Построение системы управления муниципальным жилищным фондом В Прокофьев

Построение системы управления муниципальным жилищным фондом В. Прокофьев тел. 363 50 47 787 45 20 Фонд "Институт экономики города"

Правовые основы управления жилищным фондом Фонд "Институт экономики города"

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. .

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности

Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Управление жильем (общим имуществом многоквартирного дома) - деятельность по осуществлению технического и финансового планирования работ, обеспечивающих сохранность или улучшение переданного в управление жилого дома, а также предоставление или организация предоставления коммунальных услуг проживающим в нем гражданам и иным потребителям в установленных объемах и согласованного качества.

Управление жилищным фондом – это деятельность по управлению помещениями (квартирами и/или комнатами), находящимися в собственности одного лица Примеры: 1. Предоставление квартир гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий 2. Управление муниципальными квартирами возложено на МУП (переданы функции наймодателя по договору социального найма

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ • Статья 289. (Гражданский кодекс РФ) • Квартира как объект права собственности. • Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. • Статья 290. (Гражданский кодекс РФ) • Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме • 1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. • 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. .

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ • Статья 8 (Конституция РФ) • 2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. • Статья 210. (Гражданский кодекс РФ) • Бремя содержания имущества • Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. • Статья 16. (Закон «О ТСЖ) • Бремя домовладельцев в кондоминиуме по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме • 1. Домовладельцы в кондоминиуме несут в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. • 2. Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме.

Уровни управления недвижимостью в ЖКХ • СОБСТВЕННИКИ (юридические и физические лица); • ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ (некоммерческая организация) • УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ (организация, которой собственниками передано имущество в управление) • ПОДРЯДНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ (организации выполняющие работы, предоставляющее товары и услуги по поручению управляющей организации) Фонд "Институт экономики города"

Собственники жилого дома • Органы государственной власти; • Органы местного самоуправления; • Юридические лица имеющие в собственности жилые или нежилые помещения; • Физические лица имеющие в собственности жилые или нежилые помещения. Фонд "Институт экономики города"

Функции собственника жилого дома • Утверждение целей управления жилым домом; • Утверждение программы управления домом; • Обеспечение финансирования утвержденной программы; • Заключение договора с уполномоченным лицом или с управляющей организацией; • Контроль за исполнением договорных обязательств. Фонд "Институт экономики города"

Представители интересов собственников • • • Товарищества собственников жилья; Жилищные кооперативы; Органы государственной власти; Органы местного самоуправления; Ведомства, которым принадлежал и/или принадлежит жилищный фонд; • Иные некоммерческие организации. Фонд "Институт экономики города"

Функции представителя интересов собственника жилого дома • Формирование цели управления жилым многоквартирным домом, на основании пожеланий домовладельцев, определение ориентировочной стоимости управления; • Выбор управляющей организации; • Совместно с управляющей организацией разработка программы управления жилым домом, и доведение до сведения домовладельцев её содержания; • Формирование договора управления жилым многоквартирным домом, согласование формы договора с управляющей организацией и домовладельцами; • Заключение договора с управляющей организацией, по форме согласованной с собственниками; • Контроль за исполнением договорных обязательств, выставление штрафных санкций за нарушение условий договора.

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ (предусмотренные ст. 20 – 21 ФЗ «О ТСЖ» ) • • • непосредственное управление всеми собственниками – при нахождении в кондоминиуме до четырех помещений и ограниченном (от двух до четырех) числе домовладельцев; передача домовладельцами «функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищнокоммунальные услуги» ; образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующего привлечения управляющего.

Выбор уполномоченной организации в соответствии с законодательством Уполномоченная государством или органами местного самоуправления «Служба заказчика на ЖКУ» Домовладельцы, участвующие в собрании (в т. ч. муниципалитет)* Остальные домовладельцы Общее собрание** РЕШЕНИЕ** *

Фактический выбор уполномоченной организации Уполномоченная государством или органами местного самоуправления «Служба заказчика на ЖКУ» Органы местного самоуправления* Остальные домовладельцы Общее собрание** РЕШЕНИЕ**

Управление по ГК РФ Реализация решения домовладельцев Домовладельцы (в т. ч. муниципалитет)* Согласование** РЕШЕНИЕ** *

Управление по ГК РФ Часть домовладельцев (в т. ч. муниципалитет) Реализация решения СУДА Согласование РЕШЕНИЕ Часть домовладельцев СУД

Формирование отраслевой структуры управления ЖКХ Фонд "Институт экономики города"

Вопросы местного значения • владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности; • организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом; • организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда; • организация сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов;

Права ОМС по управлению ЖКК • Административная власть: – Права данные на основе действующего законодательства; – Нормативно-правовые акты принятые ОМС; • Муниципальное имущество; • Муниципальный бюджет.

Административная структура управления ЖКК Глава администрации МО Административное подчинение Департамент (Управление) ЖКХ Административное руководство Управляющая организация

Схема имущественных отношений. Глава города Административное подчинение КУМИ Передает в хозяйственное ведение, оперативное управление, муниципальное имущество Жилищные управляющие организации Коммунальные управляющие организации

Схема бюджетных финансовых потоков. Глава города Административное подчинение Финансовое управление Перечисление бюджетных средств Жилищные управляющие организации Коммунальные управляющие организации

Предлагаемая схема имущественных отношений. Глава города Административное руководство КУМИ Департамент ЖКХ Передает имущество Договор на управление инженерными сетями, объекты и инженерной инфраструктуры Коммунальные управляющие организации Договор на управление жилищным фондом Жилищные управляющие организации

Предлагаемая схема финансовых потоков. Глава города Административное руководство Финансовое управление Департамент ЖКХ Перечисление бюджетных средств Перечисление инвестиционных средств Коммунальные управляющие организации Перечисление бюджетных средств Жилищные управляющие организации

Функции Департамента ЖКХ • определение целей и задач управления муниципальным имуществом в жилищно-коммунальном хозяйстве; • разработка форм договоров управления имуществом жилищно-коммунального комплекса, договоров социального найма, предоставления коммунальных услуг • заключение договоров с организациями, осуществляющими управление муниципальным имуществом в жилищнокоммунальном секторе; • учет объектов коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда, расположенных на территории муниципального образования; • контроль за состоянием коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда; • переоценка основных фондов;

Функции Департамента ЖКХ (продолжение) • утверждение производственной программы предоставления коммунальных услуг и управления жильём; • утверждение программы капитального ремонта и иных капитальных вложений в коммунальную инфраструктуру и жилищный фонд (инвестиционных программ); • фиксация и хранение всех входящих и исходящих из отдела ЖКХ документов, включая жалобы населения; • контроль за соблюдением сроков подготовки ответов; • прием населения, проживающего в муниципальном жилищном фонде, ответы на письма жителей; • подготовка документов, необходимых для пересмотра ставок оплаты населением жилищных и коммунальных услуг, представление их в органе, утверждающем ставки и тарифы;

Функции Департамента ЖКХ (продолжение) • привлечение инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство; • оценка инвестиционных предложений, программ развития жилищного и коммунального хозяйства; • анализ потребления ресурсов различными категориями потребителей; • формирование программ экономии тепла, воды и иных коммунальных ресурсов; • формирование источников финансирования программ ресурсосбережения; • подготовка необходимой статистической и иной отчетности; • мониторинг деятельности управляющих жилищных и коммунальных организаций не зависимо от их организационноправовой формы; • оказание помощи частным лицам и организациям в заключении договоров с коммунальными и жилищными организациями на поставку жилищных и коммунальных услуг;

Специалисты Департамента ЖКХ • Теплотехник; • Специалист по водоснабжению и канализации; • Энергетик; • Специалист по газу; • Строитель; • Экономист; • Юрист.

Классификация жилищных управляющих организаций (по функциональному принципу) • Управляющие организации исполняющие исключительно функции управления жилыми домами; • Жилищные тресты (организации осуществляющие управление и обслуживание жилыми многоквартирными домами); • Многоотраслевые жилищно-коммунальные организации (организации совмещающие обслуживание жилыми домами и поставку коммунальных ресурсов) Фонд "Институт экономики города"

Классификация жилищных управляющих организаций (компаний) (по организационно-правовой форме. ) • Муниципальные учреждения ; • Муниципальные унитарные предприятия; • Некоммерческие организации (ТСЖ, ЖСК, иные организации); • Частные управляющие организации (ООО, ОАО) • Предприниматели без образования юридического лица Фонд "Институт экономики города"

Функции управляющей организации • Выбор способа выполнения программы управления жилым домом; • Предоставление пользователям жилых и нежилых помещений жилищных и коммунальных услуг; • Начисление и сбор платежей с пользователей жилых и нежилых помещений; • Ведение технической и иной документации на жилой дом; • Отчет перед собственниками о выполнении договорных обязательств. Фонд "Институт экономики города"

Построение системы управления муниципальным жилищным фондом В. Прокофьев тел. 363 50 47 787 45 20 Фонд "Институт экономики города"