СЧЕТА ЭСКРОУ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА Глоба С. Б. , к. э. н. , доцент, зав. каф. «Экономика и управление в строительном комплексе» Красноярск
Эскроу-счета (от англ. escrow – депонирование) – это специальные счета, на которых хранятся и одновременно блокируются денежные средства, полученные от депонента (в данном случае – дольщика) в целях их передачи бенефициару (застройщику) при возникновении предусмотренных договором оснований. Счет эскроу фактически выполняет обеспечительную функцию: получатель денежных средств не имеет доступа к денежным средствам до момента наступления определенного события, с одной стороны, а плательщик, внесший денежные средства на счет эскроу, не имеет возможности распоряжаться внесенными денежными средствами с другой.
Суть отношений по эскроу: стороны сделки выбирают третье лицо (эскроу-агента), которому одна из сторон сделки производит исполнение по сделке. Эскроу-агент вправе передать это исполнение другой стороне только при подтверждении, что другой стороной исполнено согласованное условие.
Гражданский кодекс РФ устанавливает следующие правила для счета эскроу: • эскроу-агентом может быть только банк, который заключает с лицом, размещающим денежную сумму (депонентом) договор условного депонирования; • денежными средствами, находящимися на счете эскроу, не праве распоряжаться ни депонент ни бенефициар до наступления оснований, предусмотренных договором; • зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, помимо депонируемой суммы, не допускается; • закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора условного депонирования денежных средств; • вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу (если договором условного депонирования не установлено иное); • право получить от банка информацию по счету эскроу имеет как депонент, так и бенефициар.
Счета эскроу должны использоваться в расчетах между застройщиком и дольщиком при одновременном наличии следующих условий: • застройщик осуществляет строительство с использованием предоставляемого банком целевого кредита на строительство объектов недвижимости; • кредитным договором предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) обязанности дольщика осуществлять платеж по ДДУ путем внесения денежных средств на счета эскроу, открытые в банке, кредитующем застройщика; • банк, предоставляющий целевой кредит удовлетворяет требованиям, установленным Правительством Российской Федерации, к кредитным организациям, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты.
Счет эскроу с позиции застройщика В силу закона кредитный договор застройщика с банком должен содержать следующие условия (с 01. 2017 г. ): • обязательство застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком для возведения объектов недвижимости; • право банка запрашивать у застройщика информацию и документы в объеме устанавливаемом кредитным договором в соответствии с требованиями уполномоченного федерального органа исполнительной власти (поскольку на сегодняшний день соответствующих требований к кредитным договорам нет, можно предположить, что перечень документов будет близок к перечню, предоставляемому в контролирующие органы); • обязательство застройщика об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности дольщика внести денежные средства в счет на счета эскроу, открытые в таком банке; • обязательство застройщика согласовывать с банком изменение существенных условий договоров участия в долевом строительстве. • обязательство застройщика осуществлять платежные операции, связанные со строительством объектов недвижимости только через счета, открытые в банке, выдавшем целевой кредит на строительство таких объектов недвижимости.
Счет эскроу с позиции застройщика При этом работа через эскроу (по сравнению с прямым привлечением средств от дольщиков) означает для застройщика следующие условия: • целевой характер использования привлекаемых средств сохранится – в силу требований банка по кредитному договору; • сохранится необходимость обеспечивать исполнение обязательств (в форме того же залога участка и возводимого здания, ранее – перед дольщиками, а теперь перед банком); • по кредитному договору застройщик будет уплачивать проценты по ставкам, согласованным с банком (в то время как денежные средства от дольщиков привлекались застройщиком бесплатно), это может существенно увеличить стоимость строительства в целом и заведомо ставит застройщика в менее выгодное финансовое положение; • денежные средства дольщика могут быть списаны со счета эскроу в рамках исполнительного производства по иным обязательствам дольщика – поэтому в текущем виде счет эскроу перестает для застройщика быть средством обеспечения выполнения дольщиком своих обязательств.
Счет эскроу с позиции дольщика Внесенные участником долевого строительства на счет эскроу денежные средства блокируются банком и не перечисляются застройщику до окончания строительства и передачи объекта дольщику. Кроме того, на денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном счетом эскроу и определенном кредитным договором, а вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. Однако участнику долевого строительства, следует иметь в виду, что: • денежные средства, размещенные на счетах эскроу не подпадают под действие закона о страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации, поскольку страхованию подлежат лишь денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом по сделке куплипродажи недвижимого имущества, но не по договору долевого участия в строительстве; • на денежные средства, размещенные на счетах эскроу может быть обращено взыскание по исполнительным документам в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве» . В случае списание денег со счета-эскроу дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по оплате перед застройщиком; • если застройщик по каким-либо причинам не исполнит свои обязательства перед дольщиком, дольщик может оказаться в ситуации, когда кроме возврата фактически внесенной суммы на счет эскроу и начисленных процентов на эту сумму, не сможет гарантированно взыскать с застройщика штрафные санкции, предусмотренные законом и договором, поскольку застройщик по договору долевого участия вправе не предоставлять никакого обеспечения исполнения своих обязательств.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Скачать презентацию СЧЕТА ЭСКРОУ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА Глоба
121cee6d7338efb8d0164d4fadccd8ba.ppt