Правовые организационные и практические аспекты создания специализированных жилищно-строительных

Правовые, организационные и практические аспекты создания специализированных жилищно-строительных кооперативов с участием сотрудников учреждений, подведомственных ФАНО России Часть II Георгий Алексеевич Ивлев 1

В основе выступления лежит опыт создания и становления томского ЖСК «Дом учёных» • ЖСК возник в инициативном порядке • Он является внесистемным образованием (создавался не в недрах Президиума ТНЦ СО РАН или профсоюза), но появился при доброй воле Президиума ТНЦ СО РАН и под его контролем • Представляет собой сообщество самоорганизующихся граждан 2

План выступления 1. Пару слов об Уставе и учредительном собрании 2. ЖСК как самостоятельный организм 3. Окружающая среда ЖСК 4. Внутренняя жизнь ЖСК и механизмы, повышающие шансы на удачный результат 5. Поиск строительной организации 6. Выводы 3

Пару слов о профессионализме Правления, Уставе и учредительном собрании • Если Вы прошли стадию согласования списков в ФАНО, то к этому времени Вы должны чётко представлять, кто на начальной стадии будет входить в органы управления ЖСК. Помимо достойных учёных, я бы порекомендовал присмотреться к зам. директорам по ОВ, главным инженерам, бухгалтерам, юристам и другим сотрудникам общих служб. • В уставе ЖСК (основу которого составит типовой Устав, утверждённый Правительством РФ) всего несколько разделов, которые можно варьировать, но от них зависит, будете ли Вы менять Устав до БСП или нет!!! • Чем меньше Учредителей, тем лучше!!! За первые дни ЖСК малым числом членов можно провести основной объём работы, и при этом не будет возникать проблемы с 4 кворумом.

С чем можно сравнить любой ЖСК? Ревизионн ая комиссия Председате ль правления Члены правления и наёмные работники Пайщик и Устойчивос ть системы Внешние условия 5

Внешние условия • Данный фактор – это фактор, на который практически нет возможности влиять и к которому необходимо приспосабливаться. У нас в стране он является достаточно динамичным и к нему можно отнести: интересы «крупных игроков» к земельным участкам, на которых могут вести строительство ЖСК, постоянное изменение законодательного поля и неустойчивую макроэкономическую ситуацию в стране (окно возможностей – открыто/закрыто). 6

Земельный ВОПРОС • Если Вам приглянулся один из земельных участков для создания ЖСК и он находится в бессрочном пользовании одного из учреждений ФАНО, и оно не против его отдать на эти нужды, то на самом деле всё только начинается!!! • Скорее всего, потребуется раздел участка. • Не факт, что администрация муниципалитета или субъекта федерации согласует данный участок. • У Ваших планов всегда найдутся оппоненты (хозяйствующие субъекты или просто активные и неравнодушные граждане). • Участок может иметь иной вид использования, и тогда потребуются общественные слушания. • Всё это требует времени, а члены ЖСК будут хотеть, 7 чтобы стройка уже шла.

Правовое поле • • • Федеральный закон от 24. 07. 2008 № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» с момента начала реализации проекта изменялся 9 раз. Постановление Правительства РФ от 09. 02. 2012 N 108 на данный момент действует шестая редакция документа. Вместо постановлений Президиума РАН от 26 июня 2012 г. № 167 (от 21 мая 2013 г. № 136 ) в действе вступил приказ ФАНО России от 20. 06. 2014 N 17 н "Об утверждении Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, работающих в организациях, подведомственных Федеральному агентству научных организаций". Увеличены сроки рассмотрения документов. В 2014 году внесены изменения в условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса (Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 5 мая 2014 г. N 223/пр. ), ранее этот вопрос регламентировался Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 июня 2010 г. N 303. С 1 июля в связи с изменением законодательства о залоге, банки перестали рассматривать паи ЖСК как вид залога по обеспечению ипотечного кредита (Статья 385. 15 ГК РФ). Кто не успел, тот опоздал (Ипотечные продукты по условиям 2014 года). Экономический спад в первую очередь отразился на молодых учёных и специалистах. 8

Значения ключевой ставки ЦБ РФ: с 13 сентября 2013 года — 5, 5 % годовых; с 1 марта 2014 года — 7, 0 %; с 25 апреля 2014 года — 7, 5 %; с 25 июля 2014 года — 8, 0 %; с 5 ноября 2014 года — 9, 5 %; с 12 декабря 2014 года — 10, 5 %; с 16 декабря 2014 года — 17, 0 %; с 02 февраля 2015 года — 15, 0 %; с 16 марта 2015 года — 14% годовых; с 30 апреля 2015 года — 12, 5%. Стоимость барреля нефти в долларах (США) Внешние условия Прогнозы - дело не благодарное, но… 9

Устойчивость системы • Платёжеспособность пайщиков на всём протяжении реализации проекта (наличие личных средств и возможность кредитоваться) • Взаимопонимание между Правлением и внешними участниками процесса (РЖС, ФАНО, ТНЦ, органы власти, подрядчики) • Взаимопонимание между Правлением и пайщиками ЖСК (Оперативное информирование + возможность прямого общения для снятия недопонимания) • Ответственное выполнение обязательств пайщиками ЖСК (соблюдение Устава и сроков, участие в собраниях и т. д. ). . 10

Повышение устойчивости системы • Платёжеспособность пайщиков: создание резерва граждан, желающих стать членами ЖСК, доступ пайщиков к льготным кредитам • Установление рабочих взаимоотношений между Правлением и внешними участниками процесса (особенно органами власти) • Взаимопонимание между Правлением и пайщиками ЖСК: введение дежурного члена правления для ответов по телефону и e-mail’ы, отладка сайта, возможность оперативного реагирования бухгалтера ЖСК на e-mail’ы граждан • Выполнение обязательств пайщиками ЖСК. Дисциплина, справедливое и своевременное наказание или оперативное исключение нарушителей, обеспечат стадию заключения договоров БСП, подряда и процесс строительства. 11

Что происходит, когда Земля вовлечена РЖС? Потери Землевладельца (ЗВ): репутация, время, земля Потери члена ЖСК: время, средства порядка x тыс. руб Потери пайщика: время, средства более x тыс. руб Строительство ДО: у ЗВ был земельный участок Договор БСП СЕЙЧАС: у ЗВ уже нет земельного участка Где взять финансы? ? ? Заключение Договора подряда 12

Поиск строительной организации 1. 2. 3. 4. 5. До того как вовлечь в оборот Земельный участок, надо понимать, кто Вам будет строить дома (это не столь актуально для ИЖС). Основной вопрос. А реально ли найти строительную организацию на условиях ФЗ № 161? В большинстве случаев «Цена Минстроя» отпугивает от Вас строительные компании, при этом требования ФЗ № 161 достаточно жесткие. Вы можете быть не интересны строителям до того момента, пока они не узнают, что Вы интересны другим строителям. Ключевым фактором любых предварительных договоренностей является экономическая целесообразность. Если Вы договорились вчера, а БСП у Вас будет через год, то жизнь может внести свои коррективы. Желательно вовлекать в оборот участок, который уже готов к передаче ЖСК, следовательно, не стоит торопиться и с подачей ходатайства в РЖС, так как для Вас сразу замораживается «цена Минстроя» . В отдельных случаях для ЖСК проще получить допуск СРО самостоятельно и обойтись без генерального подрядчика. 13

Выводы 1. 2. 3. 4. Экономическая ситуация в стране, с одной стороны, осложнила жизнь для ЖСК, а с другой стороны, сделала строительные компании временно более сговорчивыми. Окно возможностей в каждом регионе имеет свой размер. . . Сложной остаётся ситуация с банковскими продуктами для членов ЖСК (пока все программы только для договоров долевого участия - ФЗ № 214 от 30. 12. 2004). Если Вы всё же решитесь вступить в ЖСК, а может быть, даже и войти в органы его управления, то Вас ожидает несколько нескучных лет жизни!!! 14

Благодарю за внимание! 15