Роль и место управляющих организаций в системе ЖКХ

Роль и место управляющих организаций в системе ЖКХ Акуленко Анастасия Суворова Ольга Суворова Юлия

Правовой статус, полномочия, порядок функционирования и ответственность управляющей компании. • • Управляющая организация, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Многих из нас сразу же настораживает - получение прибыли. Или другими словами на нас хотят заработать. Однако эта цель не должна вызывать отрицательных эмоций, так как сфера ЖКХ это такой же бизнес, как и другой любой. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. Как определяет Гражданский кодекс РФ - предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 установлено, что в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Вследствие этого управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом. Жилищное законодательство определяет, и функции управляющей организации, которые состоят в том, что она должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, обеспечивать содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами. При этом управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, данное юридическое лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому, собственникам его жилых помещений и третьим лицам, пострадавшим в результате неправильной эксплуатации объекта жилищного фонда, а также в результате своих действий или бездействия, в размере причиненного ущерба. Учитывая то, что способ управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме может быть изменен в любое время, на основании решения собрания, управляющая организация заинтересована в предоставлении качественного обслуживания.

Договорные отношения, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома Взаимоотношения управляющей организации с собственниками помещений в многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным домом. По этому договору собственники передают полномочия по представлению их интересов управляющей организации. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами (собственниками и управляющей организацией). В соответствии с разъяснениями Минрегионразвития, договор считается вступившим в силу, если он подписан хоть одним из собственников. Условия договора согласовываются на общем собрании, и поэтому основным документом для заключения договора является протокол общего собрания собственников помещений. В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 04. 06. 2011 N 123 -ФЗ в Жилищный кодекс РФ ст. 161. 1 Председатель совета многоквартирного дома может на основании доверенности, выданной собственниками помещений заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом. Все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома такие полномочия приобретают права и обязанности по данному договору. Любой из собственников вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора

• • • По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по поручению собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется: - оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме; - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений; - осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность. В договоре должно быть указано: 1. состав общего имущества многоквартирного дома; 2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3. перечень коммунальных услуг; 4. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 5. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления

Наиболее существенным условием договора является перечень тех услуг и работ, которые будут оказываться, и выполняться управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок начала исполнения обязательств управляющей компании (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) - не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Посредством заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии со ст. 161, 162 ЖК РФ обеспечивается надлежащее содержание общего имущества собственниками помещений. Обязанность собственников помещения по содержанию общего имущества дома и их бремени расходов соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество должна быть также отражена в договоре управления домом. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей компании. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. В случае не принятия такого решения управляющая организация а равно и ТСЖ могут руководствоваться письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 06. 03. 2009 г. № 6174 -АД/14 «Об особенностях установления размера платы зa содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом» в котором даны следующие разъяснения. … «При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть I статьи 161 Кодекса)» .

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ обязательно должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Как уже отмечалось выше, управляющая организация является юридическим лицом. То есть она вправе заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, нанимать на работу тех или иных сотрудников. То же относится и к заключению договоров с поставщиками услуг. В соответствии с законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» потребителями товаров и услуг организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Они приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме. Это означает что если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, где по решению большинства собственников, к которому вы не относитесь, управление осуществляет товарищество, кооператив или управляющая организация, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя их. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир. Это основное преимущество, когда управляющая организация как юридическое лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь, каждый раз к мнению большинства собственников помещений. Основным достоинством управляющей компании является и то, что выполнение своих функций она осуществляет на профессиональном уровне

Раскрытие информации управляющей организацией • • • В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 731 управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности в рамках договора управления. Начиная от общей информации о наименование юридического лица, фамилии, имени и отчестве руководителя предоставляются также: - реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица; - почтовый адрес и адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации; - контактные телефоны и адрес официального сайта в сети Интернет (при наличии), адрес электронной почты; - режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб; - перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них; - перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления; - сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет. В части исполнения управляющей организацией договоров управления предоставляется информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации. К ним относится: - годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс; - сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов); - сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).

• • • В обязательном порядке предоставляются сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к которым относятся: - услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491; - услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе: o услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов; o заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций); o охрана подъезда; o охрана коллективных автостоянок; o учет собственников помещений в многоквартирном доме; o иные услуги по управлению многоквартирным домом.

В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения: - проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления; - сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать: o план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана; o сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год; o сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год; o сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).

• • • Собственникам помещений должна предоставляться информация о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме которая должна содержать: - описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг); - стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др. ). И, конечно же, предоставляются сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Раскрытию подлежат следующие сведения: - перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций; - тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). - тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей. Если за нарушения в сфере управления многоквартирными домами управляющая организация привлекалась к административной ответственности, то раскрытию подлежит: количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций

И в заключении. При стремлении к выполнению всех условий предусмотренных жилищным законодательством в сфере управления многоквартирными домами управляющей организацией могут быть достигнуты положительные результаты и соответственно завоевано уважение нас жителей конечных потребителей жилищно-коммунальных услуг.