Способы формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области Самохвал Андрей Викторович – начальник Челябинского отдела специализированной некоммерческой организации - фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» +8 -351 -729 -01 -48 +7 -922 -724 -86 -47
ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА 1991 год Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07. 1991 N 1541 -1 ОМС 2005 год "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29. 12. 2004 N 188 -ФЗ УО 2007 год Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21. 07. 2007 N 185 -ФЗ ФОНД
СОСТОЯНИЕ ОТРАСЛИ 79% жилищного фонда России – многоквартирные жилые дома. 62, 1% жилого фонда России имеет износ более 30%. 85% материально-технических ресурсов, направляемых в жилищную сферу, расходуются на наращивание совокупного размера жилого фонда. При сохранении существующих объемов капитального ремонта в России в ближайшие 10 лет дополнительно к существующим объемам более 10% жилищного фонда придет в состояние непригодное для проживания. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 271 -ФЗ от 25. 12. 2012 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» восполнил пробел в законодательстве относительно организации и проведения капитального ремонта жилого фонда.
СОСТОЯНИЕ ОТРАСЛИ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ Начиная с 2008 года, капитальный ремонт многоквартирных домов в основном проводился в рамках Федерального закона от 21. 07. 2007 г. № 185 -ФЗ за счет средств Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства, областного и местных бюджетов, средств собственников помещений многоквартирных домов. При этом доля софинансирования собственников от общей стоимости работ по капитальному ремонту составляла от 5% в 2008 -2012 годах до 15% в 2013 году. Всего приняли участие в программных мероприятиях 35 муниципальных образований из 43. Общий объем финансирования за шестилетний период составил 7, 6 млрд. рублей. На данные средства отремонтировано 6 516 многоквартирных домов. Улучшили условия проживания более 900 000 человек.
Реализация программы капитального ремонта МКД Челябинской области в рамках Федерального закона от 21. 07. 2007 г. № 185 -ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (2008 – 2013 г. г. ) 186 302 166 599 2299 2964 Количество отремонтированных МКД – 6 516 ед. 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Новые правила проведения капитального ремонта МКД Изменения, внесенные в Жилищный Кодекс РФ упорядочили и регламентировали взаимоотношения органов управления различных уровней и собственников общего имущества в части капитального ремонта 1. На собственников помещений в МКД возложена обязанность формирования Фонда капитального ремонта. 2. На органы государственной власти Челябинской области возложена обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитальных ремонтов домов. 3. На органы местного самоуправления возложена обязанность установления очередности, организации и контроля капитального ремонта домов.
Закон Челябинской области от 27. 06. 2013 г. № 512 -ЗО "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области"
Процесс организации и проведения капитального ремонта по ЖК РФ Субъект Российской федерации Региональный оператор Муниципальные образования Региональная программа Собственники общего имущества Фонды капитального ремонта
Участники процесса организации и проведения капитального ремонта Субъект Российской федерации Региональный оператор Собственники общего имущества Муниципальные образования Управляющие компании Подрядные организации
ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА 1991 год Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07. 1991 N 1541 -1 Собственники участвуют в расходах 2005 год "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29. 12. 2004 N 188 -ФЗ Собственник обязан участвовать в расходах 2007 год Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21. 07. 2007 N 185 -ФЗ Софинансирование не менее 5%
Участие собственников в капремонте До 2013 года включительно, участие собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в финансировании капитального ремонта было добровольным. Плату за капитальный ремонт вносили только те собственники помещений многоквартирных домов, которые добровольно приняли на общем собрании такое решение. В Челябинской области, например, плата была в Копейске, Магнитогорске, Аше, Южноуральске. С принятием поправок в Жилищный кодекс РФ от 25. 12. 2012 года с 2014 года это участие стало для всех обязательным.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН 25. 12. 2012 N 271 -ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: 1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8. 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. Обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт возникает у собственников Челябинской области с марта 2015 года.
Минимальный размер взноса Постановлением Правительства РФ "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013 - 2015 годы" от 21. 02. 2013 г. № 146 и постановлением Правительства Челябинской области от 30. 08. 2013 г. № 271 -П «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Челябинской области» установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: на 2014 год в размере 6, 0 руб. /кв. м. на 2015 год в размере 6, 4 руб. /кв. м. на 2016 год в размере 6, 7 руб. /кв. м.
Минимальный размер взноса Расчетный экономически обоснованный размер взноса, сделанный совместно Минстроем и ГК «ЕТО» составил от 8, 5 руб. /кв. м. (Челябинский городской округ) до 18, 6 руб. /кв. м. (Кизильский и Нагайбакский муниципальные районы). Низкая платежеспособность населения не позволяет ввести разово такой размер платы. Поэтому изначально на 2014 -2016 годы размер взноса установлен на уровне федерального стандарта оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21. 02. 2013 N 146. В дальнейшем предполагается его поэтапное увеличение до уровня экономически обоснованного и дифференцированного по муниципальным образованиям.
Процесс организации и проведения капитального ремонта по ЖК РФ Субъект Российской федерации Региональный оператор Муниципальные образования Региональная программа Собственники общего имущества Фонд капитального ремонта
Фонд капитального ремонта (ФКР) - аккумулируемые в специальном порядке финансовые средства, которые формируются из: 1. Взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, 2. Процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, 3. Процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете. Закон Челябинской области от 27. 06. 2013 г. № 512 -ЗО
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта • Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 170, ч. 3). • Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием (ЖК РФ ст. 44, ч. 2, п. 1. 1) количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 46, ч. 1).
Принятие решения о способе накопления средств фонда капитального ремонта с 11 июня 2014 г. до 11 декабря 2014 г. собственники помещений обязаны принять и реализовать решение о способе формировании фонда капитального ремонта с 11 июня 2014 г. до 11 ноября 2014 г. собственники самостоятельно принимают решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования фонда капитального ремонта с 11 ноября 2014 г. до 11 декабря 2014 г. если в течение пяти месяцев собственниками не будет принято и реализовано решение, собрание собственников созывается органом местного самоуправления с 11 декабря 2015 г. до 21 декабря 2015 г. в случае, если по истечении шести месяцев решение о выборе способа формирования фонда не принято и не реализовано, орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР в отношении такого дома на счете Регионального оператора.
Способы формирования фонда капитального ремонта Способ 1: Формирование фонда на специальном счете Способ 2: Формирование фонда на счете Регионального оператора
Формирование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области на СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ
Способы формирования фонда капитального ремонта Способ 1: Формирование фонда на специальном счете СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 36. 1, ч. 1).
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке), фонд капитального ремонта формируется в виде денежных средств, находящихся на таком специальном счете (ЖК РФ ст. 170, ч. 3, п. 1). • На одном специальном счете формируется фонд по одному МКД (ЖК РФ ст. 175, ч. 4). • Открыть специальный счет в банке может только юридическое лицо, которое собственники помещений выберут в качестве владельца такого специального счета ЖК РФ ст. 170, ч. 4, п. 4).
Владельцы специального счета при формировании фонда капитального ремонта При выборе способа формирования фонда на специальном счете в банке, владельцем специального счета могут выступать только НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ОРГАНИЗАЦИИ: Способ 1, вариант 1: • ТСЖ; • Жилищный или жилищно-строительный кооператив; • Иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД; Способ 1, вариант 2: Региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета);
Обслуживание ФКР на специальном счете Так как независимо от того, кто открыл специальный банковский счет денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, т. е. являются их общим имуществом, бремя его обслуживания лежит на собственниках. Необходимо подчеркнуть, что в этом случае, собственники помещений самостоятельно принимают решение о том: - кто представляет им платежные документы для уплаты взносов, - кто начисляет и организует сбор взносов, - кто контролирует своевременность и полноту уплаты взносов, - кто принимает меры для ликвидации задолженности. Все эти действия требуют дополнительных расходов, которые не могут быть произведены за счет взносов на капитальный ремонт.
Использование ФКР на специальном счете Тоже правило будет действовать при подготовке и проведении капитального ремонта многоквартирного дома. В этом случае, собственники помещений самостоятельно принимают решение о том: - кто проводит изыскательские работы, готовит дефектную ведомость, - кто готовит проектную документацию или составляет смету, - кто проводит экспертизу проектно-сметной документации, - как осуществлять выбор подрядной организации, - кто будет осуществлять строительный контроль, - как производится приемка работ. Все эти действия требуют расходов, часть которых может быть произведена за счет взносов на капитальный ремонт, т. е. за счет фонда капитального ремонта МКД.
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете Правовое регулирование прав собственников помещений на денежные средства на специальном счете аналогично регулированию права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме: • право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (ЖК РФ ст. 36. 1, ч. 3); • собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (ЖК РФ ст. 36. 1, ч. 5); • приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (ЖК РФ ст. 36. 1, ч. 4). ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ПРИВЯЗАН К ПОМЕЩЕНИЮ, А НЕ К СОБСТВЕННИКУ!
Использование фонда капитального ремонта на специальном счете Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом специальном счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (ЖК РФ ст. 177). Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Возможные операции со средствами на специальном счете определены Жилищным кодексом (ЖК РФ ст. 177). Банк осуществляет контроль за операциями по специальному счету, их соответствием требованиям Жилищного кодекса.
Защита средств фонда капитального ремонта на специальном счете • На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (кроме обязательств по договорам на выполнение услуг и (или) работ по капитальному ремонту, заключенным на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). • В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ст. 175, ч. 6 и 7).
Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете Если собственники помещений выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть приняты еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса: 1) о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт 2) о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме 3) о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме 4) о владельце специального счета 5) о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете Специальный счет может быть открыт в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей (ЖК РФ ст. 176, ч. 2); • • Если владельцем специального счета определен Региональный оператор, то выбранный собственниками помещений банк должен осуществлять деятельность на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 170, ч. 4, п. 5) Информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети "Интернет"; • В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 Жилищного кодекса, справки банка об открытии специального счета, других документов, в случае если они определены законом субъекта Российской Федерации
Принятие решения о формировании ФКР на специальном счете Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является внесение органом государственного жилищного надзора полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.
Формирование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области на СЧЕТЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА
Способы формирования фонда капитального ремонта Способ 2: Формирование фонда на счете Регионального оператора Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт собственники перечисляют Региональному оператору
Формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора • Формирование фонда капитального ремонта у Регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов. • Региональный оператор – юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме «фонд» . • ЭТО – НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ.
Формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора • Фонд капитального ремонта на счете РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в отношении Регионального оператора (ЖК РФ ст. 170, ч. 3, п. 2). • Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете Регионального оператора (ст. 182, ч. 1). Именно поэтому способ формирования фонда капитального ремонта у Регионального оператора часто называют «ЦЕНТРАЛИЗОВАННАЯ СИСТЕМА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА» .
Формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора • Средства, полученные Региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта у Регионального оператора, могут использоваться для финансирования капитального ремонта общего имущества в этих домах в рамках одного муниципального образования. • Собственники помещений возмещают Региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт дома сверх сформированного фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов на капитальный ремонт (ЖК РФ ст. 182, ч. 7).
Принятие решения о формировании ФКР на счете Регионального оператора Региональный оператор обязан: • Направить собственникам общего имущества в многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме. • Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капремонта на счете Регионального оператора, а также собственники, не принявшие решение о выборе способе формирования фонда капитального ремонта, решение за которых принял орган местного самоуправление, ОБЯЗАНЫ заключить с Региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
Способы формирования фонда капитального ремонта Способ 1: Формирование фонда на специальном счете Способ 1, вариант 1: • ТСЖ; • Жилищный или жилищно-строительный кооператив; • Иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД; Способ 1, вариант 2: Региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета); Способ 2: Формирование фонда на счете Регионального оператора
Структура многоквартирных домов по способам управления, (в процентах) Способ 2 Способ 1, вариант 2 Способ 1, варианты 1, 2 Способ 2
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта • Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 173, ч. 1), но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта. • Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед Региональным оператором по выполненному капитальному ремонту (ЖК РФ ст. 173, ч. 2).
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у Регионального оператора: • собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт (ЖК РФ ст. 173, ч. 4); • решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет Регионального оператора (ЖК РФ ст. 173, ч. 6).
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у Регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете: • решение вступает в силу через два года после направления Региональному оператору решения общего собрания собственников помещений (если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации); • после вступления решения в силу Региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ЖК РФ ст. 173, ч. 5).
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта В исключительных случаях решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств Региональному оператору может принимать орган местного самоуправления. • Если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный Региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный Региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. • Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет Регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления (ЖК РФ ст. 189, ч. 7).
ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ собственников помещений по выбору способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области
Проведение общего собрания собственников Для проведения собрания по выбору способа формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо: • Инициировать проведение собрания • Сформировать повестку дня общего собрания собственников МКД • Направить сообщения собственникам МКД о проведении собрания
Проведение общего собрания собственников Инициатором собрания может выступать только собственник помещения в многоквартирном доме. К собственникам помещений в МКД относятся: Физические лица Юридические лица Государственные и муниципальные органы Юридические лица, государственные и муниципальные органы выступают инициаторами по решению руководителя или органа управления.
Проведение общего собрания . собственников Формировать повестку дня общего собрания собственников необходимо исходя из предполагаемого способа формирования фонда капитального ремонта. ГОЛОСУЕМ ЗА СПОСОБ, А НЕ ВЫБИРАЕМ ИЗ ДВУХ ВАРИАНТОВ Способ 1: Формирование фонда на специальном счете Способ 2: Формирование фонда на счете Регионального оператора
Проведение общего собрания . собственников ГОЛОСУЕМ ЗА СПОСОБ, А НЕ ВЫБИРАЕМ ИЗ ДВУХ ВАРИАНТОВ ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Если собственники помещений выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть приняты еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса: 1) о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт 2) о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме 3) о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме 4) о владельце специального счета 5) о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
Направление сообщения собственникам помещений о проведении собрания Согласно ЖК РФ сроки и способы уведомления собственников строго определены: Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Пункт 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном ранее решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Единый реестр собственников Инициатор собрания должен произвести следующие необходимые действия: Создание или актуализация Единого реестра собственников, на основе которого будут производиться уведомление собственников о собрании, регистрация участников собрания и подсчет голосов. Однако следует помнить, что единственным документом, подтверждающим зарегистрированное право на недвижимое имущество на конкретную дату, является выписка из ЕГРП, которую может получить любое лицо, а не только правообладатель или его доверенное лицо.
Единый реестр собственников Создание или актуализация Единого реестра собственников происходит на основании правоустанавливающих документов: § § § § § договора приватизации, договора купли-продажи, договора мены, договора дарения (то есть безвозмездного отчуждения); свидетельства о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве; справки ЖСК о полной выплате пая членом кооператива; свидетельства о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество (по закону или на основании завещания); решения суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу; договора ренты.
Уведомление о проведении общего собрания собственников В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; • форма проведения данного собрания (очное собрание или заочное); • дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; • повестка дня данного собрания; • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 1. Об утверждении повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 2. О подтверждении полномочий представителей собственников помещений в МКД. 3. Об утверждении уполномоченного лица, наделении его правом регистрации участников общего собрания собственников, подсчета голосов, подписания протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, его приложений, обращений и уведомлений, связанных с исполнением решений настоящего собрания. 4. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта. 5. Об уведомлении собственников о принятых общим собранием решениях и итогах голосования. 6. Об утверждении места хранения протокола общего собрания и его приложений.
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 1. Об утверждении повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. ПОСТАНОВИЛИ: Утвердить повестку дня общего собрания собственников, предложенную инициатором собрания.
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 2. О подтверждении полномочий представителей собственников помещений в МКД. ЖК РФ Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 2. О подтверждении полномочий представителей собственников помещений в МКД. ПОСТАНОВИЛИ: Подтвердить полномочия представителей собственников помещений в МКД, указанных в листе регистрации, согласно представленным документам. (Реестр представителей собственников, полномочия которых для голосования на общем собрании собственников помещений, не подтверждены, - Приложение № 3, прилагается).
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 3. Об утверждении уполномоченного лица, наделении его от имени всех собственников, правом регистрации участников общего собрания собственников, подсчета голосов, подписания протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, его приложений, обращений и уведомлений, связанных с исполнением решений настоящего собрания. ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. ГК РФ. Статья 181. 2. Принятие решения собрания. Пункт 4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: Подпункт 4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; Подпункт 5) сведения о лицах, подписавших протокол.
Проведение общего собрания собственников Способ 1: Формирование фонда на специальном счете Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта - перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете. Способ 2: Формирование фонда на счете Регионального оператора Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора - перечисление взносов на капитальный ремонт на счет Регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении Регионального оператора.
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 5. Об уведомлении собственников о принятых общим собранием решениях и итогах голосования. Данный вопрос выносится в повестку дня в случае, если предыдущими собраниями способ и место уведомления собственников о принятых решениях на общих собраниях собственников не определены или собственники решат, что уведомление об итогах собрания по выбору способа формирования фонда капитального ремонта будет произведено иным способом или в другом месте. ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Проведение общего собрания . собственников ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ 6. Об утверждении места хранения протокола общего собрания и его приложений. ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Пункт 4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 1. Об утверждении повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 2. О подтверждении полномочий представителей собственников помещений в МКД. 3. Об утверждении уполномоченного лица, наделении его правом регистрации участников общего собрания собственников, подсчета голосов, подписания протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, его приложений, обращений и уведомлений, связанных с исполнением решений настоящего собрания. 4. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта - перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете. 5. О размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт. 6. О перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. 7. О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. 8. О владельце специального счета. 9. О кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. 10. Об утверждении уполномоченного лица, наделении его правом от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, в том числе подписывать необходимые документы, касающиеся заключения договора и совершения операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете. 11. Об уведомлении собственников о принятых общим собранием решениях и итогах голосования. 12. Об утверждении места хранения протокола общего собрания и его приложений.
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 5. О размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт. ЖК РФ. Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда 4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 6. О перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. ЖК РФ. Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда 4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 7. О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. ЖК РФ. Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда 4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 8. О владельце специального счета. ЖК РФ. Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда 4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 4) владелец специального счета;
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 9. О кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. ЖК РФ. Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда 4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета 2. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".
Проведение общего собрания собственников . ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЕСТКИ ДНЯ ПРИ ВЫБОРЕ СПЕЦСЧЕТА 10. Об утверждении уполномоченного лица, наделении его правом от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, в том числе подписывать необходимые документы, касающиеся заключения договора и совершения операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете. ЖК РФ. Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1. 1) принятие решений о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете
Итоги общих собраний собственников по выбору способа формирования ФКР Следует понимать, что принятии положительных решений по всем, вынесенным на голосование вопросам, необходимо произвести еще ряд действий: 1. Оформить протокол собрания в соответствии с требованиями ЖК РФ и ГК РФ: обязательная письменная форма, две подписи, указание всех необходимых требований. 2. Не позднее чем через десять дней со дня принятия решений собрания оповестить о них всех собственников общего имущества МКД способом, принятым на собрании. 3. В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставить в орган государственного жилищного надзора уведомление с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, справки банка об открытии специального счета. 3. Не позднее чем через тридцать дней со дня получения проекта «Договора о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» , все собственники помещений данного дома, независимо от их личного голосования, должны подписать данный договор. 4. Сохранять все документы, касающиеся организации, проведения и действий по реализации решений общего собрания по выбору способа формирования капитального ремонта в течении шести месяцев.
Организация начисления, сбора и учета взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области
Обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения в многоквартирном доме (далее МКД) (ст. 158, ч. 3 ЖК РФ), по истечении восьми месяцев после опубликования утвержденной Региональной программы капитального ремонта (ст. 169, ч. 3). К собственникам помещений в МКД относятся: Физические лица Юридические лица Государственные и муниципальные органы в случае, если они владеет собственностью в МКД
Обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены (ст. 169 ч. 2): • Собственники помещений в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу • Собственники помещений в МКД, по которым принято решение об изъятии МКД и каждого помещения или земельного участка для государственных и муниципальных служб • Наниматели жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда
Субсидия на оплату взносов на капитальный ремонт ü Для собственников помещений в МКД взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ЖК РФ п. 2 , ст. 154) и подлежит уплате в те же сроки. ü Расходы собственников жилых помещений на уплату взносов на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включатся в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ЖК РФ ч. 6 ст. 159). ü Субсидии предоставляются собственникам при отсутствии у них задолженности при оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении собственников соглашений по ее погашению (ЖК РФ ч. 5 ст. 159).
Организация начисления, сбора и учета взносов на капитальный ремонт Для начисления, сбора и учета взносов на капитальный ремонт (далее КР) и формирования фондов капитального ремонта внедрен и функционирует финансовый модуль «БАРС. ЖКХ Региональный фонд» , предназначенный для автоматизации следующих процессов: - исполнения программы капитального ремонта; - управления финансовыми потоками источников финансирования; - контроля начисления, оплаты и накопления средств собственников помещений; - мониторинга состояния жилищного фонда МКД в масштабах Челябинской области. 3
Особенности открытия специального счета и счета Регионального оператора При открытии специального счета необходимо обратить внимание на условия открытия и обслуживания специального счета, прописанные в типовом договоре банка, так как банком могут быть предусмотрены различные комиссионные вознаграждения, которое будет оплачиваться из средств собственников помимо суммы взноса в фонд капитального ремонта. К таким критериям можно отнести: 1. Условия открытия специального счета; 3. Обслуживание счета; 4. Условия проведения безналичных операций; 5. Условия внесение наличных средств на специальный счет; 6. Предоставление справок об остатках и сумме зачисленных на счет платежей, о всех операциях по счету по запросу любого собственника помещений, владельца счета ; 7. Условия начисления процентов на остаток средств на специальном счете, установки и обслуживания программного обеспечения "Банк-клиент; 8. Условия по заверению копий предоставленного пакета документов. Дополнительные комиссии по вышеназванным критериям будут оплачивать собственниками помещений в МКД отдельно, тем самым увеличивая финансовую нагрузку на собственников помещений.
Особенности открытия специального счета и счета Регионального оператора При открытии специального счета, в кредитную организацию предоставляется следующий пакет документов: 1. Утвердительный документ – протокол общего собрания собственников о выборе способа формирования фонда на капитальный ремонт; 2. Устав; 3. Свидетельство ИНН; 4. Свидетельство ОГРН; 5. Выписка из ЕГРЮЛ; 6. Заявление на открытие специального счета 7. Карточка с образцами подписей и оттиска печати; 8. Прочие документы, запрашиваемые банком. 3
Контроль за формированием фонда капитального ремонта • Владелец специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД, а также о размере остатка средств на специальном счете (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ); • Региональный оператор предоставляет в орган государственного жилищного надзора информацию о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 172 ЖК РФ); • Банк в котором открыт специальный счет и владелец специального счета предоставляют на основание письменного запроса собственника помещения в МКД информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в МКД, об остатке средств на специальном счете, о всех операций по данному специальному счету (ч. 7 ст. 177 ЖК РФ). 3
Контроль за формированием фонда капитального ремонта Региональный оператор в соответствии с ч. 3 ст. 183 ЖК РФ по письменному запросу предоставляет собственникам помещений в МКД, а также лицу ответственному за управление этим МКД (ТСЖ, ЖК или специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), и при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом МКД лицу уполномоченному действовать от их имени, информацию о: - размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД; - задолженности по их оплате; - размере уплаченных процентов. 3
Спасибо за внимание!
Скачать презентацию Способы формирования фонда капитального ремонта общего имущества в
3223121a298deae67e7ca632ed545d3e.ppt