Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимого имущества

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимого имущества

1. 1. Суть и условия применения Основные нормативные акты в сфере оценки недвижимого имущества: Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, с объектом оценки Сравнительный подход базируется на принципах: - Замещения; - Сбалансированности; - Спроса и предложения; Условия применения: Сравнительный подход применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов: – Объект оценки не должен быть уникальным; – Информация об объектах аналогах должна быть исчерпывающей, включая условия совершения сделок; Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы – Основные методы: - Метод прямого сравнительного анализа продаж; Метод валового рентного мультипликатора;

1. 2. Основные этапы реализации сравнительного подхода 1. Изучение рынка 2. Сбор и проверка достоверности информации об объектах аналогах 3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки 4. Установление стоимости путем согласования скорректированных цен объектов аналогов • Проводится Анализ состояния и тенденций рынка недвижимости и особенно того сегмента к которому принадлежит оцениваемый объект • Выбираются единицы сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами; • Выбираются элементы сравнения (факторы наиболее существенно влияющие на стоимость данного типа недвижимости) • Выбор объектов – аналогов: -должны относиться к тому же сегменту рынка что и оцениваемый объект; -сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях • Сбор и проверка информации об объектах-аналогах в соответствии с выбранными элементами сравнения; • Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки • Корректировка значения единицы сравнения для объектов- аналогов по каждому элементу сравнения; • Шкала применяемых корректировок должна быть обоснована и не должна меняться от одного объекта-аналога к другому • Корректировка всегда проводится от объекта аналога к объекту оценки; • Обоснование схемы согласования скорректированных значений цен объектов аналогов; • Определение стоимости объекта оценки;

1. 3. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает определение стоимости на основании информации о ценах продаж объектов аналогов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки в результате чего в цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. В качестве единицы сравнения чаще всего выбирается цена объекта либо цена одного квадратного метра; В виду закрытости информации о ценах реальных сделок возможно применение информации о ценах предложения (публичной оферты). Укрупнено выделяют следующие основные элементы сравнения: 1) Передаваемые имущественные права; 2) Условия финансирования; 3) Условия продажи; 4) Изменение рыночных условий; 5) Местоположение; 6) Физические характеристики объекта (размер, объемно-планировочные характеристики, 7) 8) 9) техническое состояние, качество отделки, инженерная оснащенность и пр. ); Экономические характеристики объекта (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, состав арендаторов, управленческие расходы); Компоненты стоимости не входящие в состав недвижимости (мебель, оборудование и пр. ); Прочие характеристики;

1. 3. Метод прямого сравнительного анализа продаж Виды корректировок: - Процентные (выраженные в % от стоимости); - Стоимостные (выраженные в абсолютных величинах) Последовательность применения корректировок: Корректировка цен аналогов по первым четырем пунктам выполняется последовательно, т. е. каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки (последовательные корректировки). По остальным элементам сравнения корректировки выполняются на независимой основе, т. е. сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение определяется путем алгебраического суммирования корректировок полученных по каждому элементу сравнения (независимые корректировки)

1. 3. Метод прямого сравнительного анализа продаж Методы расчета корректировок: Количественные методы: Метод сравнения парных продаж: корректировка на элемент сравнения рассчитывается путем разницы в цене двух объектов отличающихся только по данному элементу сравнения Метод анализа групп данных – группировка объектов по независимым переменным с целью выявления статистических закономерностей изменения стоимости (используется аппарат кластерного анализа); Методы математического моделирования – используются при наличии репрезентативных выборок по объектам аналогам, включают аппарат корреляционно-регрессионного и кластерного анализа Метод анализа затрат - в качестве основы для внесения корректировок используются данные о затратах которые необходимо сделать в отношении аналога чтобы привести его технические или правовые характеристики к объекту оценки; Качественные методы: Метод относительного сравнительного анализа: используются качественные оценки различий ( «лучше» , «хуже» ), строится вариационный ряд, рассчитывается оценка для каждого элемента ряда Метод экспертных оценок: представляет модификацию метода относительного сравнительного анализа, в данном методе шкала оценок элементов вариационного ряда определяется на основании экспертного опроса

1. 3. Метод прямого сравнительного анализа продаж Примеры расчета корректировок Корректировка на условия продажи: Необходима ввиду того, что по объектам аналогам используются цены предложения, а не цены реальных сделок. Отражает разницу между ценой продажи и ее вероятной ценой продажи. На основании опроса экспертов (сотрудники ведущих агентств недвижимости города) Оценщиком установлено, что величина данной корректировки в зависимости от ликвидности объекта может составлять от 0 -10% цены предложения: 0% по высоколиквидным объектам, 10% по объектам с низкой ликвидностью. Так же установлено, что для квартир абсолютная величина корректировки как правило не превышает 50 000 руб. Корректировка на местоположение: На основании анализа рынка и опроса экспертов Оценщиком была принята следующая шкала корректировок: Шкала корректировок в зависимости от местоположения аналога в % к объекту оценки Местоположение Значитель но хуже Хуже Немного хуже Сопоставимо е Немного лучше Лучше Незначител ьно лучше Корректировка, % 20% 10% 5% 0% -5% -10% -20%

1. 3. Метод прямого сравнительного анализа продаж Примеры расчета корректировок Корректировка на площадь (масштаб сделки): Данная корректировка учитывает зависимость между стоимостью объектов недвижимости и величиной их общей площади В соответствии с методикой ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» расчет поправки выполняется по следующей формуле: К = (So/Sa)^(k) Где К – поправка на разницу в площади So – площадь объекта оценки; Sa – площадь объекта аналога; k - коэффициент учитывающий нелинейный характер зависимости Значения k для Регионов РФ составили: - Жилая недвижимость (-0, 187); Производственная и складская недвижимость (-0, 149); Офисная и торговая недвижимость (-0, 119) Корректировка на тип и состояние внутренней отделки: Согласно сложившейся практике рынка принята следующая классификация качества отделки жилых помещений: черновая, подготовка под отделку, типовая отделка, качественный ремонт, элитная отделка. Разница в стоимости 1 кв. м. квартиры которая требует отделки и квартиры с элитной отделкой при прочих равных может достигать 20 000 руб. В соответствии с калькуляцией усредненных затрат на производство отделочных работ Оценщиком была принята следующая шкала корректировок: Качество отделки Черновая Подготовка под отделку Типовая отделка Качественный ремонт Элитная Затраты руб. на 1 кв. м 0 500 -2000 4 000 – 6 000 10 000 - 15 000 20 000 и более

1. 3. Метод прямого сравнительного анализа продаж Примеры расчета корректировок Корректировка на площадь (масштаб сделки): Данная корректировка учитывает зависимость между стоимостью объектов недвижимости и величиной их общей площади Расчет поправки на масштаб в соответствии с методикой, предложенной практикующим оценщиком Е. Яскевичем основан на степенной зависимости между ценой и площадью объекта • Расчет данной поправки осуществляется по формуле: • Пм = , • • • где: Пм – поправка на масштаб, %; Sоб – общая площадь оцениваемого объекта, м 2; Sан – общая площадь объекта-аналога, м 2. Площадь, м 2 953, 7 1 420 935 400 Корректировка 7% 0% -14%

1. 4. Метод валового рентного мультипликатора Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу от объекта недвижимости. Для реализации данного метода необходимо: 1. Оценить валовый доход, генерируемый оцениваемым объектом; 2. Определить значение ВРМ по объектам-аналогам (отношение валового дохода к цене продаж); 3. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта как произведение валового дохода на значение ВРМ Данный метод применим для объектов доходной недвижимости

1. 5. Преимущества и недостатки методов сравнительного подхода Преимущества сравнительного подхода: - В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей; - В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; - Подход статистически обоснован; - Прост в применении; - Дает достоверные результаты по объектам для которых существует активный рынок Недостатки сравнительного подхода: - Сложность сбора информации о реальных ценах продаж; - Зависимость от активности рынка; - Зависит от стабильности рынка, не учитывает возможные изменения стоимости объектов при изменении рыночной ситуации; - В виду неоднородности объектов недвижимости сложная процедура согласования данных о различающихся продажах - Неприменим для уникальных объектов недвижимости;