Расчет Занимаемого Владельцами Жилья в рамках Национальных Счетов

Расчет Занимаемого Владельцами Жилья в рамках Национальных Счетов Франсуа Лекиллер ОЭСР

Что такое Расчет Занимаемого Владельцами Жилья? • Когда один живет в доме, он потребляет «жилищно-коммунальные услуги» . • Жилье принадлежит кому-то (домашнее хозяйство, частная компания, правительство, специальное агентство) • В условиях рыночной экономики домохозяйства могут владеть жильем • У домашних хозяйств есть два «способа» жилья: Ø Арендовать дом у владельца. Стоимость жилищных услуг измеряется арендной платой. Ø Владеть собственным домом и жить в нем. • Расчет Занимаемого Владельцами Жилья это оценка вмененного жилищного обслуживания, что домашние хозяйства, владеющие их домом и живущие в нем, производят для себя.

Зачем применять РЗВЖ? • • • ВВП= сумма всех производств (без двойного счета) Жилищное обслуживание произведено и является таким образом частью ВВП. Агрегаты Национальных счетов должны быть «надежными» к различиям в «институциональных» настройках. Факт того, что один может владеть чьим-то домом или нет является институциональным условием, которое не должны влиять на совокупный производственный показатель. Если бы РЗВЖ не было применено: – The comparison of the level of GDP between two countries would be affected by a difference in the rate of ownership by households of their houses. Сравнение уровня ВВП между двумя странами было бы затронуто различием в уровне собственности домашними хозяйствами их зданий. – Сравнение уровня ВВП между двумя периодами будет затронуто изменением в уровне собственности домашними хозяйствами их собственных жилищ. История: РЗВЖ всегда применялась в национальных счетах

Сравнения в уровне ВВП • Франция = более высокий уровень домашней собственности • Германия = более низкий уровень домашней собственности Заключительное потребление жилищных услуг, 2011, в % ВВП Страна Фактические арендные Вмененные арендные платы Общие арендные платы Франция 2. 3 7. 9 10. 2 Германия 3. 8 5. 3 9. 0

Сравнения во времени США 18000 16000 14000 12000 10000 ВВП 8000 ВВП - РЗВЖ 6000 4000 2000 0 1970973976979982985988991994997000003006009012 1 1 1 1 1 2 2 2

Почему РЗВЖ и не другие услуги? • Система Национальных Счетов исключает производство собственного счета услуг, за исключением РЗВЖ. Почему? – Размер проблемы (жилищные услуги= 10% ВВП) – Использование данных ВВП в административном контексте – Близость «нерыночной» и «рыночной» ситуации для жилья. – Хорошая оценка может быть сделана.

Измерение неравенств • Внедрение РЗВЖ полезно для статистики неравенства дохода. • Некоторые (редкие) страны облагают налогом РЗВЖ! • Как сравнить ситуацию где домохозяйство не должно платить • • • за аренду с домохозяйством, которое оплачивает за аренду? В половинах стран ОЭСР обзоры доходов домохозяйств включают оценку «вмененных арендных плат» . Метод основан на принятии арендной стоимости, эквивалентной рыночной стоимости подобного жилья. Сопоставительный анализ микро индикаторов неравенства с макро-индикаторами неравенства нуждается: 1) в принятии (внедрении) РЗВЖ, 2) в социальных трансфертах в натуральной форме.

Текущие оценки РЗВЖ Заключительное потребление жилищных услуг, 2011, в % ВВП Страна Канада Чешская Республика Эстония Франция Германия Венгрия Польша Словацкая Республика Словения Испания Соединенное Королевство Соединенные Штаты Казахстан Фактические арендные платы 2. 7 2. 0 1. 2 2. 3 3. 8 0. 4 0. 8 0. 6 0. 4 1. 5 3. 3 2. 6 Вмененные арендные платы Общие арендные платы 8. 1 6. 4 5. 9 7. 9 5. 3 6. 2 3. 5 4. 4 6. 1 7. 0 9. 7 8. 1 7. 0 10. 8 8. 4 7. 0 10. 2 9. 0 6. 6 4. 3 4. 9 6. 5 8. 5 13. 0 10. 7

РЗВЖ в последовательности национальных счетов • • • Р 12: Продукция из собственного конечного использования: 100 P 2: Промежуточное потребление (обычное обслуживание жилья, как правило, не осуществляемое арендаторами +чистые страховые взносы): B 1 g: Валовая добавленная стоимость: 90 P 51 c: Потребление основного капитала B 1 n: Чистая добавленная стоимость: 40 • • B 2 g: Валовая операционная прибыль: 90 B 2 n: Чистая операционная прибыль: 40 • • ВАЖНО: • РЗВЖ не является смешанным доходом (B 3) • Операционная прибыль домашних хозяйств (B 2) исключительно Жилищные услуги (РЗВЖ и лизинговые услуги; и 7, 9) • * Параметры: . Аренда и Пользовательская стоимость около 6% от стоимости капитала, Потребление Основного капитала около 2. 3% от стоимости капитала => CCF приблизительно 50% жилищного обслуживания.

РЗВЖ в последовательности счетов ГД B 2 g: Валовая операционная прибыль: 90 B 2 n: Чистая операционная прибыль: 40 D 29: Налоги на производство: 5 D 41: Процент по ипотечному кредиту: 2 B 6 g: Валовой располагаемый доход: 83 B 6 n: Чистый располагаемый доход P 31: Расходы домохозяйств на конечное потребление (жилищные услуги): 100 • B 8 g: Валовое сбережение: -17 • Чистое накопление: -67 • •

РЗВЖ в СНС и юридических текстах • СНС рекомендовал включение оценки для РЗВЖ во всех его версиях, включая самую первую. • Все страны-члены ОЭСР включают оценку РЗВЖ. • РЗВЖ также важен для вычислений PPP (ценовой подход/объемный подход). • In the EU, because of the use of GNI in budget calculation, strong legal approach. В ЕС, из-за использования валового национального подхода в вычислении бюджета, строгий юридический подход. • Постановление Комиссии ЕС 1722/2005 • Примечание: «арендная плата» исключает подачу воды, сбор мусора и сточных вод, электричество и газ, отопление и горячую воду.

Методы оценки РЗВЖ • Два основных метода: – Метод 1: «Аренда эквивалентности» или «метод стратификации» . • Стоимость РЗВЖ в предполагаемой арендной плате, которую арендатор заплатил бы за то же самое жилье. • Предпочтительный метод Регулирования ЕС. Описан в очень детальной форме в Регулировании (включая особые случаи). • Однако этот метод предполагает, что есть широкий и хорошо организованный текущий рынок аренды. – Метод 2: « Пользовательская Стоимость» : • РЗВЖ использует «нерыночный подход» , основанный на затратах. • Второй лучше применяется когда: (1) частное арендуемое жилье составляет менее 10% от общего жилого фонда по номеру и есть большой разрыв между частным и другими платными арендами (в три раза). • Широко используется в ЕС для присоединения стран Восточной Европы. – Другие незначительные методы: самооценка, финансовая оценка.

Метод эквивалентной аренды • Метод, примененный BEA в США: посмотрите презентацию Майкла Хейса • СНС &6, 117: «выпуск арендных услуг, производимых владельцами- оккупантами оценен на сумму расчетной аренды, которую арендатор будет платить за то же помещение, учитывая такие факторы, как месторасположение, удобства района, и т. д. , а также размер и качество самого жилья» . • В основном: экстраполяция фактических арендных плат к занимаемой владельцем ситуации • Адаптированный, когда есть широкий и хорошо организованный рынок аренды и расширенная информация о характеристиках жилища х арендной платы.

Метод эквивалентной аренды • Получите оценку арендной платы стратой занимаемого владельцами жилищного фонда. • Нуждается в глубокой стратификации, чтобы быть надежным. • Нужна хорошая информация о жилищном фонде: сдан/находится в собственности с подробными характеристиками. • Используйте большие источники данных: – – Население и/или Переписи жилищного фонда Арендная плата и Жилищные обзоры Обзор Бюджета Домохозяйств Административные источники • Можно использовать эконометрические методы (гедоническая регрессия) для проверки потенциальной возможности объяснения особенностей для арендных различий • В общем расчет базового года экстраполировать / с интерполяцией

Метод эквивалентной аренды • Стратификация: факторы, влияющие на арендный уровень Размер жилья Удобства жилья Тип жилья Особенности окружающей среды (городской/сельский, транспорт) – Социально-экономические факторы (тип владельца) – Использование капитальной цены жилья как неявный основной фактор стратификации возможно. – Тонкий вопрос использования арендных плат правительственного жилья (неявные субсидии), чтобы оценить частные арендные платы. – –

Метод «Издержек пользования» • Метод, применяемый ЦСУ в Венгрии: смотреть выступление Сюзанны Борос. • Разработан для стран, вступающих в ЕС. • Адаптирован при недостаточно развитой фактической рыночной аренде (два строгих условия в Рег 1722). • Вдохновленный оценкой нерыночной продукции. • Продукция = сумма затрат = промежуточное потребление + чистые налоги на производство +общий операционный излишек (GOS) – Легко измерить: Промежуточное потребление + чистые налоги: – Более сложно: потребление основного капитала + чистый операционный излишек ((прибыли на капитал).

Метод «Издержек пользования» (прод. ) • Основан на следующей (упрощенной) формуле: GOS = i (r +d )S • Где: – i= уровень инфляции – r= доходность капитала (средняя эффективная ставка по ипотечному кредиту, по умолчанию Рег 1722 = 2, 5%) – d= степень амортизации (геометрическое обесценивание без функции смертности) – S= Ценность запаса жилья по текущей цене. В принципе включает строительство + землю.

Вопросы и дополнительные темы • Каков размер рынка аренды в Казахстане? • Использует ли Казахстан метод «Издержек пользования» ? • Какая информация доступна по занимаемому владельцами жилью? • Должны ли мы разделять землю и строительство? • Должны ли мы включать ожидаемые доходы от прироста капитала? • Жилищные услуги, производимые государством: как далеки от частных цен? Если да, должны ли мы применять рыночную стоимость? • Дачи: нужно ли их учитывать?