Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ ВТОРАЯ ЕЖЕГОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОЛЛЕКТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ Место и роль ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов ипотеки и недвижимости в решении национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Академик МАИН А. Я. Скоморохин г. Москва 20 -21 ноября 2006 г. 1 1 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Два крыла Национального проекта «Доступное жилье» ИПОТЕКА СТРОИТЕЛЬСТВО • • • 2 2 Финансирование строительства жилья Прогрессивные строительные материалы и технологии Государственная и региональная поддержка • • Первичное кредитование Рефинансирование и секьюритизация Развитие инфраструктуры Государственная и региональная поддержка Паевые инвестиционные фонды 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 3 3 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Возможные формы секьюритизации ипотечных кредитов в России 1. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29. 11. 2001 № 156 -ФЗ В рамках закона сформировано 7 фондов на сумму 6. 2 млрд. руб 2. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11. 2003 2. 1. Облигации с ипотечным покрытием В рамках закона осуществлен 1 выпуск облигаций на сумму 3 млрд. руб. 2. 2. Ипотечные сертификаты участия Требуется доработка нормативной базы в соответствии с поправками, внесенными в Закон 4 4 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Участие управляющих компаний в создании ИЗПИФ (7 ИЗПИФ на сумму 6. 2 млрд. руб. ) 5 5 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Отечественная секьюритизация В отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ипотечных сертификатов участия является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России 6 6 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Основные характеристики ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» на сумму 3. 65 млрд. руб. Первый ипотечный • • Сформирован 4 октября 2005 г. Размер фонда при формировании – 1 000 000 рублей Срок действия Фонда – 3 года (до 1 октября 2008 г. ) Приобретен первоначальный пул в количестве 1855 закладных, выданных в 16 регионах Российской Федерации Второй ипотечный • • Сформирован 4 мая 2006 г. Размер фонда при формировании – 2 650 000 рублей Срок действия Фонда – 5 лет (до 1 октября 2011 г. ) Приобретен первоначальный пул в количестве 4692 закладных, выданных в 26 регионах Российской Федерации 7 7 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Структура пулов (6547 закладных по 26 регионам) 8 8 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Потенциальные институциональные инвесторы Фонда • • 9 9 Пенсионные фонды Страховые компании Инвестиционные фонды Банки 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Распределение паев «Первого ипотечного» Фонда среди инвесторов 10 10 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Некоторые проблемы функционирования ИЗПИФ • Несовершенство законодательной базы для функционирования амортизируемых ИЗПИФ • Отсутствие законодательной базы для депозитарного хранения закладных • Отсутствие единых требований к представлению документов в региональных органах Федеральной регистрационной службы при погашении закладных 11 11 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Две национальные программы, разделенные законодательной стеной Пенсионная реформа Доступное жилье В ФЗ № 111 ст. 26 добавить «инвестиционные паи фондов ипотеки и недвижимости» Внести поправки в ФЗ № 152, необходимые для возможности реального выпуска ипотечных ценных бумаг В ФЗ № 111 п. 4. ст. 27 после «ипотечные ценные бумаги» исключить «обеспеченные государством» В ФЗ № 102 и № 39 предусмотреть возможность депозитарного (номинального) хранения закладных 12 12 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Две национальные программы, Протянувшие руки другу Пенсионная реформа 13 13 Доступное жилье 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Кончина ипотеки Падение интереса к рефинансированию 14 14 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Для компенсации роста стоимости жилья на 10% необходимо снижать ставки по кредитам на 2. 5% 15 15 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Возрождение ипотеки Рост интереса к рефинансированию 16 16 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ КОНЦЕПЦИЯ по организации схемы финансирования строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды и рефинансирования ипотечных кредитов, выданных для приобретения построенного жилья, через ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с привлечением средств региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов и средств других инвесторов в целях решения национального проекта «Доступное комфортное жилье – гражданам России» 17 17 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Инвесторы (региональные или корпоративные НПФ) Венчурный ЗПИФ строительных инноваций Производство инновационных строительных материалов и технологий 18 18 Домостроительный ЗПИФ Строительство жилья для ипотеки Ипотечный ЗПИФ Граждане, приобретающие жилье по ипотеке Ипотечные агентства и банки 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ Решение нескольких социально значимых задач через один поток финансирования: 1. Развитие и укрепление системы региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов; 2. Финансирование региональных или корпоративных приоритетных жилищных программ и сохранение инвестиционных доходов в регионе; 3. Прозрачные финансовые потоки; 4. Финансирование строительства доступного качественного жилья; 5. Простое регулирование отношений «ОДИН ИНВЕСТОР» ↔ «ОДИН ЗАСТРОЙЩИК» 6. Развитие прогрессивных строительных технологий и производственной базы строительных материалов 7. Рефинансирование региональных или корпоративных ипотечных программ. 8. Участие органов власти в создании и управлении закрытых паевых инвестиционных фондов; 19 19 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Использование ЗПИФН в схеме накопления Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд средств для приобретения жилья ( «твердый квадрат» ) Вкладчики – граждане (участники программы) Денежные средства ˆ передача жилья … купляпродажа паев ПИФ † первоначальный взнос по ипотеке Банк – Агент выдает ипотечные кредиты эффективное размещение ЗПИФН «Жилищное средств в целях капитализации на уровне, казначейство» сопоставимом с темпом аккумулирование средств роста цен на недвижимость граждан – участников программы заключение договоров долевого строительства Формирует ЗПИФН организует обращение паев на вторичном рынке управление активами ЗПИФН ‚ Паи ПИФ приобретение паев ПИФ Управляющая компания ‡ приобрет ение паев ПИФ ИЗПИФ «Ипотечный» Рефинансирование выданных ипотечных кредитов Продажа квартир ƒ финансирование строительства по договору „ передача жилья Компания–застройщик получает целевое финансирование осуществляет 2005 | ОАО строительство жилья КУИ ЯМАЛ

фонда в схеме накопления средств для приобретения Преимущества использования паевого инвестиционного фонда: жилья Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд 1. Активы Фонда формируются за счет финансирования строительства или приобретения жилья на вторичном рынке таким образом, чтобы стоимость пая соответствовала усредненной стоимости одного квадратного метра жилья в регионе 2. Участник программы может приобрести или реализовать любое количество (даже часть) паев как у уполномоченного Агента, так и на рынке 3. В отличие от банковских вкладов, доходность паевых фондов может опережать ставки по депозитам 4. Финансирование строительства производится фондом пообъектно, в полной стоимости строительства, что снижает расходы на строительство на 10%-15% 5. Договоры с компанией–Застройщиком заключаются Фондом, что защищает интересы участников программы от «строительных пирамид» 6. Участник программы сможет выбрать любое жилье (на первичном или вторичном рынке) в любой удобный для него момент 7. Паи паевого инвестиционного фонда являются ликвидным активом, передаются по наследству, дарятся, обременяются залогом как и другие ценные бумаги 2005 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Созрела необходимость создания Российской ипотечной системы (РИС) по аналогии с РТС для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке • • 22 22 Общероссийские стандарты Торговая площадка Информационное сопровождение Аккредитация участников системы (депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т. д. ) 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Создана в 1998 году с целью управления инвестиционными резервами крупных российских организаций, в том числе северных и центральных регионов России. Стратегическим партнером ОАО «КУИ «ЯМАЛ» является АКБ «РОСБАНК» . ▪ Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выдана ФКЦБ России за № 21 -000 -1 -00060 от 6. 03. 2002 г. ▪ Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана ФКЦБ России за № 07706382 -001000 от 23. 09. 2003 г • Размер активов в управлении ОАО «КУИ «ЯМАЛ» составляет свыше 10 млрд. рублей, в том числе • закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТЕРРА» (зарегистрированный ФСФР 25 августа 2004 г. за № 0253 -73556366) – 200 млн. руб. • Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Первый ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 18 августа 2005 г. за N 0390 -78474704) – 1 млрд. руб. • Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Второй ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 13 апреля 2006 г. за № 0502 -94118819) – 2. 65 млрд. руб • Собственный капитал компании 92 млн. рублей КУИ «ЯМАЛ» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ) и НАУФОР 23 23 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» (ОАО «КУИ «ЯМАЛ» ) РФ, 129110, Москва, ул. Щепкина, д. 42. Телефон/факс: (095) 204 -94 -74 e-mail: kui@umail. ru http: //www. telepif. ru/ Генеральный директор Скоморохин Александр Яковлевич 24 24 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ 25 25 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Рефинансирование Сервисное обслуживание АИЖК Приобретает Приобретают паи Рефинансирование через ИЗПИФ Инвесторы Сводные платежи Росбанк ММВБ Доход Инфраструктура ИЗПИФ УК ЯМАЛ Платежи Имущество ИЗПИФ РО РО Газпромбанк Спецдеп АИЖК Платежи Контроль заемщиков 26 26 Заемщики Закладные Банки -кредиторы Реестр Аудитор Оценщик Хранение закладных Кредиты 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Основные параметры ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» Фонды являются постоянно пополняемым • Цена 1 инвестиционного пая при формировании Фонда – 1000 руб. • Структура инвестиционных активов – до 100% закладные по обеспеченным ипотекой обязательствам • Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда. • Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение). • При формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных. • Паи Фондов торгуются на ММВБ 27 27 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 28 28 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Депозитарное хранение закладных Предложения о внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 -ФЗ от 16. 07. 1998 г. 1. Пункт 1 ст. 48 Закона дополнить: В случае хранения и удостоверения прав на закладную в депозитарии передача прав по закладной осуществляется путем внесения записей по счетам депо. При приеме закладной на хранение и учет депозитарий проставляет на закладной соответствующую отметку. В отметке указывается, что депозитарий принял на хранение и учет закладную и полное наименование депозитария. Отметка должна быть заверена уполномоченным лицом и печатью депозитария. При снятии закладной с хранения и депозитарного учета депозитарий проставляет на закладной отметку о снятии закладной с хранения и учета и указывает полное имя (наименование) последнего владельца закладной. Отметка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью депозитария. » 2. Пункт 3 ст. 48 Закона изложить в следующей редакции: « 3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем либо уполномоченным лицом депозитария (в случае снятия закладной с хранения и учета). Владелец закладной также считается законным, если его права на закладную подтверждаются выпиской со счета депозитария, в котором хранится и учитывается закладная. Владелец закладной не считается законным, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. » 29 29 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Рефинансирование через ИСУ Инвесторы Получают доход Сводные платежи Инфраструктура ИСУ УК Регистрация правил Сервисный агент Платежи Контроль заемщиков Спецдеп (Реестр ипотечного покрытия) Получают ИСУ Ипотечное покрытие Формирование ИП (закладные) Заемщики 30 Реестр ИСУ Платежи Заемщики 30 Приобретают ИСУ АИЖК РО АИЖК Кредиты Банки 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ -кредиторы

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 31 31 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Ставка налога на прибыль Отрицательный эффект налогообложения ИСУ 0 32 32 Соотношение доли процентов и возврата основного долга в составе платежа 100 Налог на проценты Проценты Возврат основного долга Налог на основной капитал Платежи (ежемесячные) 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ 33 33 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ Проблемы ИСУ Необходимые изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» : • Поменять порядок формирования ипотечного покрытия – сначала Правила, а затем Реестр • Оставить в Правилах только минимальную стоимость ипотечного покрытия и количество сертификатов (не указывая их стоимость) либо только стоимость (не указывая количество) • Предусмотреть возможность дробления ипотечного сертификата участия • Предусмотреть в Правилах возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам • Уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов (невозможна замена дефолтной закладной и получение по ней залога) 34 34 участия 2006 | ОАО КУИ ЯМАЛ