РЕНТА
Основные вопросы: • 1. Что такое оценка природных ресурсов и как она связана с природной рентой? • 2. Что надо сделать на институциональном уровне, чтобы измерять природную ренту? • 3. Как связана природная рента с устойчивым развитием и благосостоянием общества?
Актуальность – Оценка земли и других природных ресурсов является важнейшим направлением теоретических и прикладных исследований оценки стоимости имущества. Даже, скорее прикладным, так основные теоретические положения были разработаны в 18 веке классиками экономической теории – Адамом Смтом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом, и с тех пор не претерпели принципиальных изменений. – Почему важны прикладные или методологические исследования в сфере оценки природных ресурсов? В условиях, когда использование природных ресурсов приносит около 70% всех образующихся в стране доходов, надо, по крайней мере, знать, сколько эти ресурсы стоят. На макроуровне без ответа на этот вопрос невозможно грамотно выстраивать бюджетную, налоговую и финансовую политику страны, формировать нужные для общества тенденции развития, применять экономические инструменты, позволяющие повышать благосостояние населения и обеспечивать такое экономическое развитие, в ходе которого реальное богатство нации с течением времени не сократиться. На уровне отдельных людей и предприятий, использующих те или иные природные ресурсы без ответа на этот вопрос также невозможно принимать грамотные решения.
В экономике в широком смысле слова под землей подразумевают все природные ресурсы и связанные с ними блага, которые не созданы человеком, а дарованы Природой или Богом. В Земельном Кодексе РФ представление о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе.
Такая трактовка понятия земли совпадает с основными принципами оценки стоимости недвижимости, в соответствии с которыми под земельным участком понимается конус, который берет начало в центе Земли, а оканчивается в безвоздушном пространстве. Соответственно, стоимость земельного участка определяется всеми ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка. Оценка земли в этом смысле есть не что иное, как оценка природной ренты и ничего нового в этом вопросе со времен классиков не изменилось.
• А. Смит определял ренту как "произведение природы, которое остается за вычетом и возмещением всего того, что можно считать произведением человека". В современной экономической науке под природной или земельной рентой понимается доход, который образуется при использовании земли (природных ресурсов) вследствие ее способности производить что-либо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком, за вычетом всех издержек, связанных с его получением. А. Смит (1723 -1790). Английский экономист. Выделял ренту как исключительный доход землевладельца. По Смиту земельная рента - это также «вычет из продукта труда» , который создается неоплаченным трудом работников.
Традиционно считается, что рента возникает вследствие лучшего качества природных ресурсов (рента Рикардо) и их лучшего местоположения (рента Тюнена). Иногда природную ренту называют сверхдоходом или остаточным доходом от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукцией и общими затратами на их производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала) и отдачу на капитал: R= (P-C)×Q, где R - рента, P- цена реализации, C - затраты, Q - количество реализованного продукта.
Строго говоря, данная величина измеряет экономическую прибыль, а не остаточную ренту, так как не учитывает прибыль предпринимателя (М), которую надо включить в данную формулу: R+M=(P-C)×Q. Однако, сделать это не так просто, так как прибыль предпринимателя так же, как и рента, рассчитывается как остаточный доход или определяется из условий рынка. Часто эту величину подменяют нормой отдачи на капитал, то есть не учитывают в расчетах или учитывают в виде оплаты труда управляющих.
• Природные объекты могут обладать неодинаковыми свойствами, которые будут выражаться в несовпадении затрат на единицу производимой с их помощью продукции или неодинаковой отдачей на единицу затрат. • Для характеристики затрат используем их средние и предельные значения. Если предположить, что цена на продукцию задается рынком, на который рассматриваемые нами производители повлиять не могут, то тогда справедлив следующий рисунок.
• Давид Рикардо (1772– 1823). Английский экономист. Разработал теорию ренты, которая основывалась на концепции разного качества земельных участков, обусловленного их производительной силой. См. Д. Рикардо. «Исследование о природе и причинах богатства народов» . • Иоганн Генрих фон Тюнен (1783 -1850) - немецкий помещик, экономист. Независимо от Д. Рикардо для обоснования систем ведения сельского хозяйства развил теорию ренты, возникающей вследствие разного местоположения земельных участков, и установил ее зависимость от расстояния до рынка. Основные положения изложены в опубликованном в 1826 г. труде «Изолированное государство в его отношении к сельскому хозяйству и национальной экономии» .
Далее эта величина капитализируется по приемлемой ставке процента (e) и получается капитальная оценка природного ресурса (лес, месторождение полезных ископаемых, нерестилище и др. ) или земельного участка (V): V=R/e. Данная формула является классической и применяется в настоящее время повсеместно для оценки любых природных ресурсов и земельных участков, в том числе и застроенных.
Формирование рентных доходов • Предположим, имеется 7 участков земли, на которых производится какая-то с/х продукция (например, кукуруза). На каждом участке производиться по 10 единиц (например, по 10 ц) данной продукции. Разница заключается в величине эксплуатационных издержек на каждом участке и средних затрат в точке оптимума. • P=21 тыс. руб. за 1 ц
Номер участка 1 Затраты (тыс. руб. ) на производство 10 ц кукурузы 2 3 4 5 6 7 5 7 10 15 20 22 25 • При P=21000 за 1 ц имеет смысл выращивать кукурузу на 1 -5 участках, а на 6, 7 -м возделывать ее бессмысленно, исходя из нормального экономического решениязатраты не должны превышать результаты. • Владельцы 1 -5 участков получат доход, называемый рентным.
Как же формируется потребность в с/х продукции? На самом деле потребитель соизмеряет свои потребности с возможностями и сопоставляет эффект от покупки с затратами на ее осуществление (см. теорию потребительского выбора в прошлом семестре). Если за кукурузу придется платить слишком дорого, то потенциальный потребитель заменит ее чем-то другим, картофелем, например, хлебом или рисом. Приведем данные о ценности каждой дополнительной порции продукции (в расчете на единицу), приобретаемой потребителем дискретными порциями – по 10 единиц каждая (под ценностью продукции имеется в виду та предельная сумма, которую потребитель готов заплатить за потребление с/х продукции). Объем потребления кукурузы в 10 20 30 40 50 60 70 центнерах Ценность дополнительно приобретаемой кукурузы в расчете на дополнительные 10 ц 40 35 30 25 21 18 16
• При P=21000 руб. за ц на рынке будет куплено 50 ц кукурузы, увеличение спроса нецелесообразно. • Чем же так важен природный фактор? • Невоспроизводимость свойств природного объекта – ключевой элемент процесса возникновения ренты. • В природоэксплуатирующих отраслях существуют ограничения на выпуск продукции, например, ограниченная площадь земельного участка. Поэтому поведение землевладельца будет отличатся от поведения предпринимателя в другой отрасли.
• Применительно к каждому типу природного ресурса термин «рента» уточняется добавлением определений лесная, горная, водная, земельная рента.
• РЕНТА ЗЕМЕЛЬНАЯ - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты. Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
• Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.
• Количество участков земли с относительно лучшими природными характеристиками ограничено. Помимо первого участка, бесспорно обладающего лучшими экономическими показателями, приходится эксплуатировать и другие. На первом участке, к сожалению, можно производить только 10 ц кукурузы. Его возможности ограничены, поскольку обусловлены природными свойствами, поэтому они не могут быть воспроизведены. Обладатель этого ограниченного ресурса получает дополнительный доход по сравнению с другими землевладельцами, чьи участки хуже.
• Предпосылкой возникновения таких доходов является дифференциация естественных свойств участков, приводящих к дифференциации эксплуатационных затрат. Если бы затраты на всех участках были одинаковы, то никто из землевладельцев не получил бы дополнительных доходов. • Другая важная предпосылка – единый рынок на всю с/х продукцию. Продукт, производимый на любом из пяти участков, продается по одной цене на едином рынке.
• Рынку все равно, сколько было затрачено на производство 1 ц кукурузы: 0, 5 или 2 тыс. руб. за 1 ц. Этот дополнительный доход называется дифференциальной рентой и определяется по формуле:
• Предположим теперь, что в качестве природного ресурса рассматриваются водные ресурсы, а их потребителем является с/х. • На рисунке: D-функция спроса на воду; • МС-функция предельных затрат на обеспечение потребления воды в заданном объеме. • Предположим, что затраты на обеспечение водой увеличились (вместо МС-теперь новая кривая МС 1). Объем водопотребления упал с V 0 до V 1, и потребитель потерял доход равный S.
• Данный пример иллюстрирует важность учета эффекта совместного использования различных природных ресурсов. Участок земли может обладать исключительным потенциалом, но из-за отсутствия в достаточном количестве оросительной влаги его отдача может быть более низкой, чем отдача другого участка с относительно худшими свойствами, но зато достаточно обеспеченного водой. Иногда эффект, приносимый одним ресурсом, достаточно сложно отделить от эффекта, приносимого другим, тогда речь идет об объекте природопользования и именно этот объект необходимо рассматривать, когда мы хотим оценить дифференциальную ренту.
• Выше мы не приняли во внимание то обстоятельство, что один и тот же участок земли может использоваться по-разному. Он приносит одну отдачу, например, при возделывании пшеницы, и другую при возделывании картофеля. Из всех возможных вариантов нужно выбирать наиболее эффективный, поскольку цена данного участка земли определяется по максимально возможной цене с/х продукции, которую он способен принести. • Пример.
Вариант Издержки Цена Объем Величина эксплуа Z (на продукции выпуска рентного тации единицу Р q дохода продукции) 1 5 10 10 50 2 7 11 10 40 3 8 10 30 60 4 9 15 20 120
• Раскроем скобки и получим: • Доход от реализации продукции + затраты на ее производство. • Главное-функция отдачи земли qi , как правило, зависит от объема средств, вложенных в участок земли. Мы можем выбрать любую стратегию эксплуатации земли: вложить в него больше средств и получить больше продукции, а можем ограничиться малыми вложениями, сохранив средства, но довольствуясь меньшей отдачей. • Введем зависимость: qi(li), где li – вложения средств на 1 га земли.
Интенсивность эксплуатации земли 1 2 3 4 5 6 7 Отдача земли 10 16 21 25 27 28 28, 5 Отдача дополнительной порции ресурсов, вложенных в данный участок 10 6 5 4 2 1 0, 5 Дифференциальная рента Эффективность затрат До какой степени производителю выгодно наращивать интенсивность возделывания данного участка? При Р=0, 5 тыс. руб.
Интенсивность эксплуатации земли 1 2 3 4 5 6 7 Отдача земли 10 16 21 25 27 28 28, 5 Отдача дополнительной порции ресурсов, вложенных в данный участок 10 6 5 4 2 1 0, 5 Дифференциальная Рента=Р(2 стр)-1 стр 4 6 8 7, 25 Эффективность затрат 5 2, 4 0, 75 0, 5 7, 5 8, 5 2 1, 6 1
Условия образования дифференциальной ренты 1. Единый рынок с/х продукции. Владельцы участков земли имеют равный доступ на рынок и все на этом рынке находятся в равном положении. 2. «Монополия» на природный ресурс как объект хозяйствования. Права пользования четко определены. Установлены абсолютные ограничения доступа на каждый конкретный участок для всех пользователей, кроме одного.
Дифференциальная рента I • Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д.
• Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т. к. , продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.
• Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.
• Пример
• К ренте земельной относится также рента с земель, не вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот: рента с земель, используемых в добывающей промышленности; рента со строительных участков. В добывающей промышленности образуется прежде всего дифференциальная рента, т. к. при добыче полезных ископаемых издержки производства каждой единицы продукции и доставки ее на рынок неодинаковы и находятся в зависимости от богатства недр и от месторасположения угольных шахт, нефтяных промыслов и т. д. Ввиду ограниченности земли общественная цена производства этих товаров регулируется издержками производства на худших (с точки зрения добычи полезных ископаемых) землях. Поэтому на лучших участках образуется дифференциальная рента - разность между общественной и индивидуальной ценой производства.
• • Приведем примеры расчета стоимости: а) пашни; б) участка леса; в) месторождения полезного ископаемого; • г) земельного участка под зданием.
Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты • Расчет проводится по формулам: • V = R /e, где V–стоимость участка пашни, R - земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования; • Rf= (P-C)×Q, где Р- цена реализации пшеницы, С- все затраты на выращивание пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал, Q – урожайность пшеницы. • Урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га. • Цена реализации пшеницы — 2, 2 руб. /кг. • Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли — 1, 5 руб. /кг. • Ставка дисконтирования – 10%. • Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га × (2, 2 – 1, 5) = 2100 руб. /га. • Стоимость пашни = 1350/0, 1 = 13500 руб. /га.
Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты • Расчет проводится по формулам: • Vf = Rf/e, где Vf – стоимость участка леса, Rf - лесная рента, e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования; • Rf= (P-C)×Q, где Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, Q – объем заготавливаемого леса. • Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли (расчетная лесосека) – 100 м 3. • Затраты: • - плата за лес на корню – 40 руб. /м 3; • - заготовка леса - 50 руб. /м 3; • - вывозка леса - 100 руб. /м 3. • Норма прибыли – 20%. • Цена реализации круглого леса – 500 руб. /м 3. • Ставка дисконтирования – 10%. • Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек. • Лесная рента = (500 руб. /м 3 – 40 руб. /м 3 -50 руб. /м 3 -100 руб. /м 3 - 0, 20 × 190 руб. /м 3) × 100 м 3 = 262 руб. /м 3× 100 м 3=26200 руб. • Стоимость участка леса =26200 руб. /0, 1 = 262000 руб.
• • • • Пример расчета стоимости золоторудного месторождения на основе горной ренты Расчет проводится по формулам: , где Vg – стоимость месторождения, Т- период освоения месторождения, i – годы освоения месторождения, Rg - горная рента; e – норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования. , где Р - цена реализации золота, С - затраты на добычу золота леса, Кg – коэффициент капитализации для горного оборудования, состоящий из нормы прибыли на капитал (10%) и нормы возмещения капитала (2%), Q – объем добычи золота. Цена реализации золота - 11, 4 долл. США/г. Средние издержки - 9, 7 долл. США/г. Годовой объем добычи золота - 4000 кг; Период отработки запасов - 20 лет Стоимость горного оборудования с учетом износа - 20 млн. долл. США Ставка дисконтирования -10% Коэффициент капитализации для горного оборудования (норма прибыли + норма возмещения капитала или амортизация) - 12%. Горная рента = (11, 4 - 9, 7 $/г)× 4000 -0, 12× 20 000 $=4 400 000 $ или 4, 4 млн. долл. США Стоимость месторождения млн. долл. США. Оценки земли в составе застроенного земельного участка техникой остатка также представляет собой расчет земельной ренты.
Пример расчета стоимости земельного участка под зданием • Расчет проводим по формулам: • VL = RL /e, где V–стоимость участка земли под зданием, RL- земельная рента или остаточный доход, приходящийся на землю; e – норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования; • RL= (P-C)×Q-KB×VB, где Р- годовая арендная плата, С- операционные расходы по обслуживанию здания, Q – площадь сдаваемых в аренду помещений, КB – коэффициент капитализации для зданий, состоящий из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала, VB – стоимость здания с учетом износа. • Годовая арендная плата за помещения – 500 долл. США за 1 м 2. • Операционные расходы - 100 долл. США за 1 м 2. • Площадь сдаваемых в аренду помещений – 4000 м 2. • Стоимость здания с учетом износа, рассчитанная затратным методом 1 000 долл. США. • Ставка дисконтирования -10%. • Коэффициент капитализации для зданий – 12% (10%+100%× 1/50 лет). • Земельная рента =(500$/м 2 -100$/м 2) × 4000 м 2 -0, 12× 1 000$ =1 480 000$ или 1, 5 млн. долл. США. • Стоимость земельного участка под зданием = 1, 5 млн. долл. США/0, 1 =15 млн. долл. США.