РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ. УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ. БРОКЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК ОСНОВНОЙ ИНСТРУМЕНТ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ Елена Шевчук. Юлия Харчевина 23 октября 2007
1. Маркетинговые варианты концепции развития проекта – Этапы создания объекта и их взаимосвязь с процессом его реализации Опрос прямых пользователей, анализ спроса, возможного объема поглощения площадей, работа с операторами 2. Архитектурная Концепция - Анализ планировочных решений, с учетом пожеланий потенциальных клиентов 3. ТЭО, детальный финансовый анализ и Моделирование - Подготовка маркетингового плана реализации проекта. Поиск потенциальных клиентов, обсуждение возможных арендных ставок. Финансовый анализ на основе текущих арендных ставок и прогноза Структурирование и привлечение финансирования – Реализация площадей путем сдачи в аренду, продажи – Работа с «якорными» арендаторами. Получение писем о заинтересованности (намерениях). подписание договоров Формирование пула арендаторов, Девелопмент – Определение инженерного оснащения проекта, с учетом требований потенциальных клиентов, финальное уточнение планировочных решений (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Подготовлено GVA Sawyer © 2007 (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
«Дерево решений» - комбинирование различных вариантов реализации проекта Проектирование Поиск конечных пользователей/ Переуступка проекта Нулевой цикл строительства Общестроительные работы Сдача объекта в эксплуатацию Подбор соинвесторов/ Продажа Площадей/ Подбор крупных «якорных» арендаторов Подбор арендаторов Реализация оставшихся площадей (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
ЭТАПНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ УСПЕШНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТА 1. НА СТАДИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ: Окончательно согласовывается выбранная концепция реализации Объекта. Определяются основные (наиболее предпочтительные) финансовые условия и схемы реализации Объекта. Утверждаются стартовые коммерческие условия. Согласовываются окончательные архитектурные вопросы: планировка этажей, входные группы, зонирование помещений, организация паркинга и т. п. Утверждается оптимальная схема аренды или продажи помещений. 2. НА СТАДИИ ОТ «НУЛЕВОГО ЦИКЛА» ДО СДАЧИ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Согласовывается маркетинговый план и начало его реализации. Производится подготовка и согласование юридической документации, необходимой для реализации Объекта: Писем о намерениях, Предварительных и основных Договоров аренды. Осуществляется подбор арендаторов. Начинается реализация крупных офисных площадей для размещения «знаковых» или «якорных» арендаторов. Проводится подписание Предварительных договоров аренды. Согласовывается проектная документация и начинаются внутренние отделочные работы по спецификациям Арендаторов. 3. ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ СВИДЕТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ: Проводится подписание Договоров аренды помещений. Заканчивается выполнение основных отделочных работ. (495) 797 - 4. В ТЕЧЕНИЕ ОДНОГО КВАРТАЛА ПОСЛЕ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ: Происходит реализация свободных площадей с учётом существующего состава Арендаторов по максимальным рыночным ставкам. Производится регистрация Договоров аренды. www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
БРОКЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК ОСНОВНОЙ ИНСТРУМЕНТ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ • Риэлтерская деятельность – агентские услуги в сфере недвижимости: представление интересов собственников при реализации объектов и представление интересов клиентов при подборе объекта для аренды или покупки; • Основные этапы работы брокеров: поиск объектов/клиентов, организация маркетинговых и рекламных мероприятий, ведение переговоров, сопровождение сделки; • Профессиональная брокерская компания – структурное объединение специалистов всех отраслей недвижимости, обладающих также комплексными знаниями и опытом в инженерно-технической, юридической и архитектурной сферах; (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Преимущества работы собственника с брокерской компанией • Двойной контроль эффективности реализации проекта - определение круга потенциальных клиентов и оптимальных коммерческих условий на этапе разработки концепции (проектирования) и при заполнении/реализации проекта; • Предоставление собственнику обобщенной информации о «лояльности» потенциальных клиентов к объекту и ожидаемых коммерческих условиях на этапе проектирования объекта; • Предоставление собственнику отчетности о ходе предварительных переговоров – положительных и отрицательных характеристиках объекта глазами потенциальных клиентов; • Предоставление собственнику точной информации о «реальной текущей» стоимости объекта в отличие от обобщенных маркетинговых исследований; • Разработка «дерева решений» реализации проекта; • Экономия ресурсов, времени и, следовательно, денег собственника; (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
г. Новороссийск Многофункциональный комплекс «Новосити»
Внешний вид проекта Москва: (495) 797 -4401 Санкт-Петербург: (812) 334 -9392 www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Москва: (495) 797 -4401 Санкт-Петербург: (812) 334 -9392 www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Элементы МФК Параметры Офисный комплекс «Парус» 6 668, 5 м 2 Офисный комплекс «Башня» 11 785 м 2 Стилобат офисной части с торговыми помещениями 7 483, 3 м 2 Гостиница «Новотель» (4*) 13 405, 4 м 2 Гостиница «Ибис» (3*) 5 644 м 2 Торговые площади в здании «Новотеля» 2 292, 3 м 2 Парковочные места для коммерческих объектов (подземные/наземные) 180 м/м ( 5 181, 6 м 2)/26 Жилой комплекс «Башня» 24 543 м 2 Жилой комплекс «Панорама» 38 372 м 2 Парковочные места жилых комплексов (подземные) 273 м/м (7 858, 8 м 2) ИТОГО 123 234 м 2 (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Фазы проекта 1 фаза (2007 -2009) 2 фаза (2008 -2010) Офисные площади и торговый центр Офисное здание «Парус» Торговый комплекс Офисное здание «Башня» Гостиницы и коммерческие площади Гостиница «Новотель» (Novotel) Торговые площади в составе гостиницы «Новотель» Гостиница «Ибис» (Ibis) Жилые здания Жилой комплекс «Башня» Жилой комплекс «Панорама» (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
ФОРМИРОВАНИЕ КОНЦЕПЦИИ СОСТАВА АРЕНДАТОРОВ ПРОЕКТА «НОВОСИТИ» • Анализ спроса и определение возможных коммерческих условий реализации площадей на этапе создания архитектурной концепции проекта; • Работа с потенциальными арендаторами и определение желаемых характеристик будущего объекта; • Уточнение внутренних планировочных решений объекта на этапе проектирования; • Согласование коммерческих условий с будущими арендаторами комплекса; • Подбор соинвестора проекта; (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
г. Чебоксары Торгово-развлекательный центр «Каскад»
Внешний вид проекта (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Торгово-развлекательный центр «Каскад» • • ТРЦ «Каскад» представляет собой шестиэтажное здание. За счет рельефа участка в ТРЦ будет организовано две входные группы – на первый торговый уровень с ул. Автодороги № 30 и на четвертый торговый уровень с Президентского бульвара. Уникальность ТРЦ «Каскад» по сравнению с другими торговыми и развлекательными центрами в г. Чебоксары состоит в том, что он совмещает в себе торговые галереи, развлекательную зону и фудкорт. Концепция ТРЦ предполагает следующее размещение якорных операторов: На первом уровне – супермаркет; На втором уровне – торговая галерея; На третьем уровне - боулинг, бильярд, фуд-корт; На четвертом уровне – кинотеатр; На пятом уровне – универмаг детских товаров и детская развлекательная зона; На шестом уровне будет располагаться VIP ресторан с панорамным видом; В цокольном этаже расположена парковка на 300 машиномест, также предусмотрено обустройство наземной парковки. (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
(495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Торгово-развлекательный центр «Каскад» Общая площадь ТРЦ «Каскад» - 41 447 кв. м. Торговая площадь – 20 467 кв. м. Ресторанная зона, фуд-корт – 3 251 кв. м. Развлекательная зона – 4 156 кв. м. Готовность площадей под чистовую отделку III квартал 2008 года • ТРЦ «Каскад» соответствует современным стандартам концепции торговоразвлекательного комплекса и отвечает высоким требованиям, предъявляемым к объектам подобного назначения. Все это нашло отражение во внутреннем интерьере и отделке здания, наличии зоны атриумов, а также в инженерной оснащенности согласно потребностям современных операторов • Для арендаторов предусмотрена оптимальная планировка торговой зоны с «нарезкой» от 8 -ми кв. м (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
(495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
ФОРМИРОВАНИЕ КОНЦЕПЦИИ И ПУЛА АРЕНДАТОРОВ ТРЦ «КАСКАД» , ЗОНИРОВАНИЕ И РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ • Анализ рынка торговых и развлекательных объектов. Анализ возможного спроса и возможного поглощения, определение возможных коммерческих условий реализации площадей; • Проведение маркетинговых исследований среди потенциальных покупателей г. Чебоксары (анкетирование, опросы); • Определение формата объекта; • Работа с потенциальными «якорными» арендаторами и определение желаемых характеристик будущего объекта; • Согласование собственником финальных коммерческих условий реализации проекта; • Уточнение внутренних планировочных решений и формирование пула арендаторов объекта на этапе проектирования; • Подписание договоров аренды; (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
1 -й этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
2 -й этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
3 -й этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
4 -й этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
5 -й этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
6 -й этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Цокольный этаж (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
GVA Sawyer International Property Advisers Москва, Санкт-Петербург info@gvasawyer. com www. gvaconsulting. ru Тел. в Москве: +7 (495) 797 -4401 Тел. в Санкт-Петербурге: +7 (812) 334 -9392 23 октября 2007 (495) 797 - www. gvasawyer. r u www. gvaconsultin
Скачать презентацию РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ БРОКЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК
b0e7f07aa8e619bcb9c25593202259e0.ppt