Рынок недвижимости сегодня практика инвестирования в период кризиса

Рынок недвижимости сегодня: практика инвестирования в период кризиса Александр Шарапов, Президент ГК NAI Becar

Рынок недвижимости сегодня Недвижимость менее ликвидна, она не обладает большой динамикой в изменении цены, но процессы, происходящие на этом рынке более понятны, чем, например, на фондовом рынке.

Правильный выбор объектов То, что было хорошими инвестициями в период роста, может оказаться долгосрочной стратегической инвестицией или же потерянными деньгами. Главное – найти возможность увеличения стоимости недвижимости.

Good money/ Bad money 3 типа недвижимых активов: В кризис появляется возможность найти доходные и потенциально доходные объекты, купить их дешево и заработать на этом от 30 до 50% годовых. Общая неуверенность в завтрашнем дне заставляет инвесторов избавляться от активов, иногда это диктуется необходимостью спасти основной бизнес.

Готовность вкладывать недвижимости инвесторов в рынок В основном в период кризиса западные инвесторы ушли с российского рынка и ожидали дальнейшего развития событий. Они постарались максимально перейти в ликвидность и сохранить свои активы.

Куда инвестировать? Наиболее перспективный сегмент способен охватить инвесторов с уровнем вложений от 100 тыс. долларов. Сегодня это сегмент Multifamily. Поселки в США, состоящие из 200 -400 юнитов, можно приобрести по стоимости 6 -11 млн. долларов.

Наши действия в кризис В 2010 году NAI Becar купила в Петербурге в инвестиционных целях недостроенное 12 этажное здание на Московском проспекте, 73. В здании планируется разместить апарт-отель, доходность которого может составить порядка 17 -20 % в год.

Какие варианты? 1) Ожидание увеличения стоимости объекта на рынке или появления покупателя. 2) Развитие объекта, улучшение его финансовых показателей. Для работы с проблемными активами необходим партнер, который сможет разработать концепцию, взять объект в управление.

Зависимость рисков и стоимости от стадии реализации объекта Стоимость Риски реализации проекта Стоимость внесенных изменений Время

Как убедить инвестора? Факторы принятия положительного решения инвестором: ü Подробный бизнес-план. ü Высокий уровень доходности объекта, статусные арендаторы, удачное местоположение. ü Юридически чистые документы. ü Профессиональный девелопер, способный реализовать проект. ü Наличие профессиональной УК на объекте.

Три пути управления недвижимыми активами: Ø Внутренняя УК Ø Команда внешних исполнителей Ø Внешняя УК

Project management: кого выбрать? Собственная универсальная УК J Эффективное управление J Короткие сроки реализации Решения могут приниматься в интересах исполнителей, а не девелопера Отсутствие независимого контроля Невозможно сменить УК Сложность формирования профессиональной команды Команда внешних исполнителей Сложное взаимодействие Конфликты между исполнителями Длительные сроки реализации Большие затраты Внешняя УК J Эффективное управление J Можно заменить J Контроль ориентированность результат качества и на конечный

Внешняя УК: feeдевелопер или младший партнер? Fee-девелопер J Независимая компания - гарант прозрачности финансовой стороны проекта НО Fee-девелопер не вкладывается в проект, а значит, не делит риски с инвестором Младший партнер J Гарант реализации проекта, так как партнер заинтересован в его успехе

Выбор за Вами!

Спасибо за внимание! г. Москва Б. Грузинская д. 12 стр. 2, 3 +7 (495) 787 -42 -97 г. Санкт-Петербург Б. Сампсониевский пр. , 61, БЦ «Бекар» +7 (812) 490 -70 -01 www. naibecar. com