Скачать презентацию Рынок недвижимости 1 Понятие и функции рынка Скачать презентацию Рынок недвижимости 1 Понятие и функции рынка

Рынок недвижимости2.ppt

  • Количество слайдов: 83

Рынок недвижимости Рынок недвижимости

1. Понятие и функции рынка недвижимости (РН) 1. Понятие и функции рынка недвижимости (РН)

l «Рынок» , в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. l «Рынок» , в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. l «Рынок» - место купли-продажи товаров и услуг.

Возникновение РН началось с принятия в 1991 г. законов РФ «О приватизации государственных и Возникновение РН началось с принятия в 1991 г. законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда»

Рынок недвижимости (РН) - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических Рынок недвижимости (РН) - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости -это экономико–правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех Рынок недвижимости -это экономико–правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Основные функции рынка недвижимости: • регулирующая обеспечивает перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов Основные функции рынка недвижимости: • регулирующая обеспечивает перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости и/или между конкурирующими способами использования земель;

• ценообразующая на рынке формируется подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая • ценообразующая на рынке формируется подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, потребностях, конъюнктуре;

• санирующая - это очищение экономики от неконкурентоспособных, неустойчивых и слабых участников рынка; • санирующая - это очищение экономики от неконкурентоспособных, неустойчивых и слабых участников рынка;

• информационная - посредством цен рынок дает объективную информацию о необходимом количестве, ассортименте • информационная - посредством цен рынок дает объективную информацию о необходимом количестве, ассортименте и качестве товаров и услуг (недвижимости), которые поставляются на рынок;

• социальная - обеспечивает решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных • социальная - обеспечивает решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• посредническая - рынок позволяет экономически обособленным участникам рынка найти друга и обменяться • посредническая - рынок позволяет экономически обособленным участникам рынка найти друга и обменяться результатами своей деятельности, чтобы определить, насколько взаимовыгодной является та или иная экономическая связь;

• стимулирующая - экономическое поощрение прибылью продуктивного использования научно-технических достижений в создании и • стимулирующая - экономическое поощрение прибылью продуктивного использования научно-технических достижений в создании и использовании недвижимости.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Рынок земельных участков Рынок жилья Рынок городских земельных участков Рынок городского жилья РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Рынок земельных участков Рынок жилья Рынок городских земельных участков Рынок городского жилья Рынок сельских земельных участков Рынок загородного жилья Рынок коммерческих помещений Рынок офисов Рынок торговых помещений Рынок складских помещений

2. Основные этапы анализа рынка недвижимости 2. Основные этапы анализа рынка недвижимости

1. Анализ и оценка текущего состояния показателей 2. Исследование динамики показателей 3. Совместное исследование 1. Анализ и оценка текущего состояния показателей 2. Исследование динамики показателей 3. Совместное исследование динамики различных показателей 4. Исследование факторов, влияющих на изменение показателей 5. Прогнозирование тенденций изменения показателей Рис. 1. Этапы анализа рынка недвижимости

Этапы анализа ценовой ситуации 1. Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование Этапы анализа ценовой ситуации 1. Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории). 2. Оперативная оценка средних по типу цен.

3. Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену. 4. Исследование влияния местоположения 3. Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену. 4. Исследование влияния местоположения на среднюю цену.

5. Анализ состояния рынка. 6. Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в 5. Анализ состояния рынка. 6. Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране. 7. Прогнозирование цен.

Этапы анализа состояния рынка 1. Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов Этапы анализа состояния рынка 1. Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам). 2. Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации.

3. Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства. 4. Анализ законодательной и нормативной базы. 3. Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства. 4. Анализ законодательной и нормативной базы. 5. Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);

6. Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение. 7. Анализ объема и структуры 6. Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение. 7. Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд.

8. Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке. 9. Прогнозирование конъюнктуры и состояния 8. Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке. 9. Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка.

3. Факторы, определяющие общие направления развития рынка недвижимости на региональном уровне 3. Факторы, определяющие общие направления развития рынка недвижимости на региональном уровне

Экономические факторы: l уровень и динамика доходов населения; l дифференциация населения по уровню доходов Экономические факторы: l уровень и динамика доходов населения; l дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика; l уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

l доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; l состояние альтернативных и l доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; l состояние альтернативных и смежных рынков; l цены на рынке недвижимости; l уровень арендной платы;

l риски инвестиций в недвижимость; l стоимость строительства; l цены и тарифы на коммунальные l риски инвестиций в недвижимость; l стоимость строительства; l цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

Социальные факторы: l уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; l Социальные факторы: l уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; l уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

l уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; l уровень и тенденции преступности. l уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; l уровень и тенденции преступности.

Административные факторы: l налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц Административные факторы: l налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог т. д. ); l зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

- правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые - правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т. д. );

- правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, - правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

Условия окружающей среды: l уровень развития инфраструктуры; l обеспеченность транспортными сетями; l экологическая обстановка. Условия окружающей среды: l уровень развития инфраструктуры; l обеспеченность транспортными сетями; l экологическая обстановка.

4. Структура рынка недвижимости 4. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру. Дифференцировать его различным признакам. можно по Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру. Дифференцировать его различным признакам. можно по

Рассмотрим классификацию РН Исходя из триединства сущности недвижимости, выделяют: - рынок развития(создания) недвижимости; - Рассмотрим классификацию РН Исходя из триединства сущности недвижимости, выделяют: - рынок развития(создания) недвижимости; - сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость; - сектор управления и эксплуатации.

По способу совершения сделок: - первичный РН; - вторичный РН. По способу совершения сделок: - первичный РН; - вторичный РН.

По видам сделок: - рынок купли- продажи; - рынок аренды; - рынок ипотеки; - По видам сделок: - рынок купли- продажи; - рынок аренды; - рынок ипотеки; - рынок вещных прав (доверительное управление).

По степени готовности к эксплуатации: - рынок незавершенного строительства; - рынок нового строительства; - По степени готовности к эксплуатации: - рынок незавершенного строительства; - рынок нового строительства; - рынок строительства, подлежащего реконструкции.

По форме собственности: - рынки частных объектов недвижимости; - рынки государственных и муниципальных объектов По форме собственности: - рынки частных объектов недвижимости; - рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости.

По отраслям: - рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов; - общественных и рекреационных зданий и По отраслям: - рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов; - общественных и рекреационных зданий и сооружений и т. д.

По функциональному назначению: - рынок жилой недвижимости; - производственных зданий; - непроизводственных зданий и По функциональному назначению: - рынок жилой недвижимости; - производственных зданий; - непроизводственных зданий и помещений; - гостиниц; - рынок жилой недвижимости; - торговых помещений и т. д.

По виду объектов недвижимости: - земельный рынок; - зданий и сооружений; - помещений; - По виду объектов недвижимости: - земельный рынок; - зданий и сооружений; - помещений; - предприятий как имущественных комплексов и т. д.

Рынок недвижимости объединяет: 1. Объекты недвижимости. 2. Субъекты РН. 3. Процессы функционирования рынка. 4. Рынок недвижимости объединяет: 1. Объекты недвижимости. 2. Субъекты РН. 3. Процессы функционирования рынка. 4. Механизмы (инфраструктуру) рынка.

1. Объекты недвижимости l земельные участки - часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически 1. Объекты недвижимости l земельные участки - часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы; l первичные объекты недвижимости земельные участки и все, прочно связанные с землей, объекты (здания, строения, сооружения);

• вторичные объекты недвижимости оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющих • вторичные объекты недвижимости оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющих правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта (квартиры, помещения, комнаты).

2. Субъекты рынка недвижимости. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: l продавцы (арендодатели); l покупатели 2. Субъекты рынка недвижимости. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: l продавцы (арендодатели); l покупатели (арендаторы); l профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка можно разделить на группы институциональных и неинституциональных участников. Состав профессиональных участников рынка можно разделить на группы институциональных и неинституциональных участников.

Институциональные участники представляют интересы государства на рынке недвижимости и действуют от его имени. К Институциональные участники представляют интересы государства на рынке недвижимости и действуют от его имени. К ним относятся: l организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (земельные органы, органы архитектуры и градостроительства, органы экспертизы градостроительной и проектной документации, органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций);

l проектировщики, строители, по технической финансируемые из специалисты эксплуатации, бюджета; l органы-регистраторы прав недвижимость l проектировщики, строители, по технической финансируемые из специалисты эксплуатации, бюджета; l органы-регистраторы прав недвижимость и сделок с ними; l государственные нотариусы. на

Неинституциональные участники рынка - предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица: Неинституциональные участники рынка - предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица: l брокеры; l оценщики недвижимости; l финансисты (банкиры);

l l l управляющие недвижимостью; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы; страховщики; l l l управляющие недвижимостью; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы; страховщики; аналитики рынка недвижимости и финансовые аналитики; информационно-аналитические и другие издания, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости.

3. Процессы функционирования рынка. Основные процессы рынка как сектора экономики можно условно разделить на 3. Процессы функционирования рынка. Основные процессы рынка как сектора экономики можно условно разделить на создание, использование и оборот недвижимости, и управление рынком. Протекание рыночных процессов обеспечивается специалистами рынка.

l Процесс создания (развития) недвижимости включает организацию системы развития недвижимости, развитие территорий и создание l Процесс создания (развития) недвижимости включает организацию системы развития недвижимости, развитие территорий и создание (развитие) непосредственно объекта недвижимости.

Процесс использования (эксплуатации) объекта недвижимости - это организация эксплуатации и управления недвижимостью в целом Процесс использования (эксплуатации) объекта недвижимости - это организация эксплуатации и управления недвижимостью в целом и управление непосредственно объектом недвижимости.

Процесс товарного оборота объектов недвижимости состоит из организации системы товарного оборота недвижимости, передачи прав Процесс товарного оборота объектов недвижимости состоит из организации системы товарного оборота недвижимости, передачи прав (правомочий) собственности на объект недвижимости, регистрации сделок и финансирования товарного оборота недвижимости.

Процесс управления рынком состоит в исследовании рынка, его формировании и развитии, контроле и регулировании. Процесс управления рынком состоит в исследовании рынка, его формировании и развитии, контроле и регулировании.

4. Механизмы (инфраструктура) рынка. Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных 4. Механизмы (инфраструктура) рынка. Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка.

l Сегментация рынка - выделения групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями по физическим и l Сегментация рынка - выделения групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями по физическим и экономическим характеристикам объекта.

На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по ряду признаков: l по географическому положению; На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по ряду признаков: l по географическому положению; l физическим характеристикам; l функциональному назначению объекта; l по комплексу признаков.

Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

l Коэффициент ёмкости рынка конкретного типа недвижимости определяется по формуле: l Коэффициент ёмкости рынка конкретного типа недвижимости определяется по формуле:

Коэф – т ёмкости рынка = Количество единиц недвижимости, сданных в аренду за период Коэф – т ёмкости рынка = Количество единиц недвижимости, сданных в аренду за период Общее количество единиц недвижимости для сдачи в аренду.

5. Первичный и вторичный рынки недвижимости 5. Первичный и вторичный рынки недвижимости

l Первичный рынок l Вторичный рынок недвижимости – это совокупность сделки, сделок, совершаемые с l Первичный рынок l Вторичный рынок недвижимости – это совокупность сделки, сделок, совершаемые с уже совершаемых с созданными вновь созданными объектами, объектами находящимися недвижимости и в какое-то время в процессе их эксплуатации. создания.

Активность на первичном рынке определяется факторами: l l l доступностью земельных участков под застройку; Активность на первичном рынке определяется факторами: l l l доступностью земельных участков под застройку; ценами на подрядные работы; эффективностью применяемых строительных технологий; уровнем конкуренции на первичном рынке; доступностью источников финансирования; ожиданиями застройщиков относительно спроса, предложения и конкуренции.

На вторичном рынке на предложение воздействуют: l социальное положение; l семейное положение; l доходы На вторичном рынке на предложение воздействуют: l социальное положение; l семейное положение; l доходы и занятость населения; l уровень и изменения экологической ситуации, инфраструктуры; l ожидания населения относительно уровня своих доходов и занятости.

6. Риски на рынке недвижимости 6. Риски на рынке недвижимости

Р 1. Юридические риски: l возможность утраты права собственности; l невозможность возмещения убытков, в Р 1. Юридические риски: l возможность утраты права собственности; l невозможность возмещения убытков, в связи с ошибками при заключении договоров; l возможность появления претензий третьих лиц.

Р 2. Технологические и градостроительные риски: неправильный выбор места реализации проекта; l его несоответствие Р 2. Технологические и градостроительные риски: неправильный выбор места реализации проекта; l его несоответствие окружающей застройке; l ошибки в конструктивных решениях; l неверный выбор материалов и др. l

Р 3. Административные риски: возможность изменения налогового режима; l появление новых требований по выполнению Р 3. Административные риски: возможность изменения налогового режима; l появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти; l введение ограничений функционального использования здания. l

Р 4. Экономические риски: l l неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики; Р 4. Экономические риски: l l неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики; ошибки в прогнозировании спроса и предложения; неправильная оценка конкурентной среды; выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и др.

Р 5. Финансовые риски: изменение процентных ставок по кредитам; l изменение темпов инфляции по Р 5. Финансовые риски: изменение процентных ставок по кредитам; l изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозируемыми; l низкое качество финансовых расчетов и прочие. l

7. Трансакционные издержки на рынке недвижимости 7. Трансакционные издержки на рынке недвижимости

Одной из особенностью рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, которые необходимы для осуществления сделки Одной из особенностью рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, которые необходимы для осуществления сделки (трансакционные издержки).

Трансакционные издержки сделок, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок. Величина таких издержек Трансакционные издержки сделок, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок. Величина таких издержек зависит от факторов: - полнота и достаточность рыночной информации;

наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок; - степени стандартизации условий сделок; возможности использования наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок; - степени стандартизации условий сделок; возможности использования стандартных контрактов; - количества вариантов расчетов и т. д. -

Развернутая классификация трансакционных издержек: 1. Издержки поиска информации. 2. Издержки ведения переговоров и заключения Развернутая классификация трансакционных издержек: 1. Издержки поиска информации. 2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов. 3. Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, 4. Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепления прав.

5. Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта 5. Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и т. д.

Опыт развитых стран показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение Опыт развитых стран показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли – продажи составляют до 2 -3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек – 7 -8% и более.