Собственность на землю в России: проблемы регистрации и спецификации прав Л. Э. Лимонов, МЦСЭИ «Леонтьевский Центр» и НИУ ВШЭ-СПб «Дачная амнистия: проблемы, провалы, территориальные особенности» , МЦСЭИ «Леонтьевский Центр» , С-Петербург, 14 февраля 2012 г.
Распределение земельного фонда РФ по формам собственности на 1. 01. 2009; млн. га, в % На 1. 01. 2010 г. : Земли в собственности граждан 123, 2 млн. га 7, 82 % Земли в собственности юридических лиц 10, 3 млн. га 0, 65 % Земли в государственной и муниципальной собственности 1442, 8 млн. га 91, 53 %
Приватизация земли в России • В СССР – государство – единый субъект собственности • 1993 г. – частная собственность на землю провозглашена в Конституции РФ, но не созданы механизмы для её реализации • 2001 г. – принят Земельный Кодекс РФ (прописан механизм приватизации) • Земля переходит в частную собственность граждан в виде паёв от участия в колхозах и совхозах, и для ведения подсобного садово-огородного хозяйства. ▫ Первичные документы о регистрации собственности разрознены. ▫ Земельные паи не размежёваны на участки и не могут являться предметами сделок. ▫ 2008 г. – 25%, 2010 г. - 18% земельных паёв не востребованы, большинство из востребованных – не размежёваны и не зарегистрированы в кадастре -> не вовлечены в хозяйственный оборот. ▫ Стоимость межевания и перерегистрации прав собственности слишком высока для граждан, а процедура – длительна и сложна.
Государственная и муниципальная собственность на землю в России • Государственная и муниципальная собственность на землю должна быть разделена на федеральную, региональную и муниципальную -> конфликт интересов -> низкие темпы разграничения земельных участков -> 2009 г. – разграничено только 19% земель государственной и муниципальной собственности -> земля не вовлечена в хозяйственный оборот • Среди разграниченных земель в государственной и муниципальной собственности, предметом сделок могут быть 7% (1, 3% от всего земельного фонда России), остальные 93% земли лесного и водного фонда, и особо охраняемые земли, которые исключены из рыночного оборота
Доля земель в частной собственности в субъектах РФ с наименьшим и наибольшим инвестиционным риском, 2008 г. Ранг инвестиционного риска в РФ Название субъекта РФ Регионы с наименьшим инвестиционным риском: 1 Липецкая обл. 2 Краснодарский край 3 Ростовская обл. 4 Санкт-Петербург 5 Пензенская обл. 6 Москва 7 Воронежская обл. Регионы с наибольшим инвестиционным риском: 75 Ненецкий авт. округ 76 Р-ка Дагестан 77 Р-ка Калмыкия 78 Камчатская обл. 79 Магаданская обл. 80 Чукотский авт. округ 81 Р-ка Тыва 82 Р-ка Ингушетия 83 Чеченская р-ка Россия Доля земель в частной собственности, % 63, 0 47, 1 64, 6 16, 9 46, 6 2, 0 58, 0 0, 001 0, 04 13, 5 0, 11 0, 007 0 0, 29 0, 19 0, 05 7, 8 • Чем выше доля земель в частной собственности в регионе, тем ниже инвестиционный риск • Чем ниже доля земель в частной собственности в регионе, тем выше инвестиционный риск
Проблемы развития земельного рынка в России • Отсутствие стимулов для частных собственников регистрировать свои земельные участки (дорого и долго) • Большая часть земель в частной собственности – земельные доли (18 % из них – не востребованы и не выделены в натуре) • В рыночном обороте находятся только 7, 3 % земель РФ • Отсутствие динамики соотношения форм собственности на землю с введением Земельного Кодекса (в 2001 г. – 7, 5 % земель в частной собственности, в 2010 г. – 8, 5 %)
Состояние земельного фонда Санкт. Петербурга по формам собственности на 1. 01. 2010; тыс. га, в % неразграниченные государственные земли 92. 6 66% земли в собственности юридических лиц 18. 9 14% земли в собственности граждан 5. 3 4% земли в федеральной собственности 1. 9 земли в 1% региональной собственности 21. 2 15%
Динамика плотности населения Ленинградской области
Исследование процедур и издержек приобретения земельных участков, а также получения разрешений на строительство в Санкт-Петербурге • Цель - анализ транзакционных издержек (временные и финансовые затраты, организационные и правовые барьеры для потенциальных инвесторов) • Метод - глубинные интервью с профессионалами земельного и строительного рынков (11 строительных + 3 консалтинговых компаний) • Время проведения – октябрь-декабрь 2010 г.
Основные результаты исследования: оценка процедур приобретения земельных участков под строительство • Покупка земли у частного собственника – наименьший риск и наименьшие временные издержки • Аренда с «полным пакетом» - низкий риск, но часто не выгодно для инвесторов, т. к. документы разрабатываются под конкретную компанию • Аренда с «коротким пакетом» - высокий риск, но возможность получить участок в собственность или в аренду на 49 лет намного дешевле, чем при покупке • Торги нерегулярны, планы по выставлению земельных участков на торги меняются в течение года, объявления о назначении торгов печатаются за 1 месяц до их проведения • Изыскательские работы – риск потери участка по истечению срока, высокий потенциал для коррупции, возможность «растянуть» инвестиции
Основные результаты исследования: издержки согласования проектов строительства • Длительный срок согласования проекта строительства любой сложности (минимум 9 -10 месяцев от получения градостроительного плана земельного участка до получения разрешения на строительство, при необходимости разработки ППТ – 2 -2, 5 года) <- много инстанций, последовательность согласований, разрозненные нормы и правила, касающиеся разных аспектов строительства • Высокие финансовые издержки (10% от сметы строительства - в среднем на покупку земли, 0, 5 -2% - на согласование проекта. Если есть необходимость разработки ППТ, то 20 -30%. Неофициальные издержки на согласование проекта могут достигать 20 -50% от стоимости разработки и официального согласования) • Сложность взаимодействия с предприятиями инженерной инфраструктуры (ОАО «Ленэнерго» , ГУП «Водоканал» , ГУП «ТЭК СПб» , ООО «Петербурггаз» )
Скачать презентацию Собственность на землю в России проблемы регистрации и
79350f3d841e9104cd4a24cd129226c2.ppt