Развитие профессионального управления многоквартирными домами Фонд Институт экономики

Развитие профессионального управления многоквартирными домами Фонд «Институт экономики города»

Многоквартирный дом n Место проживания Необходимо обеспечить комфортные условия проживания n Комплекс недвижимого имущества Необходимо поддерживать (увеличивать) стоимость недвижимости n Инженерно-строительный объект Необходимо обеспечить безопасность использования КТО ЭТО ДОЛЖЕН ОБЕСПЕЧИТЬ?

Многоквартирный дом как объект управления n Согласно ЖК под управлением многоквартирным домом подразумевается управление общим имуществом собственников помещений n Как управлять помещениями каждый собственник решает сам

Общее имущество в МКД Состав общего имущества как объекта управления должен быть определен ЕСТЬ ЛИ С ЭТИМ ПРОБЛЕМЫ?

Состояние (содержание) МКД n Требования n Ответственность n Контроль

Что такое управление многоквартирным домом? Проблема терминологии n Содержание и ремонт n Обслуживание n Эксплуатация n Управление Нет определений, есть противоречия в использовании терминов

Управление и содержание n Гражданский кодекс (ст. 210): собственник несет бремя содержания имущества n Жилищный кодекс (ст. 158): собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД Содержание – наиболее общее, комплексное понятие: Содержание = управление + техническое обслуживание + санитарно-гигиеническая очистка + ремонт + другие виды деятельности в отношении имущества

Управление n n выработка и осуществление целенаправленных управляющих воздействий на объект, включая сбор, передачу и обработку необходимой информации, принятие и реализацию соответствующих решений вид интеллектуального труда, представляющего собой систему последовательных управленческих функций, которые обеспечивают координацию и регулирование других видов человеческого труда

Управление МКД это комплекс целенаправленных действий: подготовка и принятие решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пользования помещениями и общим имуществом, предоставления гражданам коммунальных услуг, n а также организация и контроль исполнения принятых решений n

Цикл управления n n n n Определение целей управления Выбор способа управления (исполнителя) Определение стратегии развития дома Разработка и утверждение планов, смет расходов и доходов Организация комплекса действий/мероприятий по реализации планов Оценка результатов управления Корректировка целей управления

Управление МКД: два уровня компетенции (1) Первый уровень управления – компетенция собственников помещений в МКД /общего собрания как органа управления многоквартирным домом): n ü ü n Принятие собственниками совместных решений: определение целей управления многоквартирным домом выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции) установление размера платы на содержание общего имущества другие решения в соответствии с ЖК Контроль со стороны собственников за исполнением решений

Управление МКД: два уровня компетенции (2) Второй уровень управления – организация исполнения принятых собственниками решений (осуществление управленческих функций)

Функции управления МКД n n многочисленны и разнообразные классификации / перечни Направления управленческой деятельности: I. Управление обслуживанием и ремонтами II. Финансовое управление III. Административное управление IV. Предоставление коммунальных услуг V. Другая деятельность (услуги) Международный опыт: квалификация управляющего оценивается в зависимости от числа функций управления, которые он исполняет

План управления МКД n n n Свод и анализ основной информации об объекте управления и «окружающей среде» Предложения по стратегии развития дома Программа на перспективу План управления - основа для текущего планирования

Планирование работ Оценка текущего состояния – объективная необходимость в работах, прежде всего – обеспечение обязательных требований n Пожелания собственников помещений n Приоритеты n Компромисс: необходимость / желательность работ и финансовые возможности n Результат - планы на год и на перспективу

Смета расходов на содержание МКД n Соответствие конкретному плану работ и услуг n Стоимость каждой работы / услуги может быть рассчитана n Структура сметы расходов

Размер платы на содержание МКД n Необходимо обеспечить финансовое выполнение n Основа – смета расходов n Дополнительные доходы, извлекаемые из общего имущества

Способ управления МКД определяется в зависимости от того, кто исполняет функции управления: Ø сами собственники помещений Ø правление ТСЖ (ЖК, ЖСК, СПК) Ø управляющий/управляющая организация Каждый из способов управления возможность выбора варианта организации управления и обслуживания дома

Выбор способа управления МКД n Соответствие интересам собственников Преимущества ТСЖ перед другими способами – возможность контролировать расходование средств n Необходимость грамотно /профессионально исполнять функции управления Должны ли собственникам помещений быть профессионаламиуправляющими? Или должны научиться выбирать профессиональных исполнителей? Преимущества модели «ТСЖ + управляющая организация»

Собственники (ТСЖ) – управляющая организация n n n Собственники (ТСЖ) – заказчик УК – исполнитель Договор управления МКД – особый вид договора

Формирование заказа на управление многоквартирным домом n Кто определяет перечень работ и услуг к договору управления? n Кто устанавливает цену договора управления? n Что делать, чтобы собственники были заинтересованными и грамотными заказчиками?