РЕНОВАЦИЯ городских территорий: конфликты, их участники, причины и

РЕНОВАЦИЯ городских территорий: конфликты, их участники, причины и пути их разрешения на примере г. Санкт-Петербург 12 октября 2016 г.

Действующее федеральное, региональное законодательство и нормативно-правовые акты в области развития застроенных территорий 1. Градостроительный кодекс, ст. 46, 46. 1 -46. 3 (Федеральный закон № 190 -ФЗ от 29. 12. 2004 г. с изм. от 03. 07. 2016 г. ) 2. Закон Санкт-Петербурга № 238 -39 от 16. 04. 2008 г. «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Закон СПб о реновации) 3. Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 904 от 24. 07. 2008 г. "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "Об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге"

В соответствии с Законом СПб о реновации в 2008 году был определён перечень из 26 территорий планируемых к развитию территорий. В 2016 году осталось 23 территории. Цель программы – решение проблемы перспективного аварийного городского фонда застройки 60 -ых годов прошлого века и улучшение условий проживания граждан живущих в хрущёвках. Решение Правительством Санкт-Петербурга о реновации указанных кварталов было приято без учета мнения их жителей и без предварительного обследования застроенных территорий в части: - допустимого роста градостроительных параметров (увеличение плотности населения и площади застройки, сокращение площади озеленения, увеличение высотных параметров, ); - экономической целесообразности развития территории; - необходимого социального обременения программы реновации (дополнительные места в школах, детских садах, поликлиниках и т. д. ); - допустимых проектных характеристик (общая площадь объектов капитального строительства, количество необходимых парковочных мест, инженерная и транспортная инфраструктура и т. д. )

Были проведены аукционы по результатам которых Смольный заключил следующие контракты: - в 2008 г. с ООО «Воин-В» контракт на реновацию 1 -го квартала размером 22, 7 га за 103, 5 млн рублей. Компании необходимо расселить 15 хрущевок общей площадью 68 тысяч кв. м. из них 31, 6 тыс. кв. м. жилья для переселения арендаторов городских квартир. Стоимость проекта застройки территории после их сноса оценивается в 2, 4 млрд. рублей. Срок реализации контракта истекает марте 2018 года. - В 2009 г. с ООО «СПб Реновация» контракты по реновации 22 -ух кварталов в 9 районах города общей площадью порядка 900 Га на общую сумму 392 млн рублей. Согласно договору с городом, за 9 лет компания обязалась снести порядка 1100 жилых домов и на их месте возвести 8 млн. кв. м. нового жилья, рассчитанного на проживание 450 тысяч человек. Срок завершения работ по контрактам 2018 - 2019 гг. Стоимость программы руководство компании оценило в 400 млрд. рублей.

В соответствии с условиями по контрактам застройщику необходимо: 1. Разработать проект планировки и проект межевания территории; 2. Сформировать земельные участки под новое строительство в границах территории реновации. 3. Определить и согласовать с городом план поэтапного/веерного строительства новых жилых домов и расселения хрущевок (план реализации мероприятий по развитию застроенной территории); 4. Реализовать вышеуказанным план мероприятий в установленный контрактом срок , в том числе построив и передав городу все предусмотренные документацией по планировке территории объекты социальной и транспортной инфраструктуры. Ошибка на стадии принятия решения о реновации определенных территорий привела к срыву реализации программы и большому количеству градостроительных конфликтов!

В итоге на сегодняшний день • В соответствии с утвержденными проектами планировки территорий построено порядка 60 000 м. кв. жилья, менее 1% • В соответствии с утвержденными графиками по инвестиционным договорам должны быть снесены все 1 095 домов, а снесено только 9 домов (менее 1%) • В соответствии с утвержденными Планами реализации мероприятий по развитию застроенных территорий в 2011 г. уже должно быть передано городу порядка 30% жилой площади для расселения соц. найма, а передано только порядка 100 квартир (менее 1%). Всего инвесторы должны передать 1 012 400 м. кв. (более 15 000 квартир) • Инвесторы сорвали сроки реализации городской адресной программы реновации и требуют её продления до 2025 -2031 гг.

• • • Тихорецкий пр. , кв. 55 Гражданский пр. , кв. 17 -17 А Принцип кв. 5 района Дачное светофор кв. 6 района Ульянка кв. 7 -8, 9 Автово а кв. 9 западнее Варшавской железной дороги кв. 7 -10 западнее Варшавской железной дороги кв. 13 -14 -16 западнее Варшавской железной дороги Район Щемиловки , кв 128, 128 А, 136 Правительство СПб летом 2016 года • Полюстрово, кв. 43 предложило • Район Нарвской заставы исключить • Сосновая Поляна, кв. 1 -5 • пос. Песочный, Военно-морской городок территории • «красной» зоны Гражданский пр. , кв. 1 -1 а • кв. 2 А и 2 Г района Ульянка из адресной • пос. Красный Кирпичник программы • г. Колпино, кв. 10 реновации. • кв. 35 района Ржевка • кв. 16 Малой Охты При этом по всем • Сосновая Поляна, кв. 7 -17 кварталам • Территория, ограниченная береговой линией р. Нева, береговой линией р. Славянка, проектируемой магистралью разработаны • кв. 18 восточнее Витебской железной дороги проекты • Территория, ограниченная Лиговским пр. , Расстанной ул. , планировки. Тамбовской ул. , Прилукской ул.

Проблемы с которыми столкнулись застройщики и жители расселяемых кварталов: 1. Отсутствует какое-либо участие жителей в определении своей «судьбы» в рамках реализации программы реновации; 2. Отсутствие «стартовых пятен» для начала пилотного строительства и реализации первого этапа «веерного» расселения. Отсутствие участков для размещения объектов социальной и транспортной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, парковки и т. д. ); 4. Наличие большого количества домов не подлежащих сносу и расселению – эффект уплотнительной застройки; 5. Сомнительный экономический эффект от реновации из условий действующих допустимых градостроительных регламентов (предельные параметры установленные правилами застройки и землепользования); 6. Отсутствие четких правил взаимоотношений застройщиков с жителями, а также с исполнительными и представительными органами городской власти при реализации программы реновации.

Основные градостроительные конфликты, возникающие при реализации программы реновации

АВТОВО кварталы 7 -8, 9

Отсутствие «стартового пятна» Статья 4 Закона Санкт-Петербурга о реновации При развитии застроенных территорий переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы, осуществляется в установленном действующим законодательством порядке в благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на соответствующих застроенных территориях, в отношении которых принято решение о развитии, за исключением случаев, когда предоставление благоустроенных жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на иных территориях, осуществляется с письменного согласия граждан.

Расселятся - 56 жилых зданий. Строится - 500 тыс. кв. м. Будет построен новый дет. сад. Подлежат реконструкции: - детский сад № 8; - школа № 393.

Магазин (собственность) Автостоянка (аренда) Место строительства дополнительной школы на 420 мест при дефиците 240 мест (не предусм. ППТ)

Зона общественно деловой застройки (ГЕНПЛАН) Невозможно сформировать стартовое пятно Зона жилой застройки (ГЕНПЛАН) По утв. ППТ за пределами кварталов предусмотрено размещение 76% машино-мест. По ПЗЗ разрешено не более 50%.

кв. 2 А и 2 Г района Ульянка ЭФФЕКТ УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ Наличие домов не подлежащих сносу

Некорректное изображение границ пруда Место уплотнительной застройки

В соответствии инвестиционным договором инвестор должен в срок до 2018 года осуществить строительство жилых домов и инженерных сетей и предоставить для расселения собственников и нанимателей около 70 тыс. кв. м жилья, в том числе для расселения нанимателей – 31 615 кв. м. Сносу подлежат 15 жилых домов, а построить необходимо: - 9 многоквартирных домов, - дополнительный корпус к школе № 221 (ул. Лени Голикова, д. 15, корпус 2 на 240 мест), - дополнительный корпус к детскому саду № 38 (ул. Лени Голикова, д. 23, корп. 2 на 176 мест), - встроенные подземные гаражи не менее чем на 3 484 машино-места. на I этапе (с 2013 г. ) сносу подлежали 5 домов, на II-м (с 2015 г. ) – 3, на III-м (с 2016 -2017 гг. ) – 3, на IV (с 2018 г. ) – 3, на V этапе (с 2019 г. ) – 1 дом. На сегодняшний день не снесён ни один дом и ни один из этапов реализации проекта не завершен. Компания «Воин-В» уже построила и сдала в эксплуатацию 3 жилых дома (общее количество квартир - 356), в собственность города передано лишь 20 квартир общей площадью 1094 кв. м. , в процессе передачи - 23 квартиры (1105 кв. м). При этом только на первом этапе количество передаваемых жилых помещений должно было составлять 117, а по итогам пяти этапов проекта – 384. Это без учета расселения собственников.

На первоначальном эскизе застройки данный объект отсутствовал

Не соблюдена 20 -ти метровая охранная зона (в соотв. с Водным кодексом)

Вырублен берёзовый сквер

Экстренный народный сход у стройки в "Александрино" 3 апреля 2016 года

28. 05. 2016 г. в 14 -00 богиня правосудия посетила незаконную стройку рядом с Александрино. Сначала защитники парка прочитали перед Фемидой решения 23 -х судебных заседаний запрещающих строительные работы, а затем совместно с богиней заблокировали въезд на территорию незаконной стройки.

7 июня 2016 г. градозащитниками и активистами, проживающими на территории "реконструируемого" квартала, была проведена акция протеста против продолжения незаконного строительства в квартале "Ульянка 2 Аи 2 Г", предполагающего проезд техники по территории парка "Александрино". Акция представляла собой непрерывное челночное движение в зоне не регулируемого перехода, затруднявшее проезд машин.

Претензии градозащитников по соблюдению Закона СПб «О границах зон охраны объектов культурного наследия»

ЗРЗ 1 -2 Высота застройки до 30 метров Объект культурного наследия Дача Чернышева И. Г (парк Александрино)

Решением Верховного Суда РФ 26 ноября 2015 г. признано недействующим постановление Правительства СПб об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, расположенной в пределах кварталов 2 А и 2 Г р-на Ульянка. Комитетом по градостроительству и архитектуре в феврале текущего года издано распоряжение о подготовке новой документации по планировке указанной территории со сроком исполнения – до 28. 02. 2017 г.

Сосновая Поляна, кв. 7 -17

Синдром «последней квартиры» Решение ООО «СПб РЕНОВАЦИЯ» объяснило невозможностью расселить последнего собственника 3 -ёх комнатной квартиры в доме 39 корпус 1 по 2 -й Комсомольской улице. Эта хрущевка должна была первой пойти под снос, однако договориться с жильцом, который требует 45 млн. рублей за свою квартиру, до сих пор не смогли.

Механизм расселения Застройщик в соответствии с условиями инвестиционного договора должен в установленный срок осуществить строительство жилых домов и инженерных сетей и предоставить для расселения собственников и нанимателей (социальный найм) необходимую площадь жилья. • В случае соц. найма инвестор предоставляет площадь из расчета: S = кол-во нанимателей Х нормативное кол-во м 2 на 1 человека (=10 м. кв) • В случае расселения собственников из следующего расчета: S = Sквартиры собственника + 9 м. кв. S трёхкомнатной квартиры в хрущевке от 42 м. кв. S четырехкомнатной квартиры в хрущевке от 49 м. кв. S двухкомнатной квартиры в новом доме от 50 м. кв. S трехкомнатной квартиры в новом доме от 60 м. кв. S четырехкомнатной квартиры в новом доме от 70 м. кв. В случае мены квартиры, находящейся в собственности, на квартиру с аналогичным количеством комнат, но существенно большей площади собственнику предлагается оплатить «сверх» метры по рыночной стоимости установленной застройщиком. Не все жители хрущевок могут себе это позволить

Расселенные хрущевки

Отсутствие четких правил взаимоотношений застройщиков с жителями и органами городской власти при реализации программы реновации.

Статья 3 Закона Санкт-Петербурга о реновации В составе проектов планировки застроенных территорий разрабатывается план реализации мероприятий по развитию застроенных территорий (далее - план мероприятий), в том числе определяющий последовательность и сроки сноса, реконструкции многоквартирных домов, а также находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга нежилых зданий, строений, сооружений, за исключением объектов (выявленных объектов) культурного наследия, планируемых к сносу, реконструкции при развитии застроенных территорий. План мероприятий утверждается комиссией по развитию застроенных территорий. Комиссия по развитию застроенных территорий является органом, уполномоченным осуществлять информирование населения при реализации адресной программы.

из письма КГА СПб от 08. 05. 2016 г. № 219 -2 -77/16

из письма Аппарата вице-губернатора Правительства СПб Албина И. Н. 05. 07. 2016 г. № 2. 2/11. 6 -9138

из письма Аппарата вице-губернатора Правительства СПб Албина И. Н. 05. 07. 2016 г. № 2. 2/11. 6 -9138

Жители, а также органы городской исполнительной и представительной власти не могут практически оказывать влияние на ход реализации адресной программы реновации. Все фактически отдано на откуп инвестору. - Жители не участвуют в принятии решений о включении своего квартала в адресную программу РЗТ -Жители не участвуют в определении сроков и очередности расселения хрущевок - Городская комиссия по РЗТ является совещательным консультативным органом и её решения носят рекомендательный характер. Она не способна оказывать влияние на ход реализации программы реновации. -Жители хрущевок фактически не участвуют в работе районных комиссий по РЗТ

• Практически нарушены права граждан на благоприятные условия жизнедеятельности, проживающих в границах территорий попавших под программу реновации Де-факто инвесторы: - ведут уплотнительную застройку не торопясь с расселением - расселяют дома не получив согласие всех жильцов - диктуют свои условия собственникам расселяемых домов не оставляя им выбора

Инициативы направленные на конструктивное взаимодействие и разрешение сложившихся конфликтов при реновации застроенных городских территорий между жителями, инвесторами/застройщиками и органами власти

Правительству Санкт-Петербурга создать при Комитете по строительству Санкт-Петербурга структурное подразделение или учреждение, которое будет: - Проводить предварительное обследование каждой застроенной территории на предмет социально-экономической целесообразности реновации для принятия решения о включении её в адресную программу по РЗТ и выбора варианта её реализации (полноценный/частичный снос или реконструкция); - Разрабатывать документацию по планировке территорий, попавших в программу РЗТ (ППТи. МТ) и аукционную документацию на торги; - Готовить ПРМ- планы реализации мероприятий по РЗТ (сноса и расселения) для вынесения на утверждения Комиссии по РЗТ, как приложение к инвестиционному договору; - Вести оперативное управление процессом реновации и осуществлять в качестве третьей стороны взаимодействие жителей и застройщика; - Взять на себя роль застройщика/заказчика при реновации территорий «не интересных» для частных инвесторов по причине отрицательной экономики проекта.

Внести следующие изменения в действующее законодательство: • НА ФЕДЕРАЛЬНОМ УРОВНЕ - Принятие решения органами государственной/муниципальной власти о развитии застроенной территории проводить с учетом мнения жителей проживающих в границах предполагаемой к развитию застроенной территории через процедуру референдума. Установить, что положительное решение о реновации застроенной территории может быть принято при условии согласия подавляющего большинства граждан, проживающих в подлежащих расселению жилых домах (в Градостроительный кодекс РФ). - Продавать собственникам кв. метры “сверх” положенного по нормативной стоимости за м 2 от Минстроя России (в Градостроительный кодекс РФ). Например в Санкт-Петербурге на III кв. 2016 г. стоимость 1 м. кв. составляет ≈ 60 тыс. руб. (Приказ Минстроя РФ от 16. 062016 г. N 419/пр «О нормативе стоимости 1 м 2 общей площади жил. помещения по РФ на II полугодие 2016 г…» .

-Закрепить правовой статус ПРМ- планов реализации мероприятий по развитию застроенных территорий (планов строительства, расселения и сноса) на законодательном уровне, как составляющую часть Договора о развитии застроенной территории. Сроки реализации мероприятий по развитию застроенных территорий определить как существенное условие Договора. (в Градостроительный кодекс РФ). - Определить что ПРМ- планы реализации мероприятий по развитию застроенных территорий подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях (в Градостроительный кодекс РФ, в Федеральный закон от 2107. 2014 г. № 212 -ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» ).

• НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ - При развитии застроенных территорий предусмотреть возможность переселения граждан из домов , планируемых к сносу, в многоквартирные жилые дома, расположенные на соответствующих застроенных территориях, в отношении которых принято решение о развитии. В случае невозможности переселения граждан из домов, планируемых к сносу на первом этапе реализации программы реновации в соответствии с утвержденным ПРМ, на соответствующей застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, предусмотреть возможность переселения этих граждан в многоквартирные жилые дома, расположенные в границах муниципального образования, где расположена соответствующая застроенная территория, за исключением случаев, когда предоставление благоустроенных жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на иных территориях, осуществляется с письменного согласия граждан. - (в Закон СПб № 238 -39 от 16. 04. 2008 г. «Об адресной программе Санкт. Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» ).

С учетом предложенных законодательных инициатив на федеральном уровне, внести соответствующие изменения на действующее законодательство региональном уровне: - в Закон СПб № 238 -39 от 16. 04. 2008 г. «Об адресной программе Санкт. Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» ); - в Закон СПб № 508 -100 от 24. 11. 2009 г. «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» ; - в Закон СПб № 400 -61 от 20. 07. 2006 г. «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» .

СПАСИБО за внимание! Фонд Кудина по поддержке гражданских инициатив Круглый стол на тему «Общественное участие в развитии городской среды: типовые градостроительные конфликты и пути их разрешения» Докладчик Веремейчик Валерий Санкт-Петербург • профессиональный строитель • общественный деятель • активист Движения «Красивый Петербург» E-mail: v. veremeychik@gmail. com ВКонтакте: http: //vk. com/id 264011420