Проект Методических указаний о государственной кадастровой оценке Рабочая группа по методологии и процедурам определения кадастровой стоимости при Минэкономразвития России (руководитель – Волович Н. В. ) Министерство экономического развития Российской Федерации, Москва, 20. 04. 2015
Поставленная задача Повышение достоверности результатов государственной кадастровой оценки путем развития методического обеспечения на основе: • более широкого использования имеющихся в субъектах Российской Федерации информационных ресурсов; • более активного взаимодействия между Заказчиком и Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости, а также конечными потребителями таких работ. 2
Состав и порядок работы Рабочей группы Состав Рабочей группы Представители фактически всех СРО оценщиков, ведущих российских и зарубежных консалтинговых групп; Представители органов исполнительной власти (Росреестр), ряда субъектов Российской Федерации (Московской области, Санкт-Петербурга), ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» ; Представители научных и образовательных учреждений (Финуниверситет, МГУ, МИГАИК), общественных организаций (ТПП России, Опора России, Деловая Россия); Разработчики действующих методических указаний и рекомендаций по ГКО, а также руководители фактически всех крупнейших проектов в области ГКО с начала 2000–х годов. Порядок работы Рабочей группы • • • Кроме регулярных заседаний по просьбе Рабочей группы Министерством были организованы совещания: с представителями комиссий по оспариванию кадастровой стоимости ведущих субъектов Российской Федерации; с крупнейшими налогоплательщиками (от РСПП); с представителями Конгресса муниципальных образований России. Также Рабочая группа со стороны Министерства была обеспечена необходимыми информационными материалами, консультациями Правового департамента. 3
Рабочая группа исходила из основных направлений развития налогообложения недвижимости • Постепенный переход на установление налоговой базы в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости (30, 31 и 32 главы НК РФ); • Соединение в единый объект налогообложения земельных участков и других объектов недвижимости; • Формирование единого подхода к определению кадастровой стоимости земель различных категорий; • Повышение достоверности как массовой, так и индивидуальной оценки для целей налогообложения.
Динамика поступлений имущественных налогов 700, 000 600, 000 500, 000 400, 000 Налог на имущество физических лиц Налог на имущество организаций 300, 000 Земельный налог 200, 000 100, 000 0 01. 2007 01. 2008 01. 2009 01. 2010 01. 2011 01. 2012 01. 2013 01. 2014 01. 2015
Основные объективные проблемы кадастровой оценки в Российской Федерации • Слабое развитие рынка земельных участков и других объектов недвижимости, особенно в субъектах Российской Федерации, значительные колебания цен; • Недостаток сведений об объектах недвижимости в ГКН: многие объекты не стоят на кадастровом учете или имеют недостаточно характеристик для их идентификации как объектов оценки, по значительному числу учтенных в ГКН объектов недвижимости сведения нуждаются в исправлениях; • Нет достоверной и системной информации о рыночных ценах для большинства объектов недвижимости; • Действующие методики по ГКО в значительной степени ориентированы на субъективное мнение Заказчика работ по определению кадастровой стоимости, по объектам капитального строительства они вообще отсутствуют.
Для качественной кадастровой оценки необходимо: • Иметь реальную информацию о местонахождении объектов недвижимости, в том числе связь земельных участков с находящимися на них ОКСами; • Дополнить сведения о физических характеристиках объектов кадастровой оценки, отсутствующих в Перечне объектов такой оценки (вид использования, структура площадей, подключение к сетям, техническое состояние и пр. ); • Переформатировать систему ведения АИС «Мониторинг рынка недвижимости» с целью реальной систематизации цен сделок с объектами недвижимости; • Наладить взаимодействие кадастровых оценщиков с муниципальными образованиями и государственными структурами, в распоряжении которых находится исходная рыночная и иная информация об объектах оценки. 7
Основные предложения Рабочей группы (в проекте Методических указаний о государственной кадастровой оценке) 8
• • Раскрывается содержание понятия «кадастровая стоимость» при сохранении ее ориентации на рыночную стоимость; Утверждается единство кадастровой оценки земельных участков и других объектов недвижимости; Вводятся единые рекомендации для кадастровой оценки независимо от категорий земель (кроме участков, не предназначенных для застройки, прежде всего сельскохозяйственных угодий и лесных участков) и других объектов недвижимости (объектов капитального строительства); Регламентируются требования к включению объектов учета из ГКН в итоговый перечень для ГКО; Перечень объектов оценки систематизируется исходя из единства видов использования земельных участков и других объектов недвижимости и учета единства расположения земельного участка и других находящихся на нем объектов недвижимости; Возвращается блок «оценочное зонирование» как основа учета информации из ИСОГД и др. баз данных; Дается реальная возможность скорректировать модели оценки кадастровой стоимости при недостатке рыночной информации до составления итогового отчета об определении кадастровой стоимости. 9
Формирование уточненных данных по земельным участкам или другим объектам недвижимости в рамках уточнения Перечня объектов оценки 1. Указывается в Перечне объектов оценки Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости вид использования. Используется для этого (как основа) Классификатор видов использования земельных участков. Вид использования может определяться: - на основе документации по земельному участку; - на основе технической документации по зданию или сооружению; - по фактическому использованию земельного участка иди другого объекта недвижимости. 2. Уточняются сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости. - по емельным часткам ыделить частки, оординаты оторых пределены несены з у в у к к о ив в ГКН (земельные участки, которые имеют графическое отображение); - для зданий сооружений, и объектов незавершенного строительства, выделить объекты, содержащие в ГКН сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого такие объекты расположены; - для помещений – указать кадастровый номер здания или сооружения, стоящих на учете в ГКН, в которых они расположены. 3. кадастровой стоимости может отказаться от кадастровой оценки такого объекта, если отсутствие данной информации не позволяет достоверно оценить его. Критерий – ни один из известных методов оценки не может быть применен. 10
Уточнение сведений о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости происходит следующим образом: • По земельным участкам выделяются участки, координаты которых определены и внесены в ГКН (земельные участки, которые имеют графическое отображение); • Для зданий и сооружений, объектов незавершенного строительства, выделяются объекты, содержащие в ГКН сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого такие объекты расположены; • Для помещений – указывается кадастровый номер здания или сооружения, стоящих на учете в ГКН, в которых они расположены. 11
Новые характеристики земельного участка (предложение ввести их как необходимые для заполнения Заказчиками работ и обязательные для учета Исполнителями работ по определению кадастровой стоимости) • Вид осуществляемой на земельном участке градостроительной деятельности исходя этапа из жизненного цикла зданий и сооружений (участок будущей застройки, застраиваемый участок, застроенный участок); • Наличие подключений земельных участков и других объектов недвижимости к централизованным системам жизнеобеспечения (газоснабжения, отопления и горячего водоснабжения, электричества и канализации). 12
Скачать презентацию Проект Методических указаний о государственной кадастровой оценке Рабочая
Совет по оценке 2015.ppt