Проблемы развития профессионального управления жилой недвижимостью Сергей Cиваев Москва, 19 декабря 2007 г.
Институциональные задачи повышения качества содержания жилищного фонда § Демонополизация заказа от города – к дому § Демонополизация предложения от монопольных МУПов – к конкурентному частному бизнесу ТСЖ альтернатива не МУПу, а муниципальной власти
Оптимальная схема управления • ТСЖ – заказчик услуг по содержанию здания от лица собственников • Управляющая компания – ответственный исполнитель • Организации коммунального комплекса – поставщики коммунальных ресурсов по договорам купли-продажи И никаких агентских договоров
Зачем это нужно? • Удобно для жителя. Индивидуализация заказа • Ресурсосбережение • Повышение доходности – профессиональная работа с неплательщиками И никакого хозяйственного ведения
Проблемы профессионального управления • Договоры с ресурсоснабжающими организациями- потенциальное банкротство • Невозможность резкого роста стоимости услуг управляющей организации Лучше непосредственное управление?
Выбор управляющей компании • Результаты практической деятельности • Личное доверие к руководителям компании • Система ранжирования компаний с помощью индикаторов Нельзя строить административные барьеры входа (саморегулирование) Не уверен – не выбирай!
Что такое ресурсосбережение Ресурсосбережение = Мотивация + Возможность регулировки потребления + Возможность измерять потребление
Мотивация к ресурсосбережению • Получение материальной выгоды в результате экономии ресурсов; • Выполнение обязательных требований нормативно-правовых актов.
Энергосбережение в жилищном фонде работы по утеплению зданий Расчетный размер снижения тепловой нагрузки от 200 до 800 тысяч Гкал/год в городу в целом
Нормы энергоэффективности зданий A 25 -40 B 40 -55 C 55 -70 D 70 -85 E 85 -100 F 100 -115 G 115 -130 II H 130 -145 I 145 -160 J 160 -175 K 175 -190 L 190 -210 M 210 -270 N >270 к. Вт*ч/м 2 год I При существующих Российских нормах 192 II По нормам ЕС 139 I
Потенциальные инициаторы ресурсосбережения в жилищной сфере • Власть; • Жилищные организации; • Жители.
Основные мероприятия по ресурсосбережению • • Закрытие контура жилого здания (двойные тамбуры); оптимизация вентиляции; Утепление чердаков; Утепление подвалов; Утепление стен; Утепление окон; Экранирование отопительных приборов. Вывод: основные мероприятия в масштабе зданий, а не квартиры.
Технические проблемы эффективного ресурсопотребления • Отсутствие технической возможности регулировать потребление тепловой энергии в квартире; • Ограничение возможности регулировать потребление тепловой энергии в масштабах здания. Вывод: необходим переход на индивидуальные тепловые пункты.
Эффективность и жилищные организации Потенциально: ключевой участник процесса ресурсосбережения. Модель: оплата коммунальных услуг жильцами в пределах действия договора по нормативам; оплата энергетических ресурсов ресурсосберегающим организациям по домовым приборам учета (вместо оплаты текущих издержек – капиталовложения).
Мотивации ресурсосбережения на уровне жилищных предприятий Внешние стимулы: • Развитие конкуренции в управлению жилыми многоквартирными домами; • Спрос со стороны потребителей (собственники и наниматели жилья) на качественные услуги по минимальной цене; • Соблюдение законодательных норм в сфере ресурсосбережения.
Энергоэффективность и жители • Ограниченная возможность заниматься энергосбережением в формате квартиры; • Необходимость объединяться в объединение собственников жилья; • Необходимость привлечение профессиональных управленцев к обслуживанию жилья; • Необходимость заключения пообъектных договоров на поставку энергоресурсов в жилые дома.
Скачать презентацию Проблемы развития профессионального управления жилой недвижимостью Сергей Cиваев
60b54e7bc1810e2d1519d165ec803b3d.ppt