Школа мастеров Правовые аспекты строительных проектов Дмитрий Ильин

Школа мастеров Правовые аспекты строительных проектов Дмитрий Ильин Руководитель группы Недвижимость и строительство

Case study Подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018: Реконструкция международного аэропорта Шереметьево 2

Строительство нового пассажирского терминала В (и снос старого терминала – «рюмки») Строительство межтерминального перехода (2 тоннеля) между северной и южной частью аэропорта Строительство нового грузового терминала Строительство автоматизированной центральной заправочной системы (ЦЗС) Общая сумма инвестиций – более 800 млн $ 3

Застройщики 4 ООО «Терминал В Шереметьево» АО «Аэро Шереметьево» ООО «Москва Карго» ООО «Межтерминальный переход Шереметьево» Строительство терминала В Строительство 2 тоннелей (МТП) Строительство грузового терминала Строительство ЦЗС, приобретение и эксплуатация топливозаправщиков

Типичная договорная схема 5 Застройщик Подрядчик по инженерным изысканиям Генеральный подрядчик Технический заказчик Генеральный проектировщик Поставщик оборудования Подрядчик по разработке Архитектурно-функциональной концепции

Привлечение Технического заказчика (1/4) Международная компания с опытом реализации проектов строительства аэропортов Международные стандарты организации и управления Один и тот же Технический заказчик для строительства Терминала В, Тоннелей и грузового терминала Согласование одной формы (текста) договора об оказании услуг технического заказчика (отличия в коммерческих условиях) 6

Привлечение Технического заказчика (2/4) Предмет договора – оказание Услуг (подробный перечень в Приложении 1) – функции «тех.заказчика» и «строительного контроля» в соответствии с Градостроительным кодексом * Услуги включают в себя такие услуги, которые хотя прямо и не указаны в договоре, но которые необходимы для надлежащего оказания Услуг и достижения цели Договора Цель Договора: планирование, организация, координация и контроль за осуществлением Работ Ген. проектировщиком, Ген. подрядчиком, всеми иными подрядчиками и субподрядчиками, задействованными в реализации Проекта, для завершения строительства Объекта и получения ЗОС в отношении Объекта в соответствии с: Сроками Бюджетом проекта Документацией Законодательством Назначением Объекта Другими требованиями Договора 7

Привлечение Технического заказчика (3/4) Начальный Авансовый платеж (после предоставления Банковской гарантии) Ежемесячные платежи (после утверждения ежемесячных Отчетов) Платежи за Ключевые Этапы (после утверждения Отчетов по Ключевым Этапам) Финальный платеж – 10% от Вознаграждения (по завершении Проекта) Размер Вознаграждения включает любые расходы Тех. Заказчика в связи с оказанием Услуг, уплату налогов, сборов и т.д Размер Вознаграждения – твердая цена Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) не является основанием для изменения суммы Вознаграждения 8

Привлечение Технического заказчика (4/4) Ответственность Неустойка (% от суммы Вознаграждения) за каждый день просрочки Ключевого Этапа Проекта, произошедшей не по вине Ген. проектировщика, Ген. подрядчика, иных третьих лиц – участников Проекта Неустойка в случае увеличения стоимости Работ по Договору генерального строительного подряда более чем на 5% (% от суммы увеличения) Ограничение общей максимальной совокупной суммы всех неустоек Неустойки являются штрафными В случае возникновения обязанности возместить убытки возмещается только реальный ущерб Односторонний внесудебный отказ от исполнения Договора (досрочное расторжение) в случаях существенных нарушений договора Техническим заказчиком 9

Строительство межтерминального перехода (МТП) 10 Застройщик ООО «Межтерминальный переход Шереметьево» Подрядчик по инженерным изысканиям Генеральный подрядчик Генеральный проектировщик Поставщик системы перевозки и обработки багажа Поставщик подвижного состава Технический заказчик

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Предмет: Генподрядчик обязуется выполнить Работы и Услуги: В предусмотренные Договором сроки В соответствии со всеми требованиями Договора, Проектной документации, Законодательства Застройщик обязуется оплатить надлежащим образом выполненные Работы и Услуги при условии их принятия Техническим заказчиком (действующим от имени и за счет Застройщика) и Непосредственно самим Застройщиком Результат Работ и Услуг: полностью построенный и введенный в эксплуатацию Объект, соответствующий Технической документации (в т.ч. Техническому заданию, Проектной документации, Рабочей документации, Разрешениям и т.д), требованиям Законодательства, который может беспрепятственно использоваться в соответствии с Целевым назначением (пропускная способность не менее 11 млн чел. в год и т.д) Работы должны быть выполнены на условиях «под ключ» Работы и Услуги включают все рабы и услуги, необходимые для достижения результата Работ и Услуг. 11

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Платежи Твердая цена Цена включает все расходы, издержки, затраты, налоги, таможенные сборы, уплату вознаграждения за передачу в пользу Застройщика исключительного права на результаты интеллектуальной деятельности и т. Порядок платежей: Первый Авансовый платеж Второй Авансовый платеж (после приемки Этапа Работ «___») Промежуточные Платежи – в размере стоимости выполненных Работ, указанной в Акте о приемки выполненных Работ (КС-2) и Справке о стоимости выполненных работ (КС-3) за вычетом: пропорциональной части суммы Авансовых платежей пропорциональной части суммы Гарантийного удержания Сумма Гарантийного удержания 12

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Гарантийное удержание – особый способ обеспечения исполнения обязательств Генподрядчика, не предусмотренный ГК РФ (п.1 ст. 329 ГК РФ) Удержание в размере 10% от общей Цены Договора из каждого промежуточного платежа Не является неустойкой, авансом, задатком Удерживается с целью покрытия возможных убытков Застройщика Застройщик вправе использовать любую сумму из Гарантийного удержания без согласования с Генподрядчиком (при условии его последующего уведомления) для покрытия убытков Застройщика, вызванных нарушениями исполнения обязательств Генподрядчика Удержание осуществляется путем зачета обязательств Генподрядчика по Компенсации убытков Застройщика против обязательства Застройщика по оплате Работ (ст. 407 и 410 ГК РФ) Неиспользованная сумма Гарантийного удержания возвращается через 2 года после начала течения Гарантийного срока или ранее в случае предоставления Банковской Гарантии. 13

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Система способов обеспечения исполнения обязательств Генподрядчика Гарантийное удержание Независимые (банковские) гарантии (согласованная форма в Приложении) возврата первого Авансового платежа и Второго Авансового платежа (как условие уплаты данных авансов) Корпоративная гарантия (согласованная форма в Приложении) – поручительство головной (материнской) компании (иной аффилированной компании, имеющей существенные активы), действует до истечения первых двух лет Гарантийного срока, сохраняет действительность в случае любых изменений Договора генподряда, уступки прав по Договору генподряда, смены контроля над Генподрядчиком. Страхование (CAR страхование, страхование гражданской ответственности, страхование работников Генподрядчика, страхование субподрядчиков) 14

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Соблюдение сроков строительства Устанавливаются в Календарном плане производства Работ (приложение к Договору) Сроки завершения Этапов Работ, Ключевых Этапов Работ, срок для Практического завершения, Дата завершения и т.д. Дифференцированная ответственность за нарушение различных сроков Ключевые Этапы: Пристанционные сооружения и Посадочный павильон СТК Тоннель №1 для перевозки пассажиров Тоннель №2 для перевозки багажа Пристанционные сооружения и Посадочный павильон ЮТК Внутренние инженерные системы Готовность для монтажа АСПБ (автоматизированная система перевозки багажа) Готовность для монтажа АСПП (автоматизированная система для перевозки пассажиров) Ввод в эксплуатацию 15

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Ответственность за нарушение сроков Неустойка за нарушение Этапов Работ Неустойка за нарушение Ключевых Этапов Работ Неустойка за нарушение срока ввода Объекта в Эксплуатацию Неустойка за нарушение сроков устранения Недостатков Неустойка за нарушение сроков предоставления Отчетов Генподрядчика Нарушение срока – также выполнение в срок некачественной работы Право Застройщика удержать любую из сумм неустоек из сумм, причитающихся Генподрядчику – зачет денежного обязательства Генподрядчика по уплате застройщику сумм неустоек против денежного обязательства Застройщика по оплате принятых работ Что делать, если Стороны договорились о том, что если Генподрядчик уложится в конечный срок завершения строительства, то удержанные Застройщиком суммы неустоек за просрочку промежуточных Этапов должны быть возмещены Генподрядчику (?) 16

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Система контроля исполнения обязательств Генподрядчика Права Тех. заказчика ( в т.ч. строительный контроль) Отчеты Генподрядчика: ежемесячные, поэтапные Промежуточная приемка Работ Приемка скрытых Работ Авторский надзор (выполняет Генпроектировщик) Финансовый аудит (право Застройщика и/или Техзаказчика не чаще чем 1 раз в квартал проводить аудит учета и бухгалтерской отчетности Генподрядчика с целью проверки соблюдения Генподрядчиком (а) положений Договора генподряда, (б) положений Законодательства и (в) требований о целевом расходовании денежных средств, получаемых Генподрядчиком от Застройщика Строительный аудит – проверка деятельности Генподрядчика с привлечением независимой экспертной организации Регулярные совещания по Проекту (еженедельно или чаще) Обязательность указаний Застройщика и Тех. Заказчика для Генподрядчика Согласование кандидатур субподрядчиков, право требовать смены субподрядчика Право требовать увольнения членов команды (работников) Генподрядчика Запрет на смену контроля над Генподрядчиком 17

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда Ответственность Генподрядчика Генподрядчик по Договору Генподряда приобретает статус лица, осуществляющего строительство (ст. 52 Градостроительного кодекса) Неустойки Ответственность за деятельность субподрядчиков Исключение права подрядчика на удержание (ст. 712 ГК РФ) Право Застройщика на односторонний внесудебный отказ от исполнения Договора в случае существенных нарушений, допущенных Генподрядчиком Введение экономических санкций правительствами каких-либо государств, резкие колебания курсов рубля и/или других валют, изменения цен на работы, товары, услуги как в России, так и за рубежом, не могут являться обстоятельствами непреодолимой силы (ст. 401 ГК РФ) или/или существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ) Право Застройщика привлечь за счет Генподрядчика третье лицо для устранения недостатков и /или выполнения отдельных Работ 18

Строительство МТП Договор генерального строительного подряда СОДЕРЖАНИЕ: 19

Спасибо за внимание ! Дмитрий Ильин |Goltsblat BLP LLP Руководитель группы Недвижимость и строительство Тел.: +7 (495) 287 44 44 E-mail: [email protected] 20