Предоставление и изъятие земельных участков Недостатки существовавшего

Предоставление и изъятие земельных участков

Недостатки существовавшего до 1 марта 2015 года порядка предоставления земельных участков 1. Непрозрачная система распределения земельных ресурсов – существовала возможность предоставления земельных участков без торгов 2. В земельном законодательстве отсутствовали: § сроки предоставления земельных участков § основания для отказа в предоставлении земельных участков § единый перечень документов от заявителя 3. Процедура предоставления земельных участков была длительная, с большим количеством избыточных документов и согласований (ex, , решение об ex образовании земельного участка дублировало решение об утверждении схемы расположения участка)

Цели введения новелл в правовое регулирование предоставления земельных участков 1. Упрощение порядка предоставления земельных участков 2. Установление тесной взаимосвязи земельного законодательства с законодательством о градостроительной деятельности 3. Введение запрета на предоставление участков без торгов (кроме закрытого перечня случаев, указанных в законе) 4. Установление обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять свободные земельные участки на торги по заявлениям граждан и юридических лиц

Правоотношения по предоставлению земельных участков включают в себя Отношения по образованию земельного участка из уже существующих земельных участков и из публичных земель Отношения по передаче образованного земельного участка заинтересованному лицу Ключевые новеллы в части образования земельных участков: 1. Установление исчерпывающего перечня документов-оснований, в соответствии с которыми могут быть образованы земельные участков из государственных и муниципальных земель (или уже существующих земельных участков) 2. Детализация правового регулирования порядка утверждения «Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» с 1 марта 3. Изменение порядка перераспределения земель (земельных участков) 2015 года

Новелла № 1. Документы-основания, в соответствии с которыми могут быть образованы земельные участков из государственных и муниципальных земель (земельных участков) До 1 марта 2015 года Конкретный перечень документовоснований отсутствовал – границы и площадь образуемого земельного участка определялись по индивидуальному усмотрению уполномоченных органов власти С 1 марта 2015 года 1. Проект межевания территории (приоритетно) или 2. Проектная документация о характеристиках лесного участка или 3. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Новелла № 2. Решением об утверждении Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории заменяются: Решение об образовании земельного участка (дублирование решения об утверждении схемы) Решение о предварительном согласовании места размещения объекта (акт выбора земельного участка для строительства) Важно! Решение об утверждении схемы не связано с установлением вида разрешенного использования земельного участка (вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в Правилах землепользования и застройки). В схеме указывается: а) местоположение земельного участка; б) территориальная зона; в) площадь; г) категория земель.

Новелла № 3. Расширение объема понятия «перераспределение земель (земельных участков)» как одного из способов образования земельных участков До 1 марта 2015 года С 1 марта 2015 года да 1. Возможность перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, между собой да 2. Возможность перераспределения земель (земельных участков), находящихся в публичной собственности, между собой да 3. нет Возможность перераспределения земель (земельных участков), находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, между собой да (кроме 2 исключений) нет (кроме 2 исключений)

Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков Согласие на заключение соглашения о перераспределении (при наличии проекта межевания) Направление заинтересованным лицом заявления Принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка (30 дней) Принятие решения об отказе в заключении соглашения о перераспределении Выполнение кадастровых работ Заключение соглашения о перераспределении земельного участка Регистрация прав

Новелла № 4. Перераспределение полномочий органов власти по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена 1. Органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется с 1 марта 2015 г. 2. Органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения (если утверждены правил землепользования и застройки поселения) 3. Органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района (если правил землепользования и застройки поселения не утверждены) 4. Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт. Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов

Новелла № 5. Введение возможности предоставления земельного участка в целях «комплексного освоения территории» Проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории Заключение договора комплексного освоения территории и договора аренды земельного участка § § Условиями договора о комплексном освоении территории являются: строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки. подготовка проекта планировки территории и проект межевания территории; проведение мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению; осуществить образование земельных участков, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории Основная информация о договоре: 1. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок. 2. Образованные земельные участки предоставляются без торгов. 3. Максимальный срок аренды 5 лет. 4. Образование земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории осуществляется в соответствии с проектом межевания.

Новелла № 6. Меры по обеспечению использования земельных участков, предоставленных для строительства 1. Предоставление земельных исключительно в аренду участков для строительства 2. Установление федеральным законом предельных сроков аренды участка, предоставленного для строительства, без права продления 3. Введение права органов власти выставлять недостроенные в установленные сроки объекты на торги, с возмещением их стоимости бывшему собственнику с 1 марта 2015 года

Основания предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (п. 1 ст. 39. 1 ЗК РФ) Решение органа власти (в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование Договор куплипродажи Договор аренды Договор безвозмездного пользования !!! Земельные участки для целей строительства предоставляются исключительно в аренду, за некоторыми исключениями, прямо названными в Земельном кодексе РФ 12

Процедуры предоставления земельных участков Без торгов (закрытый перечень) Исключения § для комплексного освоения территории; § юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; § юридическим лицам для размещения объектов государственного и муниципального значения, объектов электро, тепло, газо, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов; § для выполнения международных обязательств Российской Федерации; § религиозным организациям; § лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений; § бюджетная стройка; § льготным категориям граждан, в т. ч. многодетным семьям; § гражданам в отделенной сельской местности, определенной законом субъекта РФ для ИЖС, КФХ, ЛПХ; § гражданам для сенокошения и выпаса животных; § при переоформлении из ПБП; § взамен изъятых для государственных и муниципальных нужд; § образованные из уже предоставленных; § юридическим лицам по решению Президента, Правительства или Губернатора Аукцион Общее правило

Порядок организации аукциона по заявлениям граждан и юридических лиц 2 месяца Участка НЕТ Разработка схемы расположения ЗУ (если нет проекта межевания) Заявитель Решение об утверждении схемы Орган власти 20 дней По договору 3 месяца Кадастровые работы Кадастровый учет Регистрация прав (при необходимости) Аукцион Заявитель Орган власти У участка нет точных границ Участок есть • устанавливается перечень оснований для отказа в проведении аукциона (п. 8 ст. 39. 11 ЗК РФ); • предоставление земельного участка для строительства зданий, сооружений осуществляется в аренду, максимальный срок 10 лет (для ИЖС - 20 лет, линейные объекты - 49 лет) 14

Особенности проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка § Проведение аукциона, а также образование земельного участка может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица § Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка или кадастровая стоимость такого земельного участка (рыночная стоимость определяется в соответствии с ФЗ № 135 -ФЗ, кадастровая стоимость - если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона) § Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка § Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» torgi. gov. ru § Возможность заключения соответствующего договора с лицом подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе (ранее только жилищное строительство) § ü ü ü Сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона заявитель не допускается к участию в аукционе если о таком лице имеются сведения в реестре сведения содержатся в реестре 2 года порядок ведения реестра устанавливается ФАС России § Возможность проведения электронных аукционов (порядок устанавливается федеральным законодательством)

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов 30 дней Разработка схемы расположения ЗУ (если нет проекта межевания) Участка НЕТ Заявитель Решение о предварительном согласовании Орган власти По договору Кадастровые работы 20 дней 30 дней Кадастровый учет Заключение договора Орган власти Заявитель У участка нет точных границ Участок есть Преимущества по сравнению с ранее действующим порядком: • вводится порядок предоставления сформированного участка и участка без точных границ • устанавливаются сроки принятия всех решений • устанавливаются основания для отказа в принятии всех решений • исключается решение об образовании участка как дублирующее решение об утверждении схемы • исключается подготовка и согласование акта выбора земельного участка 16

Расширение случаев бесплатного предоставления земельных участков гражданам Дополнение в ЗК РФ Ø Многодетные семьи Ø Герои труда, Полные кавалеры орденов славы Ø Категории граждан, в соответствии с законами субъектов РФ Ø Гражданам для ИЖС, КФХ, ЛПХ в сельских поселениях, определенных законом субъекта (сельская местность), на срок до 6 лет в безвозмездное пользование с правом приобрести в собственность бесплатно по истечении этого срока.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для садоводства, огородничества и дачного хозяйства Основание для предоставления земельного участка ДНТ, СНТ Договор безвозмездного пользования Предоставляется СНТ без проведения торгов на период разработки и утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории на срок не более 5 лет Договор аренды Предоставляется ДНТ на торгах на период разработки и утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории Предоставление земельных участков членам ДНТ, СНТ (после образования в соответствии с проектом межевания территории) в собственность без торгов (пп. 3 п. 2 ст. 39. 3 ЗК РФ) До 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства в собственность бесплатно (ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 -ФЗ) в аренду без торгов (пп. 7 п. 2 ст. 35. 11 ЗК РФ

Основание изменений ФЗ от 31. 12. 2014 № 499 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 1 апреля 2015 г. ст. 49 (основания изъятия) уточнение оснований изъятия земельных участков (ЗУ) ст. 55 ЗК РФ (утратила силу) новая глава VII. 1 ЗК РФ, подробно регламентирующая процедуру изъятия введение «упрощенного» порядка изъятия (по аналогии с ФЗ об олимпиаде, о Новой Москве, о подготовке к саммиту АТЭС)

Изъятие для государственных или муниципальных нужд - принудительное отчуждение земельного участка у правообладателя (ЗК РФ, ГК РФ) Цель: q для государственных или муниципальных нужд Принципы изъятия: q исключительность (отсутствие иных вариантов размещения объекта) q возмездность (возмещение рыночной стоимости + убытков / предоставление ЗУ взамен выкупаемого) Результат: прекращение права собственности и иных прав на земельный участок

Основания изъятия Государственные / муниципальные нужды: q легальное определение отсутствует q в ст. 49 ЗК РФ перечисляются основания изъятия ЗУ q принятие государственных и муниципальных программ q q + обоснование: при строительстве / реконструкции – документы территориального планирования и проекты планировки территорий; решение об ООПТ; международный договор; лицензия на пользование недрами; решение о признании дома аварийным / подлежащим сносу / о реконструкции

Основания изъятия (ст. 49 ЗК РФ) 1) выполнение международных договоров (ранее – «обязательств» ); 2) строительство, реконструкция объектов государственного / местного значения при отсутствии других возможных вариантов их строительства, реконструкции: оборона и энергетические атомная энергия транспорт, связь безопасность системы космическая деятельность линейные объекты, обеспечивающие деят-ть субъектов ЕМ электро-, газо-, тепло-, водоснабжение автомобильные дороги 3) иные основания, предусмотренные федеральными законами (ранее также законами субъектов)

Субъекты до 01. 04. 2015 РФ / субъект РФ / МО частный собственник после 01. 04. 2015 РФ / субъект РФ / МО / частное лицо правооблада тель

Перечень субъектов (ст. 56. 4 ЗК РФ) 1) субъекты естественных монополий; 2) уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, договорами или соглашениями (заключенными с органами власти) / имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со ст. 49 ЗК РФ осуществляется изъятие; 3) недропользователи * перечень организаций устанавливается Правительством РФ - Постановление Правительства РФ от 06. 05. 2015 № 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд»

Порядок изъятия Инициатива Выявление правообладателей Принятие решения об изъятии и уведомление правообладателя ЗУ Подготовка заключения соглашения Заключение соглашения / судебный порядок Переход права

Инициатива до 01. 04. 2015 Исключительно для государственных или муниципальных нужд по инициативе органов публичной власти (федеральных/субъекта/ местного самоуправления) после 01. 04. 2015 q q - По ходатайству частного субъекта (ст. 56. 4 ЗК РФ) направляется заинтересованным лицом в уполномоченный орган; требования к форме и содержанию – уполномоченным Правительством органом исполнительной власти; срок рассмотрения – 30 дней, решение об отказе: не соблюдены условия изъятия (ст. 56. 3 ЗК РФ); по основаниям, не предусмотренным законом; схема расположения ЗУ не может быть утверждена; в иных случаях, установленных законом субъекта (если для рег. /мун. нужд)

Выявление правообладателей Основной источник – ЕГРП. Если нет сведений: архивы, органы власти, предполагаемые правообладатели (ст. 56. 5 ЗК РФ) опубликование на официальном сайте органа власти публикация в СМИ информационный щит за 60 дней до принятия решения об изъятии учёт прав, в т. ч. по заявлению правообладателей признание права собственности РФ / субъекта РФ / МО в судебном порядке

Решение об изъятии и уведомление правообладателей до 01. 04. 2015 q Уведомление за 1 год о предстоящем изъятии (п. 3 ст. 279 ГК РФ), до истечения года – только с согласия собственника q Решение об изъятии подлежало государственной регистрации q По истечении 1 года ЗУ подлежал изъятию на основании решения суда после 01. 04. 2015 q Уведомление за 1 год о предстоящем изъятии не требуется q Собственник уведомляется в течение 10 дней с момента принятия решения об изъятии (уведомлен с момента получения решения / возврата отправителю) q Решение действительно в течении 3 лет; q Изъятие осуществляется либо по соглашению, либо по решению суда Предельные сроки изъятия: от 4 мес. до 3 лет

Подготовка к заключению соглашения проведение кадастровых работ переговоры с правообладателями осуществление оценки составление проекта соглашения и направление его правообладателю

Содержание соглашения об изъятии 1) наименования сторон (*при заключении соглашения по ходатайству организации подписывается организацией, органом, правообладателем); 2) кадастровые номера; 3) цель изъятия; 4) реквизиты решения об изъятии; 5) права на объекты, которые прекращаются и (или) возникают; 6) срок передачи (*не более 6 месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости); 7) размер и порядок выплаты возмещения; 8) указание на сооружения, изъятие которых не осуществляется, прав на указанные сооружения; 9) указание на подлежащие сохранению сервитуты * Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Заключение соглашения не принимает уведомляет об отказе в подписании бездействует иск о принудительном изъятии (если в течение 90 дней соглашение не подписано) предлагает изменить подписывает

Правовые последствия переход права собственности изъятия возникновение права прекращение прав третьих лиц (залог, аренда) регистрация права снос объектов

Итоги До изменений После изменений По инициативе органа публичной власти Органы публичной власти, частные лица Порядок выявления правообладателей не был регламентирован Выявление правообладателей – ст. 56. 5 ЗК РФ Уведомление за 1 год Не требуется, уведомление в течение 10 дней с момента принятия решения Регистрация решения об изъятии Не требуется - Регламентирована подготовка к подписанию соглашения об изъятии Изъятие по решению суда спустя 1 год Изъятие путем подписания соглашения (либо в судебном порядке) Переход права

Гарантии прав собственников До изменений После изменений Изъятие при отсутствии согласия – только по решению суда (не в административном порядке) + Доказанность невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости + Компенсация (рыночная стоимость + убытки) + Право обжаловать решение об изъятии в судебном + порядке Ограниченный круг субъектов +, но расширен Перечень оснований (ст. 49 ЗК РФ) ограничен ФЗ / законами субъектов +, ограничен ФЗ Уведомление за 1 год -

Спасибо за внимание!