Развитие системы капитального ремонта МКД в регионах

«Развитие системы капитального ремонта МКД в регионах России» Вебинар Москва, 19. 12. 2014

Вопросы 1. Какова текущая ситуация с региональными системами капремонта? 2. Как формируются фонды капитального ремонта? 3. Существует ли перспектива привлечения внебюджетных источников финансирования? 4. Можно ли рассчитывать на привлечение кредитных средств банков?

1. Текущая ситуация с региональными системами капремонта

Сроки возникновения обязанностей 3. Собственники принимают решение о способе формирования фонда кап. ремонта 4. Орган местного самоуправления созывает ОСС для принятия решения (если таковое не было принято) 6. Возникновение обязанности собственников по уплате взносов на кап. ремонт* 2. Утвержденная региональная программа кап. ремонта официально опубликована июл. 2014 Региональный закон о системе кап. ремонта МКД 31 дек. 2014** Региональную программу кап. ремонта МКД 1. Субъект РФ утверждает: 31 мая. 2015 30 июн. 2015 1 июля 2015 С 1 сент. 2015 5. Орган местного самоуправления принимает решение о формирования фонда кап. ремонта на счете регионального оператора, если собственники не выбрали способ формирования фонда кап. ремонта Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием (п. 1. 1. ч. 2 ст. 44 ЖК) количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК). Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Текущее состояние региональных систем капитального ремонта МКД 81 субъект РФ завершил формирование нормативной базы 3 субъекта не установили размер минимального взноса на капитальный ремонт 3 субъекта не Минимальный размер взноса 6, 76 р. – среднее значение 1 р. - 20, 85 р. – с учетом дифференциации по МО 2 р. -15, 50 р. - единый размер взноса для всех МКД зарегистрировали регионального оператора Срок возникновения уплаты 4 субъекта не утвердили 01. 14 – 08. 15 региональную программу 9 субъектов не утвердили краткосрочный план 57 – в 2014 г. 15 - субъектов – на 2015 г. 35 - субъектов – окт. , ноя. , дек. 2014 г.

Финансирование региональных систем КР. Содержание РО: На 2014 год: от 1, 5 млн. руб. до 264 млн. руб. На 2015: от 3 млн. руб. до 534 млн. руб. включая: компенсацию расходов банкам на перечисление средств на счет до 30 руб. /ПД в зависимости от тарифов банка плату за выставление 6 руб. /ПД в среднем платежного документа Собственники формирующие ФКР на спецсчете оплачивают услуги банка и расходы на ПД самостоятельно

Комплекс нормативных документов • Установление размера минимального взноса на капитальный ремонт; • Установление порядка проведения технического мониторинга состояния многоквартирных домов; • Создание регионального оператора; порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора; • Утверждение порядка и условий предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта; • Утверждение порядка предоставления информации по спецсчету и счету регионального оператора; • Утверждение порядка выплаты и использования средств фонда капитального ремонта; • Утверждение порядка контроля за целевым расходованием средств на капремонт; • Утверждение региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов; • Утверждение краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта.

Некоторые обязательства, вытекающие из региональных НПА • Лицо, уполномоченное на совершение действий по вопросам взаимодействия с РО • Лицо, имеющее право на получение сведений владельца СС, РО • Лица, ответственные за содержание ОИ составляют акты осмотра технического состояния МКД • Решение собственников помещений о его сносе или реконструкции • Лицо, уполномоченное участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты

Вопросы повестки, не включенные в ЖК • Определение размера минимального размера фонда капитального ремонта • О направлении доходов от использования ОИ и средств резервных фондов • Выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете • Определение источника финансирования расходов по содержанию специального счета • Отмена принятого ранее решения по взиманию платы за капитальный ремонт • Определение лица, уполномоченного заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта (в случае, если владельцем специального счета определен региональный оператор)

2/3 голосов по решениям ОСС (ст. 46 ЖК РФ) • о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, • об использовании фонда капитального ремонта • о выборе способа формирования фонда капитального ремонта • размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт • минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта • выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете • принятие решений о лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт

Обязательства ТСЖ как владельца СС • Представляет в ОГЖН уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта • Представляет в ОГЖН сведения о поступлении взносов на КР, о размере остатка средств на специальном счете. • Перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора. • Подает заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств • Дает указания по перечислению со специального счета денежных средств • Предоставляют по требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Роль УК Сценарий 1. ФКР формируется на счете РО УО: • выступать подрядной организацией • проводить работы по КР до срока • готовит предложения по работам, не включенным в РП КР • выступать заказчиком, контролировать выполнение работ, выполнять приемку выполненных работ 1. не включенных в РП КР, соответствующие требованиям ч. 1. 1 ст. 161 ЖК РФ и решениям собственников; 2. включенных в РП КР, но отвечающим требованиям минимально-необходимым и досрочного их выполнения Потребность в привлечении финансовых ресурсов: • зависит от потребности досрочного проведения работ • необходимости проведения работ, не включенных в перечень • условий авансирования при проведении подрядных работ

Сценарий 2. ФКР формируется на специальном счете, владелец которого РО УО обязана представить собственникам предложения: 1) о сроке начала капитального ремонта, 2) необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, 3) их стоимости, об источниках финансирования УО обеспечивает организацию и привлекает финансирование на проведение работ: • включенных в РП КР; • не включенных в РП КР 1. Кто выставляет ПД и ведет учет средств на СС? 2. Кто несет обязанности по обеспечению внесения средств КР? 3. Кто будет выступать заказчиком работ? Если договором управления не регламентировано - управляющая организация имеет право отказать • включенных в РП КР, но отвечающим требованиям минимально-необходимым и досрочного их выполнения.

Сценарий 3. ФКР формируется на СС, владелец которого УО УО наделяется обязанностями владельца СС: • уведомление ГЖИ • взаимодействие с банком • предоставление информации собственникам Несет обязанности: • по открытию и ведению специального счета; • по учету средств, находящихся на специальном счете. 1. включенных в РПКР 2. не включенных в РП КР, соответствующие требованиям ч. 1. 1 ст. 161 ЖК РФ и решениям собственников 3. включенных в РП КР, но отвечающим требованиям минимально-необходимым и досрочного их выполнения Наличие специального счета рассматривается как возможность собственников помещений в МКД привлекать УО в качестве заемщика по кредиту для финансирования капитального ремонта

Изменения в ЖК • Определения порядка организации привлечения кредитных и (или) иных заемных средств • Принятие решений о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов; взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт и пени за просрочку уплаты указанных взносов на специальный счет, об определении порядка выставления платежных документов и размере расходов, связанных с выставлением платежных документов. • Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений • Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта для МКД, введённого в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта • Взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, определенных решением общего собрания • Владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в таком многоквартирном доме с целью принятия решения о порядке погашения задолженности • О переходе прав и обязанностей прежнего владельца специального счета • Обязанность владельца СС контролировать соответствие кредитной организации требованиям, установленным частью 2 ст. 175 • РО вправе создавать ассоциации и союзы региональных операторов, являться членами таких ассоциаций, союзов • РО вправе размещать временно свободные средства фонда КР в кредитных организациях • Порядок проведения и условия конкурса по отбору кредитной организации определяются Правительством Российской Федерации. • Привлечение региональным оператором подрядных организаций осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации • Исключены потебкооперативы в качестве владельцев СС

Результаты выбора способа формирования фонда КР Субъект РФ % МКД, выбравших накопление на: специальном счете на счете РО Костромская обл. * 49% 51% Ярославская обл. * 41% 59% Ростовская обл. * 30% Саратовская обл. ** 21% Московская обл. ** 5% *по площади МКД ** по количеству МКД 70% 79% 95%

2. Формирование фондов капитального ремонта

Порядок уплаты взносов на КР Если ФКР формируется на счете РО СП уплачивают ВКР на основании платежных документов, представленных РО Если ФКР формируется на спецсчете = СП уплачивает ВКР на основании ПД, представл. владельцем спецсчета • • Члены ТСЖ, не члены ТСЖ при управлении МКД ТСЖ СП в МКД, в котором не созд. ТСЖ и управление которыми осуществляют УО = вносят ВКР в порядке, установленном ст. 171 ЖК РФ ч. 5, 6, 7, ст. 155 ЖК РФ В сроки: • установленные для внесения платы за ж/п и к/у или • установленные законом СРФ ч. 1 ст. 171 ЖК РФ В сроки, установленные для внесения платы за ж/п и к/у ч. 2 ст. 171 ЖК РФ % опред. по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение ВКР (вносятся в ФКР в порядке, уст. для уплаты ВКР) ч. 14. 1. ст. 155 ЖК РФ

Примерная форма платежного документа для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного* Раздел 2 Информация для внесения платы получателю платежа (получателям платежей) Наименование получателя платежа Номер банковского счета и банковские реквизиты № лицевого счета (иной идентификатор плательщика) Виды Сумма к оплате за расчетный период руб. ТСЖ «Содружество» номер банковского счета и реквизиты организации № 05639 плата за Σ 1 сод. и ремонт ж/п ТСЖ «Содружество» номер спецсчета и реквизиты владельца специального счета № 05639 взнос на капит. ремонт Σ 2 * Из проекта изменений в Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 19 сентября 2011 г. № 454

Примеры платежек

Минимальный размер фонда капитального ремонта*, формируемого на специальном счете. Фонд капитального ремонта дома, формируемый на специальном счете в банке • • за исключением собственников, имеющих задолженность по уплате этих взносов уплата взносов в фонд капремонта возобновится после того, как все или часть средств из этого фонда будет израсходована. * ч. 8 ст. 170 ЖК РФ Субъект РФ может установить минимальный размер фонда капитального ремонта, формируемого собственниками на специальных счетах. По достижении минимального размера, собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт!

Банки, выбранные для открытия счетов РО Ак. Барс ВТБ Мин. Б Россия Альфа Газпромбанк Промсвязьбанк Сбербанк Банк Москвы Зенит Россельхозбанк Банк Югра

3. Перспектива привлечения внебюджетных источников финансирования

Накопления на КР 2014 - 6 р. 2015 – 6, 6 р. 2016 – 7 р. среднее значение МРВ КР от 2 р. до 15, 50 р. - единый размер взноса для всех МКД 13, 25 р. – 16, 00 р. необходимый взнос (среднее расчётное) от 11 до 50 р. - по регионам 51% - дефицит

Краткосрочный план реализации РП КР Краткосрочный (сроком на три года) план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области Общая стоимость КР 9 млрд. Средства собственников 1, 7 млрд. Средства местного бюджета 55 млн. Дефицит: 7 112 796 797, 10 Средства областного бюджета 112 млн. Средства фонда ЖКХ 128 млн.

Источники внебюджетных средств на капитальный ремонт 1. Прямые платежи граждан 2. Кредитование капитального ремонта 3. Механизм энергосервиса 4. Иные формы инвестиций

Возможные формы господдержки 1. в форме субсидий на возмещение части затрат по финансовому обеспечению работ по капитальному ремонту за счет Фонда ЖКХ 2. в форме субсидий на возмещение части затрат по финансовому обеспечению работ по капитальному ремонту за счет регионального и местных бюджетов 3. в форме субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам и (или) займам, полученным на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на условиях софинансирования целевых расходов по капитальному ремонту 4. в форме предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займа 28

Что выгоднее копить в рамках взноса на КР или провести ремонт в кредит? ЗА КРЕДИТ ПРОТИВ КРЕДИТА • Деньги обесцениваются • Уплата процентов • Риски по уплате ежемесячного взноса • Организационные: сложно убедить собственников • Стоимость работ растет (с учетом роста потребности рынка) • Возможность получить деньги на ремонт уже сейчас • Не нужно привлекать дополнительные платежи – оплата в рамках МРВ КР* • Платежи не увеличиваются со временем. • Немедленное повышение комфорта. • Увеличение стоимости недвижимости. • Уменьшение платежей *В зависимости от площади МКД и условий кредитования 29

Что выгоднее копить в рамках взноса на КР или провести ремонт в кредит? БЕРЕМ КРЕДИТ Сумма кредита на 3 года: 1 000 руб. Переплаты: 184 780 руб. Стоимость ремонта сейчас: 1 184 780 руб. КОПИМ Собираем в год: 396 000 руб. + 31680 руб. (% на НСО) = 427 680 руб. /год * 3 года = 1 283 040 руб. Инфляция + рост стоимости КР: 10% в год Стоимость ремонта на 1 млн. руб. в ценах 2014 г. через 3 года: 1 274 183 руб. Параметры: площадь МКД – 5000 м 2, ежемесячный 30 платеж: 6, 6 р. , % ставка по кредиту: 12, % ставка на НСО: 8%

Пример расчета ежемесячного платежа Сумма кредита (в руб. ) Срок кредита Годовая процентная ставка, включающая все платежи и комиссии 1 000 000 2 000 000 3 года 5 лет 12, 0% 27 780 16 670 55 556 33 334 Сумма процентов по кредиту (в руб. ) 1 год – 100 272 2 год – 60 817 3 год – 21 362 1 год – 107 505 2 год – 83 829 3 год – 60 153 4 год – 36 477 5 год – 12 801 1 год – 200 548 2 год – 121 643 3 год – 42 738 1 год – 215 013 2 год – 167 669 3 год – 120 326 4 год – 72 983 5 год – 25 640 Средняя стоимость кредита в год 6, 1%* 6, 0% 6, 1% 6, 0% Ежемесячный платеж по кредиту (в руб. ) Средняя экономия по услугам ЖКХ 15 -25% * за счет погашения кредита равными частями в течение всего срока, переплата по нему сопоставима с величиной ставки рефинансирования 31

Расчет предельной суммы кредита с учетом собираемости Наименование ТСЖ/ЖСК S МКД, м 2 ЖСК № 10 4800 ЖСК № 69 4441 ТСЖ «Желябова 3» 10 000 ТСЖ «Лесной» 17 396, 41 ТСЖ «Лидер» 7482, 6 Собираемость Рекомендуемый в месяц уемый размер кредита, срок руб. кредита, лет 31680 5 2 000 29310 5 2 000 66000 5 4 000 114813 5 6 000 49385, 16 5 3 000 32

Требования к МКД по выдаче кредита (банк Центр-Инвест) 1. Не менее 25 квартир. 2. Ограничений по видам работ, на которые выдаются кредиты – нет. Отдается предпочтение энергоэффективным мероприятиям, которые включены в региональный список мероприятий по капитальному ремонту МКД. 3. Специальных ограничений при кредитовании ТСЖ у банка нет. У ТСЖ не должно быть просроченной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. 4. Программа не предусматривает минимальный порог собираемости платежей. Однако, банк планирует кредитовать ТСЖ, где собираемость не ниже 90 %. 5. Требования по обеспечению возвратности кредита - высокий процент собираемости платежей. 33

Общее описание кредита для ТСЖ / ЖК № 6 7 8 Наименование характеристики Требования к заёмщику Срок деятельности Заемщика Срок действия (использования) расчетного и специального счета (2) Характеристика продукта ТСЖ / ЖК должны действовать на основании решения и в интересах собственников помещений в МКД. При этом должны выполняться следующие условия в совокупности: 1. Доля муниципальной собственности жилых помещений в МКД не должна превышать 30%; 2. Доля собственности жилых помещений у одного собственника в МКД не должна превышать 20%; 3. Выбран способ формирования фонда капитального ремонта путем перечисления взносов на специальный счет; 4. Отсутствие просроченной задолженности ТСЖ/ЖК перед РСО в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения ТСЖ/ЖК в Банк за получением кредита; 5. Уровень собираемости платежей от собственников помещений в МКД за предоставленные коммунальные услуги и ресурсы составляет не менее 90% в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения ТСЖ/ЖК в Банк за получением кредита; 6. Наличие у ТСЖ/ЖК резервного фонда Не менее 5 лет с даты государственной регистрации Расчетный и специальный счета должны быть открыты в Банке Москвы. Счета должны использоваться ТСЖ/ЖК в течение 6 месяцев, предшествующих дате обращения ТСЖ/ЖК в Банк за получением кредита 34

Общее описание кредита для ТСЖ / ЖК № 9 Наименование характеристики Требование к МКД (3) Характеристика продукта Наличие общедомовых приборов учета тепловой энергии, газо- и водоснабжения Год постройки не ранее 1970 года, а также МКД должен не быть признан аварийным, подлежащими сносу или реконструкции, и помещения и земельные участки под МКД не должны подлежать изъятию для государственных или муниципальных нужд Условия кредитной сделки 10 Сумма кредита От 300 000 до 5 000 рублей 11 Валюта кредита Рубли РФ Форма 12 предоставления Кредит в виде единоразовой выдачи (далее – Кредит); Кредитная линия с лимитом выдачи Срок действия кредита 13 (окончательный срок возврата) От 6 до 36 месяцев с даты заключения кредитного договора (включительно) Анализ финансового 14 состояния Заёмщика Производится в соответствии с утвержденными методиками проведения финансового анализа ТСЖ / ЖК 35

Контакты Шишка Константин Петрович Советник Дирекции по проблемам ЖКХ Аналитического центра при Правительстве РФ shishka@mks-ru. com 8 916 6447601