Презентации в рамках двух проектов: «Энергосберегающая санация жилых зданий» , 2012 -2015 гг. , финансируемого Фондом Фридриха Науманна ЗА СВОБОДУ и «Устойчивое развитие жилищного хозяйства в Украине: содействие местному развитию и усиление роли общественных организаций» , 2014 -2016, частично финансируемого ЕС Управление жилой недвижимостью в Германии г. Запорожье, 24 сентября 2014 г. 1
Содержание презентации § Краткая статистическая характеристика жилищного фонда § Приватизация жилья § Формы собственности жилой недвижимости § Формы управления жилой недвижимостью 2
Статистическая характеристика жилищного фонда § 82, 0 млн. жителей в Германии § 40, 1 млн. квартир (2010 г. ) § 3, 46 млрд. м 2 (2010 г. ) § жилые дома составляют 47% вложенного капитала - 10, 9 биллионов евро § 42% домашних хозяйств вложили свой капитал в жилую недвижимость 3
Статистическая характеристика жилищного фонда § 50% всех квартир находится в домах с 1 -2 квартирами, 39, 5% - дома с 1 -13, квартир10, 5% - дома с больше чем 13 квартирами § 40 м 2 на одного жителя, 2 комнаты § 39, 4% домашних хозяйств - 1 персона § 26, 6% домашних хозяйств - 3 персоны 4
Структура жилищного фонда § Германия Процент населения § Бывшая Западная Германия § Новые Земли Германии Количество комнат в квартире 5
Приватизация жилищного фонда в начале 90 ых годов Ø ГДР: дома и земельные участки – в народной собственности (Volkseigentum); отсутствие частной собственности; дома во владение предприятий коммунального хозяйства; нет записей кредитов в поземельной книге Ø 03. 10. 1990 договор об объединении двух Германий (Einigungsvertrag) определил распределение земли и недвижимого имущества между: - федеральным - региональным - местным уровнями ! Реализация этого акта через нотариальный договор о передаче (Einbringungsvertrag) 02/2013 г. Управление жилой недвижимостью в Германии 6
Приватизация жилищного фонда в начале 90 ых годов Ø Согласно положениям договора об объединении Германий жилищный фонд был переведён введение муниципалитетов, которые в свою очередь переводили его муниципальным жилищным предприятиям (Wohnungsunternehmen) или кооперативам (Genossenschaft) Ø Жилищные предприятия имеют статус обществ с ограниченной ответственностью (Gmb. H). Эти предприятия являются дочерними предприятиями муниципалитетов Ø Положение о передаче жилья муниципалитетам не касалось вопросов об исковых претензиях бывших владельцев (вопросы возврата недвижимости бывшим владельцам, компенсации за частную собственность в Германии регулируется специальными законами, рассматривающие жилой фонд с точки зрения реституции) 02/2013 г. Управление жилой недвижимостью в Германии 7
Приватизация жилищного фонда в начале 90 ых годов ØПередача собственности, включая долги ГДР (по решению Федерального административного суда это были не просто субсидии, а кредиты). Напр. , в соответствие с нотариальным договором от Земли БЕРЛИН муниципальному жилищному предприятию «Берлин Мите» был передан жилой фонд и долг в форме кредита. ØНагрузка по кредиту была общей на весь переданный жилой фонд, напр. около 420 млн. немецких марок ØЭтот кредит не мог выплачиваться, так квартплаты после объединения Германий не были достаточно высокими. Последствие - риск банкротства! 02/2013 г. Управление жилой недвижимостью в Германии 8
Приватизация жилищного фонда в начале 90 ых годов Поэтому частичная продажа и не сдача квартир в аренду! Ø По Закону о старых долгах (Altschuldenhilfegesetz) определено : при 15% приватицазии жилья, переданного муниципальным жилищнымпредприятиям происходит погашение старых долгов Ø Чем быстрее проведена приватизация, тем выгоднее погашение старых долгов Федеральным министерством финансов 02/2013 г. Управление жилой недвижимостью в Германии 9
Приватизация жилищного фонда в начале 90 ых годов Ø Жилищное предприятие превращает здания через нотариальный договор «Декларация о разделе общей собственности» (Teilungserklärung) в частные квартиры (Eigentumswohnungen) Ø Предпосылка - «Свидетельство о разграничении общей и долевой собственности» (Abgeschlossenheitsbescheinigung), выданная районной администрацией 02/2013 г. Управление жилой недвижимостью в Германии 10
Приватизация жилищного фонда в начале 90 ых годов ØПродажа отдельных квартир по рыночным ценам. Продажа: в санированном или не санированном состоянии? o различные решения, в большинстве случаев – продажа после санации o предложения о продажи сначала для бывших квартиросъёмщиков. Если они не желают купить свою квартиру, то квартира продаётся желающим на жилищном рынке ØС продажей первой квартиры создаётся по существующему закону общество собственников. Каждый последующий покупатель становится автоматически членом Объединением собственников многоквартирного дома (ОСМД) и должен принимать «Декларацию о разделе общей собственности» 02 / 2013 г. Управление жилой недвижимостью в Германии 11
Структура жилищного фонда Собственность / Аренда жилья 43% собственники – 57% квартиросъёмщики 12
Формы собственности жилой недвижимости • Жилая недвижимость может принадлежать как юридическим, так и физическим лицам • Жилищные (или жилищно-строительные) кооперативы • Совместное домовладение (объединения собственников жилья) • Фонд муниципального и федерального жилья (жилищные предприятия обслуживают, управляют своим жилым фондом) 13
Структура жилищного фонда в Германии (2010 г. ) 40, 1 млн. квартир Юридические лица – арендодатели 8, 93 млн. квартир Муниц. жил. предп. Частные лица (собственники квартир) арендодатели 14, 4 млн. квартир Частные лица (собственники квартир) - личное проживание 16, 77 млн. квартир Кооперативы Банки, страх. компании Госуд. предприятия Церкви прочие Сдают квартиру 11 млн. квар. Сдают жилую площадь в квартире, где проживают 3, 4 млн. квар. Одно - двух семейные дома 13, 5 млн. квар. Многоэтажные дома около 3, 27 млн. квар. 14
Управление жилищным фондом Германии Юридические лица Управляют сами своим жилфондом профессиональным кадровым штабом. В редких случаях дают подряд управляющей компании Частные лица – арендодатели Обычно заключают контракты с управляющими компаниями (УК) В редких случаях управляют жилфондом лично Частные собственники – личное проживание В многоквартирных домах собственники должны создать Объединение собственников жилья) и заключить договор с УК / управляющим Одно- двух семейные дома – собственники управляют жилфондом лично 15
Формы управления жилой недвижимостью • Жилищное предприятие • Профессиональный кадровый штаб / правление (напр. для управления кооперативом) • Управляющая / управляющая-сервисная компания • Личное управление: управляющий (физическое лицо) 16
Контактные данные докладчика: Larissa Schreckenbach Лариса Шреккенбах Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» , ИВО, Берлин 10117 Berlin, Friedrichstr. 94 Tel. : +49(0)30 20 67 98 02 Fax: +49(0)30 20 67 98 04 E-mail: schreckenbach@iwoev. org www. iwoev. org Управление жилой недвижимостью в Германии 17
Скачать презентацию Презентации в рамках двух проектов Энергосберегающая санация жилых
00991c54a92ae8e9a1ec26b38202f047.ppt