Сравнительный анализ кооперативных форм приобретения недвижимости ЖСК ЖНК

Сравнительный анализ кооперативных форм приобретения недвижимости (ЖСК, ЖНК, КПКГ)

Жилищный вопрос! • Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги – задача на сегодняшний день для большинства невыполнимая. • У вас нет возможности обменять жильё, попасть в социальную программу, получить ипотеку. ТАК ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ И КАК БЫТЬ?

Жилищный вопрос! Выход есть: Чтобы приобрести жилье можно вступить в кооператив: • Жилищно-строительный • Кредитно-потребительский • Жилищно-накопительный

Приходите в ЖСК • ЖСК - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.

В настоящее время ЖСК, как правило, создаются застройщиками, инвесторами и риэлторами.

Этапы при создании ЖСК 1. Получение земельного участка 2. Финансирование проекта 3. Разработка проекта и получение всех необходимых для строительства документов; 4. Создание ЖСК. Начало продаж и начало строительных работ 5. Сдача дома в эксплуатацию 6. Оформление права собственности на членов кооператива 7. Преобразование ЖСК в ТСЖ

Преимущества ЖСК 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Открытость и прозрачность взаимоотношений; Возможность участвовать в деятельности ЖСК; При заключении договора – член кооператива становится сразу правообладателем на будущее жильё; (собственность пая) Есть возможность получить ипотечный кредит под залог пая, в будущем под залог построенного жилья; Строительство гарантировано, если финансовый институт присутствует; Удобство в создании ТСЖ – пройдёт реорганизация ЖСК; Работает группа специалистов – профессионалов в каждом направлении; Член кооператива имеет преимущество перед всеми остальными на покупку освободившейся квартиры Доступность гражданам с различным уровнем достатка и возможностей;

НЕДОСТАТКИ • • ЖСК не является Застройщиком(на нём не оформлена земля); Правление состоит из заинтересованных лиц в сборе денег; Член кооператива не имеет законодательной защищённости от действий Заказчика строительства (строительной организации) в плане сроков, т. к. как правило, Заказчик и правление – одно лицо; Сложность в получении кредита на оплату паевого взноса;

Вступаем в ЖСК? • • ДА Понятен механизм взаимодействия ЖСК и Заказчика Оформлен земельный участок под строительство Есть разрешение на строительство Есть финансовый институт • • НЕТ Отсутствие договора между ЖСК и Заказчиком Отсутствует разрешение на строительство Непонятен порядок и удорожание паевых взносов Непонятен порядок финансирования строительства

ЖНК: Только не для равнодушных Основная цель деятельности Жилищнонакопительных кооперативов – привлечение индивидуальных сбережений и их использование для приобретения или строительства квартир в интересах его членов (пайщиков)

ЖНК - НЕ ПИРАМИДА

Преимущества ЖНК

Надежность • • Гарантии защиты прав и законных интересов гражданчленов ЖНК определяет Федеральный закон от 30 декабря 2005 года № 215 -ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”; Обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья ; ЖНК имеет два расчётных счёта: членский(членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств ;

Надежность • Особое внимание уделяется вопросам безопасности сделок по приобретению жилья ; • ЖНК приобретает жильё только после согласования с членом ЖНК ; • Установлена ответственность должностных лиц ЖНК и требований к ним ; • Обязательное соблюдение ЖНК нормативов финансовой устойчивости ; • Обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК ;

ВЫГОДА • • Жильё, приобретённое с помощью ЖНК, дешевле жилья, приобретённого по банковскому ипотечному кредитованию; Вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении третьей части её рыночной стоимости; Возможен зачёт имеющегося жилья; В случае выхода пайщика из ЖНК ему выплачивается вся сумма паевого взноса; Можно зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в полученном в безвозмездное пользование жильё; В качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья, родственники; Возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу;

ДОСТУПНОСТЬ • Нет ограничений по гражданству, месту жительства ; • Низкий вступительный взнос; • Для вступления в кооператив достаточно лишь паспорта; • Возможность приобретения жилья на первичном и вторичном рынках, а также приобретение индивидуального жилого дома(коттеджа); • Не требуются гарантии поручителей и справки о доходах; • Не требуется залога; • ЖНК имеет право заниматься предпринимательской деятельностью

НЕДОСТАТКИ • Негативный опыт предыдущих аналогичных кооперативов (МММ; Урал. Рос. Лизинг); • Недостаток квалифицированных специалистов на данном рынке; • Административные барьеры (регистрация члена кооператива, частота отчётности и т. д. ); • Квартира находится в собственности ЖНК до определенного Уставом срока; • Длительный процесс выхода из членов ЖНК; • Право на вселение в квартиру возникает не ранее, чем через 2 года; • Ограничен срок внесения полного паевого взноса до 7, 5 лет; • Возможно возникновение дополнительных паевых взносов на покрытие убытков; • Ограничения по участию в долевом строительстве (до 20% от стоимости имущества ЖНК)

БУДУЩЕЕ ЗА ЖНК? В РОССИИ 120 ЖНК

Что надо сделать 1. Найти инициативную группу

2. Выстроить взаимодействие с органами власти и управления на местах(появится возможность обеспечить жильем бюджетников-очередников)

3. Выстроить взаимодействие с крупными предприятиями (решится вопрос сохранения кадров и привлечения молодых специалистов)

Касса взаимопомощи или что такое КПКГ

Кредитно-потребительские кооперативы граждан В недавнем прошлом существовали КАССЫ ВЗАИМОПОМОЩИ -самое существенное материальное подспорье в удовлетворении финансовых и бытовых проблем. Касса взаимопомощи в совершенном и современном виде – это и есть Кредитный потребительский кооператив граждан, а в мировой практике - кредитный союз.

Экономическая основа - фонд финансовой взаимопомощи; • Фонд финансовой взаимопомощи 1. формируется из личных сбережений пайщиков 2. является источником займов 3. предоставляется членам КПКГ • Экономическая выгода: 1. Пайщики-сберегатели получают за использование своих денег процентную компенсацию - до 2835% годовых; 2. Защита вкладов от инфляции; 3. Пайщики-заемщики пользуются деньгами на возмездной основе за определенную плату, которая состоит из компенсации пайщикамсберегателям и членских взносов на содержание кооператива; 4. Займы выдаются только членам кооператива, чаще под обеспечение (поручительство, залог), обычно сроком до одного года с ежемесячным гашением.

Кредитно - потребительский кооператив граждан- не только касса взаимопомощи, но и возможность разместить деньги с максимальной выгодой. Пайщик-вкладчик: деньги перечисляют на расчетный счет, проценты получают на лицевой счет

Сравнительная характеристика кооперативов ЖСК ЖНК КПКГ 5 – количество квартир в жилом доме 50 -5000 15 -2000 Количество домов 1 Не ограничено Срок получения квартиры По окончании строительства Минимум через 2 года Сразу Оформление права Собственность Безвозмездное пользование Арендное пользование Ставка по займу 15 -18% годовых 10 -15% годовых 4 -6% в месяц Количество пайщиков

ЖСК ЖНК КПКГ Срок по займу 1, 5 -2, 5 года 2 -7 лет До 1 года Срок выхода 1 -2 месяца 1, 5 -2 года 1 -3 месяца Гос. контроль В соответствии с действующим законодательством В соответствии с 215 -ФЗ(ФСФР) В соответствии с действующим законодательством Статус пайщика Физические и Физические лица юридические лица Физические лица

ЖСК ЖНК КПКГ Выплата пая при выходе Полностью без компенсации Действительная стоимость пая – часть стоимости чистых активов пропорционально размеру пая Полностью, с компенсацией по Уставу Доступность 16 лет Вступительный взнос 3 – 5 тыс. рублей 5% от стоимости жилья по Уставу Объём инвестиций в долевое строительство 100% 20% По уставу (крайне редко) Величина пая, после которого возникает право на приобретение жилья 20 -30% от рыночной По уставу (как рыночной стоимости жилья правило 100% стоимости жилья оплаты) Порядок внесения членских и паевых взносов Один р. счёт Отдельный счёт для членских и паевых взносов Один р. счёт

Как уберечься от жуликов 1. Кооператив – не коммерческая организация; 2. Как правило, кооператив не ведет деятельность в разных городах; 3. Кооператив не засекречивает свои документы; 4. Кооператив не ведет агрессивную рекламу; 5. Кооператив не принимает деньги от посторонних лиц!

Важность КООПЕРАТИВОВ • Идея жизнеспособна и интересна; • Альтернатива банковской ипотеке; • Гражданская инициатива в реформах жилищных вопросов;