PROPERTY INVESTMENT Heri Sosiawan CWM Materi

PROPERTY INVESTMENT Heri Sosiawan, CWM

Materi : Property Investment Principles Property Life Cycle Investment Property Method Property Taxes Secondary Mortgage Market

Property Investment Principles Pillar 2 Wealth Growth & Accumulation Invesment Management PRINCIPLES STRATEGY INSTRUMENTS FINANCIAL ASSETS Risk & return Fixed Income Time Horizon Passive Equities Market Timing Concentration & Diversification PHYSICAL ASSETS Active CASH DEPOSIT (Money Market) • CD • SBI • NCD • TD ALTERNATIVE INVESMENTS • Hedge Fund • Private Equities • Structured Products • Managed Funds • Foreign Currencies Property & Real Estate Jewelry Collectibles • Stamp • Coin • Art & Painting

Property Investment Principles Donald Trump dan Robert T. Kiyosaki dalam bukunya “Why We Want You to be Rich” menyatakan : Properti menawarkan keuntungan jika dibeli pada harga yang tepat, didanai dengan baik, berada pada area yang bagus dan dikelola dengan baik

Property Investment Principles PORTOFOLIO INVESTASI : 1. INVESTASI DI MONEY MARKET (DEPOSITO) 2. INVESTASI DI SAHAM (STOCK) 3. INVESTASI DI PROPERTI 4. INVESTASI DI OBLIGASI (BOND) Portofolio Pendapatan bunga/rental Dividen 0% Fluktuatif *) Deposito 6 -8% 0% 0% 6 -8% Obligasi 10 -11% 0% 0% 10 -11% Properti 5% 0% 15 -20% 20 -25% Saham Capital Gain Total Return (before tax) *) Dividen dan capital gain saham sulit diprediksi

Property Investment Principles PERTIMBANGAN INVESTASI : Jenis Likuiditas Portofolio Nilai Investasi awal Cash. Flow /Dividen Pajak Saham Dapat dicairkan setiap saat Nilai investasi bisa anjlok / meningkat tajam Dividen tahunan bisa ada/ tidak ada PPh relatif kecil Deposito Dapat dicairkan setiap saat (ada pinalti) Nilai pokok deposito tetap Bunga deposito tetap sesuai Bilyet Ada PPh 20% Obligasi Dapat dicairkan kapan saja Nilai buku tergantung market Floating atau Fixed Rate Ada PPh 20% Properti Butuh waktu & Nilai jual ada biaya properti pasti untuk likuidasi meningkat Nilai rental pasti meningkat PBB, BPHTB, PPh, PPN, PPn. BM

PERBANDINGAN RISIKO INVESTASI RISIKO BISNIS SAHAM OBLIGASI DEPOSITO PROPERTI Moderate Rendah Tinggi Rendah RISIKO INFLASI Rendah Sedang Sangat Tinggi Rendah RISIKO LIKUIDITAS Rendah Tinggi RISIKO TINGKAT BUNGA

Property Investment Principles Definisi dan Klasifikasi Properti (dikutip dari berbagai sumber) : Property : Harta kekayaan Real Estate : Land it’s attachment Real Property : The interest, benefit and rights inherent in ownership of physical real estate Pengertian Properti : Tanah dan segala sesuatu yang terdapat di atasnya yang dapat diolah serta dimanfaatkan

Property Investment Principles Klasifikasi Properti : 1. 2. Tanah kosong Tanah dan bangunan (Residential) : a) Landed Houses : Rumah Sederhana Sehat, Rumah Menengah, Rumah Mewah b) Town House c) High Rise Building : Rusunami/rusunawa, Apartment, Kondominium 3. Tanah dan Bangunan (Commercial) : a) Hotel b) Perkantoran c) Rumah toko d) Rumah kantor e) Mall/pusat perbelanjaan Industrial building g) Tujuan khusus : sekolah, rumah sakit, sarana olah raga, rekreasi f)

PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES PENILAIAN PROPERTY (PROPERTY VALUATION) : NILAI (VALUE) : KEMAMPUAN UNTUK MENGHASILKAN SUATU ARUS KAS (CASH FLOW) HARGA (PRICE) : SEJUMLAH UANG YANG DISEPAKATI ATAS TRANSAKSI JUAL BELI BARANG/JASA. HARGA INI MERUPAKAN TITIK EQUILIBRIUM PASAR. BIAYA (COST) : ANGKA HISTORIS YANG DIBAYARKAN MASA LAMPAU UNTUK MENDAPATKAN OBYEK TERSEBUT ATAU BIAYA UNTUK MEREPRODUKSI BARU OBYEK TERSEBUT

PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES PENILAIAN PROPERTY (PROPERTY VALUATION) : Secara Umum, Ada 3 macam nilai yang biasa digunakan Appraisal : Nilai Pasar (Market Value) : diperoleh dari harga transaksi jualbeli atas obyek yang sejenis di wilayah sekitar (market data approach). Tidak ada paksaan untuk penjual maupun pembeli. 2. Biaya Penggantian Baru (replacement cost new) : biaya yang dibutuhkan untuk mereproduksi obyek bangunan yang dinilai dikurangi depresiasi ditambah nilai taksasi tanah 3. Nilai Likuidasi (liquidation Value) : Nilai dimana penjual dalam keadaan terpaksa untuk menjual. Prakteknya Appraisal menentukannya antara 70 -80% dari nilai pasar 1.

PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES PENILAIAN PROPERTY (PROPERTY VALUATION) : Aspek Yang Di Analisa Untuk Menentukan Nilai Tersebut : 1. Legalitas Tanah dan Situasi Lingkungan : Jenis Hak Atas Tanah (SHGB, SHM dll) Jangka Waktu sertifikat Persentase Penggunaan Tanah ( Perumahan, Industri, Perkantoran , pertokoan, Taman, Kosong) Mayoritas Data Hunian Rumah (Dihuni sendiri, penyewaan rumah, Instansi, kosong) Aksesibilitas (kemudahan dicapai, kemudahan belanja/pasar, sekolah, rekreasi, transportasi) Keamanan terhadap : ancaman kejahatan, kebakaran, bencana alam

PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES 2. Prasarana/Sarana dan Fasos/Fasum : Kondisi Jalan, saluran drainase, trotoar, lampu jalan Gambaran umum lokasi : topografi, penghijauan dan resiko banjir Prasarana : kondisi penataan halaman, pagar Marketabilitas : Lokasi : Dalam kota, dekat kota, jauh dari kota Agunan : hook, depan taman, tusuk sate Jarak terhadap Fasum/Fasos Jenis Fasos/Fasum Aksesibilitas jarak ke Jalan Propinsi/Negara. Kenyamanan : Jarak dari tempat maksiat Pertumbuhan Agunan Daya Tarik Agunan (Sarana Listrik, Telpon, Olah Raga, Fasos/fasum, air, taman lingkungan dll)

PROPERTY INVESTMENT PRINCIPLES 3. Data Bangunan : Legalitas Bangunan : IMB (peruntukan bangunan) Spesifikasi Bangunan : v Pondasi v Dinding v Lantai v Atap v Sanitair Finishing : Dinding dalam dan Kusen Kondisi Penyusutan : v Kerusakan Fisik : terkait dengan usian bangunan (lapuk, retak dll) v Kemunduran Fungsi : perencanaan yang kurang baik, ukuran, model v Kemunduran Ekonomis : perubahan sosial lingkungan,

PENILAIAN PROPERTI BERDASARKAN SCORING MODEL Variabel dalam menentukan properti terbaik : 1. Nilai marketabilitas (kemudahan dijual dan disewakan) 2. Nilai lingkungan (ketersediaan dan akses terhadap fasos/fasum) 3. Nilai bangunan (usia , layout, model, tata letak) 4. Nilai legalitas (sertifikat, perijinan) 5. Nilai pertumbuhan ekonomi setempat (pertumbuhan ekonomi) 6. Nilai konsep tata ruang (kawasan perumahan mandiri skala besar, terpadu) 7. Pengembangan brand image (positioning kawasan) 8. Preferensi personal (faktor pilihan subyektif investor)

SCORING MODEL Nilai Variable Bobot x Score Nilai Marketabilitas 25 5 4 3 2 1 Nilai Fasos/Fasum Lingkungan 20 5 4 3 2 1 Nilai Bangunan 17 5 4 3 2 1 Nilai Legalitas 13 5 4 3 2 1 Nilai pengembangan RUTR 10 5 4 3 2 1 Nilai brand image 10 5 4 3 2 1 Nilai preferensi personal 5 5 4 3 2 1 Nilai Score : 5 = Sangat kuat; 4=kuat; 3=sedang; 2 = lemah ; 1 sangat lemah Ket.

POSISI KREDIT PROPERTI NASIONAL PERIODE 1999 -JUN 2009 (Dalam Rp. Miliar) 2000 2001 2002 1999 Kredit Konstruksi 6, 5, 6, 7, 9, 19, 26, 32, 43, 58, 61, 796 866 898 500 483 862 589 888 769 150 317 Kredit Real Estate 5, 7, 9, 10, 15, 20, 27, 26, 983 872 239 727 395 355 361 596 790 700 671 KPR dan KPA 12, 15, 19, 21, 30, 32, 48, 64, 83, 108, 112, 838 976 912 773 108 459 743 676 521 109 326 TOTAL 25, 27, 32, 35, 46, 61, 85, 113, 148, 193, 200, 617 714 049 000 986 676 693 160 080 959 314 Sumber : Statistik Ekonomi Keuangan BI. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Juni 2009

POSISI KREDIT PROPERTI NASIONAL 1999 – JUN 2009 250, 000 200, 000 193, 959 150, 000 200, 314 148, 080 Kredit Konstruksi 113, 160 Kredit Real Estate KPR dan KPA 100, 000 85, 693 TOTAL 61, 676 50, 000 46, 986 25, 617 27, 714 32, 049 35, 000 1999 2000 Sumber : Diolah dari Data BI 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Juni 2009

PERTUMBUHAN KREDIT PROPERTI 1999 -JUNI 2009 (Dalam persentase) 99/2000/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09* Kredit Konstruksi -13. 68% 17. 59% 8. 73% 26. 44% 109. 45% 33. 87% 23. 69% 33. 09% 32. 86% 5. 45% Kredit Real Estate -1. 86% -10. 78% 9. 31% 29. 13% 26. 50% 10. 75% 50. 53% 33. 30% 33. 24% -3. 71% KPR dan KPA 24. 44% 24. 64% 9. 35% 38. 28% 50. 17% 32. 69% 29. 14% 29. 44% 3. 90% TOTAL 8. 19% 34. 25% 31. 26% 38. 94% 32. 05% 30. 86% 30. 98% 3. 28% 15. 64% 9. 21% Sumber : Diolah dari data BI 7. 81%

PERTUMBUHAN KREDIT PROPERTI 1999 – JUNI 2009 120. 00% 100. 00% 80. 00% 60. 00% 40. 00% 20. 00% 99/2000/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09* -20. 00% Kredit Konstruksi Sumber : Diolah dari data BI Kredit Real Estate KPR dan KPA TOTAL

INVESTMENT PROPERTY METHOD ADA 2 TUJUAN INVESTASI PROPERTY : 1. INVESTASI JANGKA PENDEK : CAPITAL GAIN 2. INVESTASI JANGKA PANJANG : CAPITAL GAIN + CASH FLOW 3 MACAM TEKNIK INVESTASI PROPERTY : 1. TEKNIK FLIPPING : TUJUAN CAPITAL GAIN BELI PADA HARGA DISCOUNT – JUAL KEMBALI Mis : Beli properti pada lokasi yang baru di launching FREKUENSI TRANSAKSI HARUS TINGGI 2. TEKNIK FIX AND HOLD : CAPITAL GAIN DAN CASH FLOW BELI – RENOVASI – RENTAL (CASH FLOW) Mis : beli rumah bekas di lokasi yang aksesnya bagus, lalu renovasi untuk kost 3. TEKNIK PASSIVELY BUY AND HOLD : JANGKA PANJANG PRIDE OF OWNERSHIP : MIS : KANTOR BUMN UMUMNYA MEWAH

INVESTMENT PROPERTY METHOD ADA 3 METODA YANG SERING DIGUNAKAN DALAM INVESTASI PROPERTI : 1. METODA RULE OF THUMB : KONVENSIONAL 2. METODA TRADISIONIL 3. METODA CAPITAL BUDGETING METODA KONVENSIONAL : Metoda Payback Period/waktu pengembalian (N) dengan rumus : Nilai Investasi N = ---------------------- Arus Kas Tahunan Investor sudah menetapkan asumsi maksimum waktu pengembalian investasi (NI), maka investasi akan dilakukan apabila N < NI

INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA KONVENSIONAL : Contoh Menghitung Payback Period (PP) Nilai investasi awal = Rp. 2 miliar Asumsi Investor bahwa investasi harus kembali dalam 5 tahun (NI) Berdasarkan proyeksi arus kas: Tahun - 1 : Rp. 200 jt Tahun - 2 : Rp. 300 jt Tahun - 3 : Rp. 500 jt Tahun - 4 : Rp. 1. 000 jt -------------------- Total : Rp. 2. 000 jt Investasi ‘GO’ Karena PP < NI (5 tahun)

INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA KONVENSIONAL : Metoda Averages Rate of Return (ARR) : Laba Setelah Pajak NI - SV ARR = --------------- : (---------- + SV) x 100% n 2 n = umur ekonomis proyek NI = Nilai investasi SV = Salvage Value, Nilai sisa pada akhir umur ekonomis proyek Investor sudah memiliki angka return yang dikehendaki

INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA KONVENSIONAL : Contoh perhitungan Metoda Averages Rate of Return (ARR) : n = umur ekonomis proyek = 10 tahun NI = Nilai investasi = Rp. 10 miliar SV = Salvage Value = Rp. 3 miliar Sesuai perhitungan proyeksi laba setelah pajak selama 10 tahun adalah = Rp. 6 miliar Rp. 6 M Rp. 10 M – Rp. 3 M ARR = ---------- : (-------------- + Rp. 3 M) x 100% = 9, 23% 10 2 Bila investor menetapkan return yang dikehendaki adalah 11%, maka investasi tidak dilakukan

INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA TRADISIONAL : GROSS RENT MULTIPLIER (GRM) Harga Jual Properti GRM = ------------------ Sewa (Bulanan/tahunan) Contoh : Harga rumah T. 73/105 di Jatibening Estate = Rp. 200 jt Sewa rumah tersebut per tahun adalah Rp. 10 jt Rp. 200 jt GRM = --------- = 20 Rp. 10 jt GRM ini bisa digunakan untuk memperkirakan nilai jual properti secara cepat. Angka GRM akan berbeda-beda di setiap lokasi, berdasarkan pengalaman GRM di Jabodetabek dan Bandung adalah kisaran 20

INVESTMENT PROPERTY METHOD METODA CAPITAL BUDGETING (TIME VALUE OF MONEY) : 1. NET PRESENT VALUE (NPV) 2. PROFITABILITY INDEX (PI) 3. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) NET PRESENT VALUE : n CFt NPV = ∑ --------- - Io t=1 ( 1 + r ) CFt = net cash flow pada akhir tahun ke t r = cost of capital Io = Investasi awal

INVESTMENT PROPERTY METHOD CONTOH NET PRESENT VALUE : Sebuah properti disewa 3 tahun senilai Rp. 25 jt, kemudian disewakan kembali tahun dengan net cash flow : Net Cash flow tahun 1 = Rp. 10 jt Net Cash flow tahun 2 = Rp. 11 jt Net Cash flow tahun 3 = Rp. 15 jt r = cost of capital = 12% Io = Rp. 25 jt n CFt NPV = ∑ -------- - Io = Rp. 28. 374. 400 – Rp. 25. 000, - = Rp. 3. 374. 400, t=1 ( 1 + r ) Karena NPV > 0 maka Investasi dilakukan

INVESTMENT PROPERTY METHOD PROFITABILITY INDEX (PI) : PV PI = ----- Io PV = Present Value Io = Investasi awal Bila PI > 1 Investasi dilakukan Bila PI < 1 Investasi tidak dilakukan Investor akan membandingkan PI beberapa proyek alternatif, dan PI yang tertinggi yang akan di eksekusi

INVESTMENT PROPERTY METHOD CONTOH PROFITABILITY INDEX : INVESTASI AWAL PV NPV PI RANKING PROYEK A Rp. 40 jt Rp. 50 jt Rp. 10 jt 1, 25 3 PROYEK B Rp. 100 jt Rp. 130 jt Rp. 30 jt 1, 30 2 PROYEK C Rp. 50 jt Rp. 70 jt Rp. 20 jt 1, 40 1 Dari contoh di atas Proyek C memiliki PI terbesar yaitu 1, 4, maka proyek C yang dieksekusi.

INVESTMENT PROPERTY METHOD INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) : IRR ADALAH TINGKAT PENGEMBALIAN UNTUK MENDAPATKAN NPV = 0 ATAU NILAI INVESTASI AWAL SAMA DENGAN NILAI SEKARANG DARI ARUS KAS. n St ∑ -------- - Io = 0 T=1 (1+R)^t R = IRR DIPEROLEH DENGAN MEODE TRIAL AND ERROR Investasi ‘Go’ apabila IRR > tingkat discount rate yang ditetapkan Investasi ‘ No GO’ apabila IRR < tingkat discount rate yang ditetapkan

INVESTMENT PROPERTY METHOD CONTOH PERHITUNGAN IRR : Nilai investasi awal = Rp. 135 jt dan proyeksi net cash flow 3 tahun pertama : Tahun 1 : Rp. 30 jt Tahun 2 : Rp. 60 jt Tahun 3 : Rp. 90 jt Dengan trial and error diperoleh : NPV pada tingkat discout rate 13% = + Rp. 911. 988, NPV pada tingkat discount rate 14% = - Rp. 1. 768. 722, Supaya NPV = 0 maka : 911. 988 IRR = 13% + --------- x 1% = 13, 34% 2. 680. 710

PROPERTY TAXES IN INDONESIA BEBERAPA PAJAK YANG DIBEBANKAN DALAM INVESTASI PROPERTI : 1. 2. 3. 4. 5. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI) : 10% DARI NILAI TRANSAKSI NILAI PROPERTI YANG DIBEBANKAN PPN ADALAH DI ATAS Rp. 36 Jt. BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN : NILAI BPHTB ADALAH 5% DARI NILAI PEROLEHAN OBYEK PAJAK (NPOP) NPOP TIDAK KENA PAJAK SAMPAI DENGAN Rp. 60 Jt. BBN (BEA BALIK NAMA) : NILAINYA TERGANTUNG WILAYAH PPn. BM (PAJAK PENJUALAN BARANG MEWAH) DIKENAKAN PADA PROPERTY YANG DIJUAL DEVELOPER, TIDAK BERLAKU UNTUK TRANSAKSI PERORANGAN LUAS BANGUNAN > 150 M 2 ATAU HARGA JUAL BANGUNAN > Rp. 4 Jt/M 2 PPn. BM SEBESAR 20% DARI HARGA JUAL PPH (PAJAK PENGHASILAN) : 5% DARI NILAI TRANSAKSI –

SEKURITISASI KONSEP DASAR SEKURITISASI 1. Sistem Pembiayaan Perumahan 2. Pengertian Sekuritisasi 3. Mekanisme & Struktur Sekuritisasi 4. Lembaga Penunjang Sekuritisasi SEKURITISASI KPR 1. Dana Pembiayaan KPR 2. Perkembangan Transaksi 3. Manfaat Sekuritisasi

KONSEP DASAR SEKURITISASI

SISTEM PEMBIAYAAN

SISTEM PEMBIAYAAN KPR TRADISIONAL (BUNDLED) Deposit Taking KPR INVESTOR BANK DEBITUR Jaminan Jual Beli Rumah Real KPR Servicing DEVELOPER Risiko Dana Diolah dari sumber: Michael J. Lea, “Models of SMM Development”, IFC

SISTEM PEMBIAYAAN KPR TERURAI (UNBUNDLED) DEBITUR Jual Hak Tagih KPR BANK INVESTOR Jaminan Jual Beli Rumah Real KPR Risiko Servicing Dana DEVELOPER Diolah dari sumber: Michael J. Lea, “Models of SMM Development”, IFC

KONSEP DASAR SEKURITISASI PBI No. 7/4/PBI/2005 adalah Penerbitan surat berharga oleh Penerbit Efek Beragun Aset (EBA) yang didasarkan pada pengalihan asset keuangan dari Kreditur Asal yang diikuti dengn pembayaran yang berasal dari hasil penjualan Efek Beragun Aset (EBA) kepada Pemodal. Perpres No. 19 thn. 2005 adalah transformasi aset yang tidak liquid menjadi liquid, dengan cara penjualan aset oleh kreditor asal kepada penerbit yang selanjutnya menerbitkan sekuritas beragun aset kepada pemodal yang diwakili oleh wali amanat SEKURITISASI? Sekuritisasi adalah suatu proses pengalihan hak tagih sejumlah aset keuangan yang dilakukan oleh kreditur asal (originator) kepada pemilik modal (investor), yang tujuannya mentransformasi aset yang tidak likuid menjadi aset yang likuid dalam bentuk surat berharga/securities yang dapat diperjual belikan (disebut dengan Aset Backed Securities – ABS atau EBA).

STRUKTUR SEKURITISASI

LEMBAGA PENUNJANG SEKURITISASI PIHAK DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI (Perpres 19 Tahun 2005 dan PBI 7/4/PBI/2005) v KREDITUR ASAL (Originator) v PENERBIT (Issuer / Conduit) v PENATA SEKURITISASI (Arranger) v. AUDITOR INDEPENDEN (Independent Auditor) v. LEMBAGA PEMERINGKAT (Rating Agency) v WALI AMANAT / AGEN PEMBAYAR (Trustee / Paying Agent) v KONSULTAN HUKUM (Legal Consultant) v KUSTODIAN (Custodian Bank) v PENDUKUNG KREDIT (Credit Enhancer) v PENYEDIA JASA (Servicer)

SUMBER DANA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SUMBER PEMBIAYAAN PERUMAHAN BANK BTN SUMBER PEMBIAYAAN PERUMAHAN BANK : 1. 1. Dana Pemerintah PEMERINTAH DANA PIHAK KETIGA 2. 2. Dana Pihak Ketiga Bank (Giro, Tabungan, Giro) 3. OBLIGASI 3. 4. Obligasi PINJAMAN LAINNYA 4. Pinjaman Lainnya. 1. JUMLAH TERBATAS 2. JANGKA WAKTU YANG PENDEK

SEKURITISASI KPR ORIGINATOR / BANK INVESTOR Alternatif Pendanaan MANFAAT SEKURITISASI Diversifikasi Instrument Investasi EKONOMI MAKRO Stimulus Pertumbuhan Ekonomi

MANFAAT SEKURITISASI BAGI BANK Mengurangi Risiko Bank : - Risiko Likuiditas (Maturity Mismatch) - Risiko Kredit - Risiko Suku Bunga Perubahan struktur Laporan Keuangan: - Neraca (dari tidak liquid menjadi liquid) - Laba/Rugi (peningkatan fee base income) Pengelolaan Asset & Liability Perbaikan Rasio - Return On Asset (ROA) - Return On Equity (ROE) - Capital Adequacy Ratio (CAR) Peningkatan Lending Capacity

Originasi & Lending Originator / Bank Asset Keuangan (KPR) Servicing Fee Special Purpose Vehicle Asset Keuangan (KPR) PENJUALAN ASSET KEUANGAN Terbitkan Residential Mortgage Backed Securities

KEY SUCCESS FACTORS Ä DUKUNGAN DARI PEMERINTAH DAN PARLEMEN: • TERBITNYA UU SEKURITISASI SEBAGAI LANDASAN TERCIPTANYA KEGIATAN SEKURITISASI • MENERBITKAN REGULASI DI BIDANG PERPAJAKAN YG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI SEKURITISASI • TERBITNYA ATURAN-ATURAN LAINNYA BERKAITAN DENGAN TRANSAKSI SEKURITISASI Ä DUKUNGAN DARI PELAKU PASAR GUNA MEMBANGUN INTERAKSI DAN KEPERCAYAAN PASAR

Keunggulan Efek Beragunan Aset (EBA) KPR Dibandingkan Produk Sejenis KETERANGAN EBA - KPR OBLIGASI BIASA DEPOSITO Jaminan / collateral Pool KPR Aset Perusahaan Sumber pengembalian Pinjaman : over collaterized replacement KPR macet/lunas asuransi kredit Cashflow pool KPR Bisa Tidak bisa N/A Bisa *) Faktor risiko bagi investor Relatif Rendah Tinggi Setelah penjaminan dicabut, tinggi Jangka waktu Obligasi Fleksibel sesuai tranched Dari pool KPR Umumnya 5 tahun Maksimal 2 tahun Fleksibilitas design produk Fleksibel Fixed *) Sesuai Perppu UU No. 3 Tahun 2008 tentang Perubahan UU No. 24 tentang LPS Sumber : Materi Presentasi Iskandar Saleh 15

MANFAAT SEKURITISASI EKONOMI MAKRO Pengembangan Pasar Modal Sumber likuiditas untuk bank, perusahaan pembiayaan, dan perusahaan industri. Meningkatkan sumber pembiayaan untuk perumahan. Potensi pembiayaan proyek-proyek infrastruktur. -

SERVICING ILUSTRASI CASH FLOW SERVICING Keterangan: 1) Pembayaran bunga KPR sebesar 15, 00%. 2) Pembayaran coupon untuk investor dikurangi dengan fee servicer sebesar 1, 00%. 3) Pembayaran coupon untuk investor dikurangi dengan fee untuk wali amanat/custodian, SPV, dan rating agency sebesar 0, 50%. 4) Pembayaran kepada investor sebesar 12, 00%, sehingga masih tersisa 1, 50% yang diperlakukan sebagai enhancement. Saldo enhancement juga bisa digunakan untuk melengkapi pembayaran kepada investor jika suatu saat terjadi penurunan kualitas pool yang berakibat pada berkurangnya pembayaran bunga dari debitur. 5) Saldo enhancement sebesar 1, 50% tersebut akan disimpan dalam account yang berbunga (interest bearing account). 6) Saldo enhancement yang tersisa merupakan residual value yang pada akhir periode (saat RMBS sudah mature) menjadi hak servicer dan diberikan sekaligus

DATA PASAR APARTMEN TAHUN 2009 KELAS APARTEMEN HARGA JUAL (Rp) Exclusive > 5 M NAMA APARTMENT Essence Dharmawangsa Mayflower Apartment Spring Hill Apartment Four Season Apartment Aston Rasuna Apartment 1, 5 M s. d. 5 M Bellagio Apartment Taman Anggrek Apartment Taman Rasuna Apartment 300 juta s. d. Bonavista Apartment 1, 5 M Sudirman Hill Apartment Mediterania Apartment Citypark Apartment Grand Surya Apartment < 300 juta Menara Cawang Apartment Kebagusan City Apartment Kelapa Gading Apartment DEMAND SISTEM (VH, H, M L) PENJUALAN Atas Menengah Bawah L = Low M = Medium H = High Tunai & Cash Bertahap L PROSPEK (VH, H, M L) M Tunai & Cash Bertahap M H M KPA VH VH KPA VH

SEKIAN DAN TERIMA KASIH