтены. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 18

ЭТАП 2. ВЫБОР МЕТОДА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УЧЕТОМ ОБЪЕМА И ДОСТОВЕРНОСТИ ИМЕЮЩЕЙСЯ ЭТАП 2. ВЫБОР МЕТОДА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УЧЕТОМ ОБЪЕМА И ДОСТОВЕРНОСТИ ИМЕЮЩЕЙСЯ ИНФОРМАЦИИ Ме тод (от др. -греч. μέθοδος — путь исследования или познания, от μετά- + ὁδός «путь» ) — систематизированная совокупность шагов, действий, которые нацелены на решение определённой задачи, или достижение определённой цели. Совокупность однородных методов принято называть подходом Методы сравнительного подхода (виды корректировок): 1) метод попарных сравнений 2) экспертные методы расчета и внесения поправок 3) косвенный метод учета затрат 4) статистические методы расчета поправок. Регрессионный анализ 5) оценка на основе соотношения дохода и цены продажи 6) комбинирование методов ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 19

МЕТОД ПОПАРНЫХ СРАВНЕНИЙ Метод базируется на том, что, если между двумя сопоставимыми объектами имеется МЕТОД ПОПАРНЫХ СРАВНЕНИЙ Метод базируется на том, что, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в цене продажи может быть приписана этому элементу. Таблица. - Метод попарных сравнений: Оценка жилого дома Факторы Объект оценки Величина поправки 1 2 3 4 Площадь, м 2 150 150 200 1; 3 13 000 Сад нет есть нет 3 000 Гараж есть нет 1; 2 2 000 30 000 45 000 40 000 Цена продажи, $ Площадь - - - 13 000 - 2 000 - 29 000 2 000 Цена объекта, $ 5 000 - Гараж 3, 4 - 13 000 Сад ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 20

МЕТОД ПОПАРНЫХ СРАВНЕНИЙ Метод базируется на том, что, если между двумя сопоставимыми объектами имеется МЕТОД ПОПАРНЫХ СРАВНЕНИЙ Метод базируется на том, что, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в цене продажи может быть приписана этому элементу. Таблица. - Метод попарных сравнений: Оценка жилого дома Факторы Объект оценки Величина поправки 1 2 3 4 Площадь, м 2 150 150 200 1; 3 13 000 Сад нет есть нет 3 000 Гараж есть нет 1; 2 2 000 30 000 45 000 40 000 Цена продажи, $ Площадь - - - 13 000 - 2 000 - 29 000 2 000 Цена объекта, $ 5 000 - Гараж 3, 4 - 13 000 Сад ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 21

МЕТОД ПОПАРНЫХ СРАВНЕНИЙ Достоинства метода l самый простой в использовании l достоверный при наличии МЕТОД ПОПАРНЫХ СРАВНЕНИЙ Достоинства метода l самый простой в использовании l достоверный при наличии достаточного количества исходных данных Недостатки метода l дефицит объектов для использования l возможность влияния более, чем одного отличия при использовании множества пар сравнения точность может снижаться, из-за взаимозависимости влияния факторов ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 22

ЭКСПЕРТНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА И ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно ЭКСПЕРТНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА И ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет мнение оценщика, основанное на данных анализа рынка относительно влияния тех или иных факторов на стоимость объекта. Включает этапы: 1) Изучение рынка подобных объектов, факторов, влияющих на стоимость 2) Расчет и обоснование степени влияния каждого фактора 3) Применение корректировок для расчета стоимости объекта ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 23

ЭКСПЕРТНЫЙ МЕТОД РАСЧЕТА И ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК Достоинства метода l простой в использовании l достоверный ЭКСПЕРТНЫЙ МЕТОД РАСЧЕТА И ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК Достоинства метода l простой в использовании l достоверный при наличии обоснованных корректировок Недостатки метода l недостаточная репрезентативность выборок для проведения анализа l сложность обоснования коэффициентов ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 24

КОСВЕННЫЙ МЕТОД УЧЕТА ЗАТРАТ Учитывает при корректировках стоимость создания элемента (за вычетом износа), для КОСВЕННЫЙ МЕТОД УЧЕТА ЗАТРАТ Учитывает при корректировках стоимость создания элемента (за вычетом износа), для которого необходима поправка. Точность этого метода зависит от соотношения стоимости, полученной путем расчета затрат за вычетом износа, и реальных рыночных показателей. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 25

СТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОПРАВОК. РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗ Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации СТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОПРАВОК. РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗ Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо их характеристик. Достоинства метода l достоверный при больших массивах информации и множественном влиянии факторов Недостатки метода l сложность использования l требовательность к репрезентативности выборки l при использовании множества пар сравнения точность может снижаться, из-за взаимозависимости влияния факторов ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 26

СТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОПРАВОК. РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗ Таблица. Данные о ценах предложения для простого регрессионного СТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОПРАВОК. РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗ Таблица. Данные о ценах предложения для простого регрессионного анализа № п/п Общая площадь, кв. м Цена предложения, долл. / кв. м 1 100 77 000 770 2 110 82 500 750 3 120 87 000 725 4 150 90 000 600 5 155 93 000 6 160 92 000 575 7 180 105 000 583 8 220 115 000 523 9 250 130 000 520 10 300 135 000 450 Среднее арифметическое значение ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 610 27

ЭТАП 3. СОПОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ОБЪЕКТАМИ СРАВНЕНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩЕЙ КОРРЕКТИРОВКОЙ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ИЛИ ЭТАП 3. СОПОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ОБЪЕКТАМИ СРАВНЕНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩЕЙ КОРРЕКТИРОВКОЙ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ИЛИ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ ЭТАП 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПУТЕМ УЧЕТА ВЕЛИЧИНЫ КОРРЕКТИРУЮЩИХ ПОПРАВОК К СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ АЛГОРИТМ: l Выбор элементов сравнения l Выбор показателя (единицы) сравнения l Проведение корректировок l Расчет стоимости ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 28

ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ l переданные имущественные права l финансовые условия l условия продажи l дата ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ l переданные имущественные права l финансовые условия l условия продажи l дата продажи (предложения) l местоположение l физические и функциональные характеристики l объекты, не связанные неразрывно с недвижимостью l пр. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 29

ПОКАЗАТЕЛИ (ЕДИНИЦЫ) СРАВНЕНИЯ l объект, l кв. м общей (жилой, полезной) площади, l метр ПОКАЗАТЕЛИ (ЕДИНИЦЫ) СРАВНЕНИЯ l объект, l кв. м общей (жилой, полезной) площади, l метр фронтальной линии, l пог. метр, l куб. метр, l место (кинотеатр, театр), l койко - место, l комната (номер в гостинице), l пр. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 30

ПРОВЕДЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ В общем виде рыночная стоимость объекта по сравнительному подходу ПРОВЕДЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ В общем виде рыночная стоимость объекта по сравнительному подходу определяется по формуле: Ср = Ці + Кі , где: Ці – цена продажи (предложения) і-го объекта недвижимости; Кі – величина корректировки і-го объекта недвижимости ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 31

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Корректировки - значение в абсолютном выражении, которое может быть получено как ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Корректировки - значение в абсолютном выражении, которое может быть получено как сложением (вычитанием) денежной суммы, так и с применением коэффициента (процентов). Оценщик приводит стоимость объектов сравнения к стоимости оцениваемого объекта (от сопоставимого объекта к оцениваемому объекту). Большое количество корректировок может привести к искажению результата. Это особенно справедливо при внесении многочисленных поправок по физическим различиям. Оценивается именно влияние на стоимость (его вклад!) на рынке того или иного фактора, а не его абсолютное значение, н-р, стоимость ремонта. Количество корректировок обратно пропорционально репрезентативности выборки ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 32

ВИДЫ ПОПРАВОК по характеристикам поправок l абсолютные (в денежном выражении) l относительные (в виде ВИДЫ ПОПРАВОК по характеристикам поправок l абсолютные (в денежном выражении) l относительные (в виде коэффициентов, процентов) по способу использования l последовательные процентные поправки l кумулятивные процентные поправки ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 33

«Оценщик постоянно должен быть последовательным в выражении соотношения между объектом оценки и сопоставимыми «Оценщик постоянно должен быть последовательным в выражении соотношения между объектом оценки и сопоставимыми продажами и выражать эту взаимосвязь так, чтобы это соответствовало тому, как ее воспринимает рынок» . Г. Харрисон ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 34

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Если объект сравнения лучше, чем оцениваемый объект, то в ее цену ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Если объект сравнения лучше, чем оцениваемый объект, то в ее цену вносится отрицательная поправка. Если объект сравнения хуже оцениваемой недвижимости, в ее цену вносится положительная поправка. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 35

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Трехкомнатная квартира, общей площадью 68 кв. м, расположенная на 8 этаже ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК Трехкомнатная квартира, общей площадью 68 кв. м, расположенная на 8 этаже 9 -ти этажного панельного дома. Техническое состояние удовлетворительное. $48 000 Трехкомнатная квартира, общей площадью 68, 2 кв. м, расположенная на 8 этаже 9 -ти этажного панельного дома. Техническое состояние удовлетворительное. $48 000 Трехкомнатная квартира, общей площадью 68, 1 кв. м, расположенная на 8 этаже 9 -ти этажного панельного дома. Техническое состояние удовлетворительное. $48 100 ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 36

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК «Не существует строгой последовательности, в которой оценщику следует вносить поправки. Следующий порядок ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК «Не существует строгой последовательности, в которой оценщику следует вносить поправки. Следующий порядок внесения предлагается Американским институтом оценщиков недвижимости. 1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. Если она проводится первой, то она непосредственно применяется к указанной цене продажи. 2. Финансовые условия. Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости. 3. Условия продажи. Поправка отражает разницу между фактической ценой продажи сопоставимой недвижимости и ее вероятной ценой продажи в том случае, если бы эта сделка между независимыми, никак не связанными друг с другом сторонами, имела бы место в текущий момент. ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 37

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК 4. Дата продажи (предложения). Поправка для учета изменений рынка с даты продажи ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ КОРРЕКТИРОВОК 4. Дата продажи (предложения). Поправка для учета изменений рынка с даты продажи (предложения) и до даты оценки. 5. Местоположение недвижимости является важным, а зачастую, и определяющим фактором, определяющим ее стоимость. 6. Физические характеристики. (тип дома, материал стен, этажность дома, техническое состояние и пр. ). 7. Корректировки на компоненты, не связанные неразрывно с недвижимостью (мебель, оборудование) ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 38

ЭТАП 5. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА АЛГОРИТМ: l Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения ЭТАП 5. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА АЛГОРИТМ: l Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения - по величине стоимостей объектов сравнения, которые чаще всего встречаются; - на основе определения средневзвешенной стоимости; - по стоимости объекта сравнения, которая претерпела наименьшие корректировки; - на основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продажи (цены предложения) и характеристики которых наиболее достоверна; - с применением других оценочных процедур, которые обосновываются в отчете об оценке имущества. l Оценка полученного результата ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 39

«Вычисления, которые оценщик использует для внесения поправок, основываются на разумном, логическом обосновании, но «Вычисления, которые оценщик использует для внесения поправок, основываются на разумном, логическом обосновании, но математика не должна обуславливать суждения оценщика. Оценка рыночной стоимости совсем не сводится к выполнению последовательных математических вычислений. Процесс оценки содержит в себе определенный творческий аспект в том, что оценщики используют свои суждения для анализа и интерпретации количественных данных» . Г. Харрисон ООО Консалтинговый центр «Алеана» , Мельниченко Елена Дмитриевна Тел. (050) 580 -07 -30 40