Споры связанные с арендой недвижимости Ёрш Александра Владимировна

Споры, связанные с арендой недвижимости Ёрш Александра Владимировна, кандидат юридических наук, помощник заместителя председателя Высшего арбитражного суда РФ Ланда Владимир Михайлович, кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства Москвы

Могут ли стороны заключить договор аренды части недвижимости? Да, могут. Стороны вправе заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а лишь ее часть.

Правовые позиции ВАС РФ о части недвижимого имущества как объекте аренды ü Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» ü Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ü Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. № 14950/10 ü Постановление Пленума ВАС ВФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25 января 2013 г. ) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Особенности аренды объектов незавершенного строительства Пункт 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73: ü цель договора – осуществление ремонтных и отделочных работ; ü дополнительный риск при заключении договора – ответственность по статье 9. 5 Ко. АП РФ; ü договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в т. ч. под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным.

Нужно ли сейчас регистрировать договор аренды, если он заключен сроком на год или более? Да, нужно. В связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 г. Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302 -ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013 г. государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом отменена. Однако после внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21 -ФЗ требования о государственной регистрации договора аренды, содержащиеся в статьях 609, 651 и 658 ГК, сохранены.

Влияние отсутствия госрегистрации договора аренды на отношения сторон ü стороны в отношениях друг с другом не могут ссылаться на незаключеность договора как на основание для неисполнения своих обязанностей по договору; ü права сторон по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Например, арендатор не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок; ü если одна из сторон договора аренды уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (п. 3 ст. 165 ГК РФ; п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

До какого момента сохраняется обязанность уплачивать арендную плату при выкупе недвижимого имущества? ü общее правило: до момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон; ü исключение для договоров аренды земельных участков: до государственной регистрации перехода права собственности; ü не допускается включать в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условие о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159 -ФЗ).

Изменение размера арендной платы ü Пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. от 25 января 2013 г. ): ü по соглашению сторон арендная плата может меняться чаще одного раза в год; ü в одностороннем порядке арендодатель не вправе повышать арендную плату чаще одного раза в год; ü если арендная плата изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды ü общий порядок заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ, п. 32– 35 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66); ü особенности осуществления преимущественного права при заключении договора аренды на торгах (п. 2– 4 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Нарушения условий долгосрочных договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, которые являются основанием для их расторжения в одностороннем порядке в Москве и Санкт-Петербурге ü неисполнение обязательств по строительству или реконструкции объекта недвижимого имущества в установленные сроки; ü неполучение разрешения на строительство или реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено в договоре, по окончании сроков строительства или реконструкции такого объекта.

Риски для арендатора по договору аренды с правом выкупа, если такой договор или дополнительное соглашение к нему заключены после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178 -ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» Суд может признать такую сделку недействительной (например, по иску прокурора). Однако арендатор вправе по-прежнему на законных основаниях пользоваться объектом аренды, а также реализовать свое право на выкуп объекта аренды по иным основаниям.

Может ли арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, уменьшить в суде цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных им с согласия арендодателя? Да, может. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159 -ФЗ).

Материалы вебинара Рекомендации: ü ü ü Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества; В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок; Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества; Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ; Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора; Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды. Правовые документы и судебная практика: ü ü Гражданский кодекс РФ. Часть вторая; Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ;

Материалы вебинара ü ü ü ü Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» ; Постановление Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» ; Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ; Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. № 14950/10; Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159 -ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ; Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 -ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» .

Спасибо! Вопросы?