Современное образование и исследования в области экономики недвижимости

Современное образование и исследования в области экономики недвижимости, кадастра и развития территорий Институциональная Экономика курс лекций Лектор: к. э. н. , доцент каф. Фи. СЭН Котов Александр Владимирович

Современное образование и исследования в области экономики недвижимости, кадастра и развития территорий Лекция 6. Теория прав собственности

О правах собственности • Механизм возникновения прав собственности в классическом виде характеризуются следующей цепочкой отношений: человек действия активы.

Вприкуску или вприглядку • • • «Мона Лиза» Леонардо да Винчи Кусок сахара Яблоко Ветка сирени Солнце Гоголь Н. В. и К. И. Чуковский как институционалисты

СИСТЕМА ПРАВ (ОТНОШЕНИЙ) СОБСТВЕННОСТИ (PROPERTY RIGHTS, или PR)

Принуждение • Скажем, если вы купили вещь, общество гарантирует вам, что её не украдут. • Но гарантии обеспечиваются обществом не путем приставления охраны к вещи, а путем создания механизма принуждения к соблюдению установленной принадлежности и объявления, что такой механизм есть и действует.

Принуждение • Этого механизма боятся, в силу чего права собственности не нарушают. Механизм состоит из регламента, потенциально где-то имеющегося человека с ружьем, тюрьмы, в которую вас могут посадить. • Человек с ружьем, тюрьма не прилагаются непосредственно к вам или к каждому объекту собственности. Они просто где-то существуют. Однако они приводятся в действие, когда кто-то нарушает регламент.

Информация • Чтобы приобретенную вами вещь никто не украл, окружающие должны знать, что данная вещь ваша • С таким поведением мы довольно часто сталкиваемся и в старших группах детского сада, и в младших классах школы, ибо детям в этом возрасте еще не полностью привиты инстинкты правосознания. • Следовательно, к механизмам, гарантирующим нашу собственность, относится и информация. В обществе должны существовать информационные системы, которые обеспечивают людей информацией о принадлежности того или иного объекта собственности

Страхование • Данный вид гарантий собственности, который, кстати, возник достаточно рано, является неотъемлемой чертой цивилизованного мира. Эти гарантии чаще применяются к хозяйственной деятельности как к таковой, но можно говорить и о страховании неподвижных, не находящихся в хозяйственном обороте объектов собственности (например, личного автомобиля или дома)

Пример: Замки из песка • Лёжа на пляже, вы построили красивую крепость из песка, а Некто прошел и наступил на нее.

Пример: Замки из песка • Если вы, мстя за разрушение, начнете с ним драться, виноваты будете вы, так как именно вы нарушили закон.

Пример: Замки из песка • У вас есть единственный законный способ защитить вашу крепость – вы должны купить или арендовать этот участок пляжа и, кроме того, обязательно зарегистрировать свое песчаное творение, как некий полезный объект собственности, т. е. получить на него титул - copyright (©).

Пример: Замки из песка • В суде, куда вы обратитесь по поводу ее разрушения, вас обязательно спросят о наличии свидетельства, что эта песочная крепость – произведение искусства.

Пример: Замки из песка • В противном случае суд учтет, что объем песка, из которого была сделана ваша крепость после того, как ее раздавили, фактически остался тем же самым.

Пример: Замки из песка • Поэтому он постановит взвесить лишь те несколько песчинок, которые ваш обидчик унес на подошвах своих ног, посчитать, сколько они стоят (полкопейки!) и вернуть эту сумму вам

Ответственность • Любые действия человека обуславливают возникновение следующей цепочки: • человек действия последствия.

Две стороны права собственности

Проблемы Rights и Liabilities. • Проблема ответственности (liabilities) в первую очередь связана с тем, что от твоего использования собственности или от того, что ты просто ею владеешь, у твоих соседей возникают внешние эффекты (external effects).

Проблемы Rights и Liabilities. • Порождение внешних эффектов (экстерналий) и составляет экономический смысл проблемы ответственности. Экстерналии могут иметь для других людей позитивную или негативную ценность (например, задавленная старушка – та же экстерналия вашей деятельности, за которую вам придется платить).

Разные общества • В договорном обществе права собственности регулируются лишь с целью минимизации/максимизации негативных/позитивных внешних эффектов. • А в обществе, претендующем на то, что оно лучше, чем сам человек, знает, отчего он будет счастлив, регулирование преследует иную цель. • Именно таким было наше общество до недавнего времени.

Разные общества • Классический пример иррационального регулирования прав собственности ограничение этажности и размеров садовых домиков, которые советские люди могли строить на доставшихся им 6 сотках. • Кроме того, на этом участке запрещалось также строить гараж. Тех же, кто умудрялся его построить под своим домом, старались выявить и наказать, а гараж бетонировали.

«История одного города» • «…казалось, например, непростительною дерзостью, если смерд поливал свою кашу маслом. Не потому это была дерзость, чтобы от этого произошел для кого-нибудь ущерб, а потому, что люди [градоначальники]… предполагают в смерде одну способность: быть твердым в бедствиях. Поэтому они отнимали у смерда кашу и бросали собакам» (М. Е. Салтыков-Щедрин)

Регулирование внешних эффектов

Права собственности, стимулы и результаты q Анализ режимов прав собственности в виде правил, задающих поле выбора отдельных агентов, и общих рамочных правил; q Поиск оптимального равновесия между полной регламентированностью прав собственности и отсутствием закрепленных прав собственности; q Дизайн реформ, связанных с институтом прав собственности.

Права собственности: определение Экономические блага Активы Объекты собственности Экономические блага, объекты собственности и активы Право собственности – это свобода (право) индивида выбирать для некоторого объекта любое использование из разрешенного (т. е. не запрещенного) класса использований

Уровни прав собственности Владение PR 1 Распоряжение PR 2 Пользование PR 3

Владение • человек может распорядиться своим активом любым образом – продать, уничтожить, и пр. В экономическом (но не в юридическом!) смысле владение есть полная его собственность. А у юристов гораздо более дробная классификация. Например, у них есть владение без права продажи. Многое в юридической системе зависит и от национальных особенностей.

Распоряжение • человек - уже не верховный собственник, ему делегировали это право. Экономический смысл распоряжения в том, что у лица, принимающего решение, нет права на окончательное отчуждение актива, но есть право на извлечение и присвоение дохода от коммерческого использования данного актива.

Пользование • человек имеет право только пользоваться данным активом в установленном хозяином порядке, но не имеет права сдавать актив в аренду.

Уровни прав собственности в организации Владение PR 1 Распоряжение PR 2 Пользование PR 3 Совет директоров Менеджеры Исполнители Реализация прав различных уровней в организации

Особенности • В идеальной экономической организации на каждом уровне принятия решений тот, кто его принял, полностью отвечает за результаты этого решения, как позитивные, так и негативные. Предполагается, что все они зависят только от него. • К сожалению, построить такую систему не удавалось нигде и никому. На практике владелец не может делегировать свою ответственность вместе со всеми ее последствиями. Он не будет иметь никаких проблем со своей собственностью, если только продаст ее. А пока он ею владеет, у него постоянно возникают проблемы.

Особенности • Если нанятый рабочий в результате принятого им решения ломает станок, за это несет ответственность и менеджер, и владелец. Нанятый владельцами корпораций менеджер, который обладает правом принимать решения, накладывает на владельцев тяжелый груз ответственности.

Особенности • Оптимальной экономической организацией является организация, в которой расхождение между уровнем принятия решения и уровнем ответственности за результаты данного решения минимизировано. • Реально невозможно и добиться, чтобы лицо, принимающее решения, несло всю ответственность за эти решения. Как бы полно ни были составлены контракты найма и менеджеров, и рабочих, в них все равно возникают зоны неопределенности, а внутри предприятия возникают зоны неэффективности.

Понятие об остаточном доходе • 50 человек хотят нести бревно и получить за это по 100 руб. • Они выбирают из своей среды главного (хозяина) • Тот отстраняет от работы троих малоэффективных и берёт на работу одного высокоэффективного за ту же плату 100 руб. • Общий доход его 300 руб. • Есть равновесие (за исключением трёх маргиналов)

Права собственности и внешние эффекты Права собственности Права Ответственность Внешние эффекты Регулирование внешних эффектов

Пример из экономической жизни Советского Союза и России • деятельность ЦК КПСС, который принимал решения, а ответственность за них несло правительство. • Сейчас ту же роль играет Администрация Президента и в какой-то степени Государственная Дума, когда принимает законы, обязательные для правительства.

Пример из экономической жизни Советского Союза и России • Тем не менее, ответственность за эти законы, за плохую работу госаппарата в общественном сознании почему-то возлагается на правительство, на исполнительную власть. Всем нам очевидно, сколь плохо и неэффективно функционирует общество, в котором принимающие решения люди не несут ответственности не за их исполнение (что вполне естественно), а за их последствия.

Обременение, связанное с собственностью q Налоговое q Мобилизационное q Реализация публичных функций q Инвестиционное q Сохранение культурного наследия

Закон Обычай Контракт Механизмы регулирования внешних эффектов

«Классическая фирма» • Классическая фирма – это фирма, в которой собственник не отделен от менеджера. Однако есть три глобальных ограничения на применение данной модели. • ограничения, связанные с неэффективным распределением рисков. • это ограничения, связанные с монопольным эффектом. • ограничения, связанные с агентскими проблемами

Свойства эффеткивных прав собственности (Пол Мигром) • четкость, однозначность; • приводимость в действие, или реализуемость (enforceability); • обмениваемость

Чёткость, однозначность • Во-первых, это ясность, или транспарентность для участников права собственности • Во-вторых, это спецификация права собственности по отношению к свойствам объекта. (участок, нефть и самолеты)

Приводимость, реализуемость • Во-первых, это государственная система - закон и система принуждения. • Во-вторых, это обычай (мягкий институт). • В-третьих, это мафия. В-четвертых, это собственная сила.

Обмениваемость • Во-первых, это перераспределение путем насилия или дарения • Во-вторых, это административное перераспределение • В-третьих, это рынок прав собственности

Теорема Коуза • Если трансакционные издержки равны нулю, цена, по которой экономические агенты обмениваются правами собственности, экзогенна, отсутствует эффект дохода (богатства), то первоначальная спецификация прав собственности не влияет на эффективность окончательного размещения ресурсов.

Теорема Коуза: другие формулировки «В условиях совершенной конкуренции частные и социальные издержки будут равны» (Дж. Стиглер)

Теорема Коуза: другие формулировки Первоначальное распределение титулов собственности не имеет значения с точки зрения эффективности, или Парето-оптимальности, если они могут свободно обмениваться.

Теорема Коуза: другие формулировки Первоначальное распределение титулов собственности не имеет значения с точки зрения эффективности в условиях совершенной конкуренции

Теорема Коуза: другие формулировки Первоначальное распределение титулов собственности не имеет значения с точки зрения Парето-оптимальности окончательного размещения ресурсов, если трансакционные издержки пренебрежимо малы.

Реальные права: примеры q Плановая экономика СССР q Собственность в Китае q Коррупция в системе государственных закупок Абсолютные и условные права: разграничение и примеры q Право профессоров на здание университета q Статус и профессия q Поставщики Двора

Режимы прав собственности q Частная, или эксклюзивная собственность q Коллективная собственность q Собственность открытого доступа q Государственная собственность

Коллективная собственность Преимущества q Отдача от масштабов использования q Механизмы взаимного страхования Источники проблем q Различия в целях q Конфликт между индивидуальными и коллективными интересами q Конфликт между краткосрочными и долгосрочными интересами

Коллективная собственность и ее распространенность в сельских районах развивающихся стран: факторы q Бедность q Жесткое бюджетное ограничение q Неэффективная бюрократия q Высокие издержки защиты формального титула q Слабое развитие системы поддерживающих норм q Тесная зависимость от природных ресурсов q Высокая степень неопределенности относительно будущих доходов q Спрос на механизмы взаимного страхования

Собственность открытого доступа q Ресурсы эксплуатируются слишком интенсивно, выбираемый производственный горизонт короче оптимального, возможность долгосрочных, равно как и всех иных, инвестиций игнорируется; q Снижается ценность ресурса, поскольку в отсутствие ценовых сигналов, обеспечиваемых эксклюзивными правами, передача собственности к самым эффективным собственникам становится более затратной и менее эффективной.

Собственность открытого доступа: примеры преодоления проблем неэффективного использования СОВСЕМ ПЛОХИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ

Собственность открытого доступа: примеры преодоления проблем неэффективного использования q Калифорнийские сардины: совсем плохой результат - Рост спроса на сардины - Рост эффективности технологий - Истощение запасов q Тихоокеанский лосось: результат достигнут, но какой ценой? - Меры по ограничению лова - Специфика технологии лова - Рост производственных издержек q Нефтяная отрасль: найденное решение - Конкуренция между владельцами соседних участков - Потери нефти

Эволюция прав собственности Наивная теория прав собственности q Изменение технологий q Изменение системы внешних эффектов q Спрос на спецификацию прав собственности со стороны агентов, занимающихся производственной деятельностью

Неэффективные права собственности: теория групп интересов и теория поиска ренты q Понятия группы интересов и рентоориентированного поведения q Сравнительная эффективность экономического и политического рынков q Последствия рентоориентированного поведения q Формирование ожиданий q Стимулы q Права собственности

Какой контракт эффективен при каких условиях? q характеристики земельного участка постоянны и известны обеим сторонам контракта, а характеристики усилий работника переменны и не наблюдаемы (контракт аренды) q характеристики земельного участка носят переменный характер, а характеристики усилий работника постоянны и наблюдаемы (контракт найма) q обе характеристики носят переменный характер - ?

Комлементарность элементов

Современное образование и исследования в области экономики недвижимости, кадастра и развития территорий Спасибо за внимание