СРАВНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬ НОГО КОДЕКСА РФ

СРАВНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬ НОГО КОДЕКСА РФ 1

1. Д. о развитии застроенной территории (2006 г. ) 2. Д. о комплексном освоении территории (14 г. ) 3. Д. об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (14 г. 4. Д. о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (14 г. ) 5. Д. об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (2014 г. ) 6. Д. об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования (2014 г. ) 2

Развитие застроенных территорий Статистика: всего 923 лота из них омсу 822; субъекты РФ 22 Среднее количество участников по лотам : 1, 12 Увеличение цены на 79, 7 % Пермский край – 8 лотов Развитие застроенных территорий – проект направленный на более эффективное использование городских территорий, занятых жильем несоответствующим существующим стандартам качества, путем его реконструкции или сноса с последующим возведением в соответствии с принятыми правилами землепользования и генеральным планом, а также создание или реконструкция необходимых объектов инфраструктуры в границах развиваемой территории. Основной целью развития застроенных территорий является реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с переселением граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, а также жилья, расположенного в зоне перспективного строительства, в соответствии с генеральным планом развития, достижение достойных условий проживания граждан и создание необходимой инфраструктуры. 3

Этапы развития застроенных территорий (З. Т. ): 1. Принятие решения о развитии застроенной территории (этому предшествует принятие ПЗЗ и признание домов аварийными); 2. Проведение аукциона на право заключить договор о развитии З. Т. ; 3. Заключение между ОМСУ и инвестором договора о развитии З. Т. ; 4. Исполнение встречных обязательств муниципалитета и инвестора. Решение о развитии З. Т. при наличии ряда условий: 1. В отношении З. Т. утвержден в градостроительный регламент (виды разрешенного использования, предельные максимальные и минимальные размеры ЗУ, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения и обременения); 2. В отношении З. Т. утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения объектами социального и коммунальнобытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры; 3. На З. Т. расположены многоквартирные дома (не менее двух), признанные аварийными и подлежащими сносу; 4

О комплексном освоении территории Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства совокупность взаимно связанных, последовательных действий по образованию и использованию земельных участков для создания новой, привлекательной среды за счет выработки комплексного градостроительного решения. РАНЕЕ: ст. 30. 2 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ): комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя: 1. Подготовку документации по планировке территории, 2. Выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, 3. Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Процедуры комплексного освоения для жилищного строительства, согласно ст. 30, 30. 2 ЗК РФ, рассчитаны только на земельные участки, находящиеся в гос. или мун. собственности. Использование земельных участков, находящихся в частной собственности, для указанных целей ЗК РФ не предусмотрено. 5

Экономический класс: 1. Об освоении территории в целях стрва жилья эконом. класса 2. О комплексном освоении территории в целях стр-ва жилья эк. кл. Комплексное освоение: 1. 2. 1. О комплексном освоении территории в целях стр-ва жилья экономического класса Наемные дома: Об освоении территории в целях стр-ва и экспл-ии наемного дома социального использования 2. Об освоении территории в целях стр-ва и эксплуатации наемного дома коммерческого использования Развитие : о развитии застроенной территории Об освоении территории: 1. о комплексном освоении территории 2. об освоении территории в целях стр-ва жилья экономического класса 3. о комплексном освоении территории в целях стр-ва жилья экономического класса 4. об освоении территории в целях стр-ва и эксплуатации наемного дома социального использования 5. об освоении территории в целях стр-ва и эксплуатации наемного дома коммерческ. 6 использования

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА По договору одна сторона обязуется в установленный договором О развитии застроенной срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и территории (или) средств других лиц выполнить обязательства : -1. подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания; - 2. создать либо приобрести, а также передать в гос. или мун. собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; -3. уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения омсу, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; - 4. осуществить строительство на застроенной территории а другая сторона (омсу) обязуется: -утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания ; -принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также земельных участков, на которых расположены дома; -предоставить без торгов земельные участки 7

Предмет договора о комплексном освоении территории Комплексное освоение территории включает в себя (1) подготовку документации по планировке территории, (2) образование земельных участков в границах данной территории, (3) строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Одна сторона своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц обязуется: - 1. подготовить проект планировки застр. террит. , включая проект межевания; -2. осуществить мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению - 3. осуществить образование земельных участков; -4. осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства; а другая сторона (исполнительный орган гос. власти или омсу) : -1. утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания ; -2. обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капстроительства , в соответствии с графиками Одна из сторон: - осуществить на З. У. строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов; - передать в гос. или мун соб-ть объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого 8 лица

Предмет договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса В целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых …минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным Минстроем РФ и подлежат передаче или продаже по заключенным договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 -ФЗ или договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса, заключается договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Отдельные права и обязанности могут осуществляться той или другой стороной (только для этого и следующего типа Д , то есть только для эконом класса) 9

Предмет договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса Комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя: 1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации); 2) образование земельных участков в границах этой территории; 3) строительство на ЗУ в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов ИЖС – при условии… Эк. кл. 4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур. Отдельные права и обязанности могут осуществляться той или другой стороной (только для этого и предыдущего типа Д , то есть только для эконом класса) 10

Предмет договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования и об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования Д. предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания (многоквартирного дома, или жилого дома блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного строительства), в отношении которого устанавливается цель использования в качестве наемного дома. Одна сторона своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц обязуется: 1. обеспечить строительство на ЗУ здания и ввод его в эксплуатацию, максимальный срок выполнения этого обязательства (не более 3 -х лет); 2. осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству ЗУ, в т. ч. Озеленению в срок, установленный договором; 3. обеспечить предоставление жилых помещений в таком доме по договорам найма а другая сторона (исполнительный орган гос. власти или омсу) : осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения здания 11

Сравнительный анализ предметов договоров О раз Застр терр О компл Об осв О комп Об осв. Террит Осв. Для Освоен для стр. Терр стр. для стр. наемн террит Жил. Эк. кл Жил. Э домов 214 -фз Класса Одна сторона (исполнитель) подготовить проект планировки застр. территории, включая проект межевания + + - создать либо приобрести, а также передать в гос. или мун. Собст. благоустроенные жилые + - - уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения омсу, жилые помещения в многоквартирных домах + - - осуществить строительство + - - - + + + - помещения для предостав. гражданам строительство на ЗУ иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в тч объектов трансп. , коммун. и соц. инфраструктур 12

осуществить образование ЗУ - + - осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов кап. Стр-ва - + - - - осуществить мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению - + - - + обеспечить предоставление жилых помещений в доме по договорам найма - - + Другая сторона (орган власти) утвердить проект планировки, включая проект межевания + + - - - принять решение об изъятии жилых помещений в многокв. домах, подлежащих сносу и ЗУ, на которых расположены дома + - - предоставить без торгов ЗУ + - - мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов кап. строительства , в соот. с графиками - + - - - мероприятия, необходимые для подключения (технол. присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечен. - - + 13

Стороны договора Одна сторона (исполнитель) Договор Другая сторона (орган власти) Победитель аукциона на право заключить Д. о развитии (физ. и юр. лицо) Д. о развитии застроенной территории ОМСУ поселения, ГО, принявшие решение о развитии Юр лицо, победитель аукциона аренды ЗУ под компл. освоение Д. о комплексном освоении территории Исп. ОГВ или ОМСУ, предоставивший ЗУ для комлексного освоения Победитель аукциона на право заключения данного договора (юр. лицо – требования статья 46. 8) Д. об освоении территории в целях строительства жилья эконом класса (214 -) Исп. ОГВ или ОМСУ, уполномоченный на Предостав. ЗУ для освоен. Под эконом. класс Победитель аукциона на право заключения данного договора (юр. лицо – требования статья 46. 8) Д. о комплексном освоениитерритории в целях строительства жилья эконом. класса Исп. ОГВ или ОМСУ, уполномочен. Предостав. ЗУ для комплексного освоен. Под эконом. класс Победитель аукциона на право заключения данного договора (физ. и юр лицо – требования статья 55. 29) Д. об освоен. территории в целях стр-ва и эксплуатации наемного дома соц. и Исп. ОГВ или ОМСУ, уполном. Предостав. ЗУ для освоения под наемные дома 14

Наемные дома : Жилищный кодекс РФ Наемный дом (статья 91. 16 ЖК РФ): признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. (статья 55. 27 Градк): …. здания (многоквартирного дома, или жилого дома блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного строительства)…. Н. Д. Соц. Испол. : жилые помещения предоставляются по договорам: - найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (не менее 50 % от общего кол-ва жил. помещ) - договорам найма жилых помещений (гражданское право). Н. Д. Комм. Испол. : жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений. Иные договора – ЗАПРЕЩЕНЫ (кроме комнат, части квартиры). Продажа помещений в доме или всего дома: только в случае продажи всех помещений или дома одному лицу (при условии сохранения цели использования) (за исключением ИПОТЕКИ) 15

Отличия договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (1) и договоров найма жилых помещений (2) Д. социального использования Д. найма Наймодатель (91. 2 ЖК) : 1) ОГВ или ОМСУ или уполномоченная ими организация 2)Организация, являющаяся собственником Ж. П. частного Ж. фонда или уполномоченная частным собственником организация (не может передать др. ) Наймодателем в 1 доме соц. Исп. – только 1 лицо !! собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (671 ГК) Наниматель (91. 3 ЖК): граждане, признанные нуждающимися…и гражданам …(низкий доход) ЗАПРЕТ для иностранных, лиц без гражданства Любое физическое лицо Срок найма (ст. 91. 6 ЖК): не менее чем 1 и не более чем 10 лет долгосрочным, на срок от 1 до 5 либо краткосрочным - на срок до 1 года Форма : типовая утверждается Правительством РФ Требований нет (простая письменная форма) Права и обязанности: четко прописаны в статье 91. 7 и 91. 8 ЖК Устанавливаются договором 16

Решения о наемном доме (статья 91. 17 ЖК РФ) Кто принимает решения, являющиеся основанием для признания дома наемным (или прекращения, или изменения статуса): 1) ОГВ или ОМСУ являющийся собственником здания или всех помещений в нем 2) Собственник здания или всех помещений в нем 3) В соответствии с договором об освоении территории под стр-во наемного дома соц или комм использования 4) Решение ОГВ или ОМСУ о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и (или) договором о предоставлении указанной поддержки (сл-но, можно создать наемный дом не в порядке Градкодекса; см следующий слад) 5) Решение иных лиц о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования 6) Актом ОГВ или ОМСУ о предоставлении ЗУ для стр-ва наемного дома социального или коммерческого использования (не в порядке Градкод см следующий слайд) 7) Решение собственника ЗУ (частная собственность) о строительстве на нем наемного дома социал или коммер. использования 17

Действия органов власти Учет наемных домов социального использования и ЗУ, предоставленных под строительство таких домов: подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования Кто ведет учет: ОМСУ по месту нахождения таких домов в порядке НПА субъекта РФ Земля под наемные дома : СЕЙЧАС (ст. 22 и 30 ЗК) ЗУ предоставляются лицам по договорам (Градкод) и если в соотв. с законами субъектов РФ, некоммерческим организациям, созданным субъектами РФ или МО для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования : в аренду без торгов и без предварительного согласования Передача арендатором прав и обязанностей допускается только с передачей указанных прав и обязанностей (ст. 22 ЗК) БУДЕТ (ст. 39. 6, 39. 7): ЗУ в аренду без проведения торгов. Размер арендной платы – не выше земельного налога. Заключается на срок действия договора об освоении… 18

Существенные условия договоров О раз О Застр комп терр Освое Об О ком Об осв. Т. Осв. осв. для Терр Для стр. для н стр. Жил. стр. террит наем Эк. кл 214 -фз сведения о ЗУ, местоположении и площади застроенной территории, перечень адресов зданий, подлежащих сносу, реконструкции + + Жил. Э + + Класса + Осуществить образование ЗУ, в тч кадастр и рег. Цена права на заключение договора + обязательство лица создать либо приобрести, а также передать в гос. или мун. собственность благоустроенные жилые помещения , макс сроки выполнения + + обязательство лица , заключившего Д с ОМСУ, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения ОМСУ жилые помещения в + + обязательство лица подготовить проект планировки максимал. сроки подготовки домов + 19

Осуществить строительство домов, макс. сроки + + Осуществить стр-во иных объектов + + + Заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономкласса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономкласса или договоры купли-продажи + + право лица, заключившего Д на распоряжение предусмотренными частями жилых помещений + + Максимальная цена 1 квадр. метра жилья экономкласса + + максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования + Осуществить мероприятия по благоустройству, в тч по озеленению, сроки осуществления + Осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур + + осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов кап. Стр-ва + + ОМСУ, ОГВ утвердить проект планировки + ОМСУ, ОГВ принять решение об изъятии жилых помещений и ЗУ, макс. сроки + + + 20

ОМСУ, ОГВ предоставить без торгов ЗУ + Срок договора + + ОМСУ, ОГВ мероприятия необходимые для подключения (технологического присоединения) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, максимальный срок выполнения этого обязательства + Способы и размер обеспечения исполнения обязательств + + + Цель использования здания, основания и порядок изменения целей использования здания + Обязательство обеспечить эксплуатацию здания по целевому назначению + Обязательство предоставить гражданам помещения по договорам социального найма и коммерческого найма + Условия возмещения убытков в случае изменения цели использования наемного дома + 21

Аукцион Д. о развитии застроенной территории Аукцион проводится путем повышения начальной цены на шаг аукциона в пределах от 1 до 5 % Д. о комплексном освоении Порядок проведения аукциона – Земельный кодекс территории Тк предметом аукциона является право на аренду ЗУ под комплексное освоение Д. об освоении территории в целях строительства жилья эконом класса (214 -) Порядок проведения аукциона - 214 -фз В Градкодексе только детальные требования к участнику аукциона (8 шт) Д. о комплексном освоении - Аукцион проводится путем снижения начальной территории в целях цены на шаг аукциона, который не может превышать 3 %. Стр-тва жилья эконом. класса - Детальные требования к участнику аукциона (8 шт). Д. об освоен. территории в целях стр-ва и эксплуатации наемного дома соц. и коммер испол - Аукцион проводится путем повышения начальной цены на шаг аукциона в пределах 3 %. - Детальные требования к участнику аукциона (4 шт). 22