Скачать презентацию Порядок расчета ЧОД Наименование показателей ед измерения Скачать презентацию Порядок расчета ЧОД Наименование показателей ед измерения

Порядок расчета ЧОД.ppt

  • Количество слайдов: 8

Порядок расчета ЧОД Порядок расчета ЧОД

Наименование показателей, (ед. измерения) Значение Общая площадь здания, (кв. м) 425 Коэффициент арендопригодной площади Наименование показателей, (ед. измерения) Значение Общая площадь здания, (кв. м) 425 Коэффициент арендопригодной площади (%) 80 Площадь здания всего, (кв. м) в т. ч. площадь, занимаемая собственником площадь свободная на дату оценки площадь, сданная в аренду на дату оценки 40 100 оставшаяся часть Контрактная арендная плата, (уе. /кв. м в год (без НДС) 170 Рыночная арендная плата, уе. /кв. м в год (без НДС) 210 Потери от недогрузки объекта, (%) 15 Потери от неплатежей, (%) 10 Прочие доходы, (%) 2 Затраты на страхование объекта, (уе. /год) 1000 Расходы на управление собственностью, (%) 5 Величина операционных расходов, (%) 30 Величина налогов на недвижимость, (%) 3 Данные для расчета резерва на замещение: стоимость будущего ремонта, (уе. ) расчетный период, (лет) норма дисконта, (%) 14 730 5 13

Арендонепригодная площадь (20% )- площадь, которая не сдается в аренду (коридоры, лестничные пролеты, лифтовые Арендонепригодная площадь (20% )- площадь, которая не сдается в аренду (коридоры, лестничные пролеты, лифтовые шахты и т. п. ); Площадь сданная на дату оценки (Scд =? ) - площадь по которой заключены арендные договора на дату оценки; Площадь свободная на дату оценки, (Sв=100 кв. м ); Площадь занимаемая собственником (Sсоб=40 кв. м)

Порядок расчета ЧОД 1) Потенциальный валовой доход (ПВД) определяется как сумма годовых поступлений от Порядок расчета ЧОД 1) Потенциальный валовой доход (ПВД) определяется как сумма годовых поступлений от плановой аренды, возможной рыночной аренды и прочих доходов. ПВД = Sсд ∙ Аконтр + (Sсоб + Sсв) ∙ Aрын + Ддоп Плановая аренда- часть ПВД, которая образуется за счет условий уже заключенных по объекту на дату оценки арендных договоров. ПА=Sсд ∙ Аконтр; ПА=(425*0, 8 - 40 -100)*170=34 000 (уе. /год); Рыночная аренда-часть ПВД, которую может принести объект при его сдачи в аренду по рыночным ставкам. Рыночная арендная плата определяется по свободным и занятым собственником площадям. РА=(Sсоб + Sсв) ∙ Aрын РА=(40+100)*210=29 400 (уе. /год); Прочие доходы- доходы, получаемые собственником за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (поступления за пользование гаражом или стоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов, использование витрин и т. д. ) Пр. Д. =(34 000+29 400)*2%=1268 (уе. /год); ПВД=34 000+29 400+1 268=64 668 (уе. /год);

2 )Действительный валовой доход (ДВД) определяется уменьшением ПВД на величины среднерыночных потерь от недозагрузки 2 )Действительный валовой доход (ДВД) определяется уменьшением ПВД на величины среднерыночных потерь от недозагрузки данного типа объекта и потерь от неплатежей клиентов (в %). Потери от недозагрузки (в т. ч. за счет периодической смены арендаторов) определяются % =(Sсоб + Sсв) ∙ Aрын Потери от неплатежей – определяются % от величины ( ПВД –Потери от недозагрузки). Потери от недозагрузки= 29 400*15%=4 410 (уе. /год); Потери от неплатежей=( 64668 -4 410)*10%=6026 (уе. /год); ДВД=ПВД-Потери; ДВД=64668 -4 410 -6026=54 232 (уе. /год);

3 )Чистый операционный доход (ЧОД ) определяется уменьшением ДВД на пять статей затрат: Ø 3 )Чистый операционный доход (ЧОД ) определяется уменьшением ДВД на пять статей затрат: Ø годовых операционных расходов (ОР); Ø затрат на страхование (ЗС); Ø налогов, связанных с недвижимостью (на имущество и земельного) (Н); Ø затрат на управление собственностью (ЗУ); Ø резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов улучшений (Рзам). ОР - затраты, относимые на себестоимость продукции, работ и услуг по правилам бухгалтерского учета (расходы на уборку помещений и прилегающей территории, вывоз мусора, оплату коммунальных услуг, заработную плату обслуживающего персонала, накладные расходы по эксплуатации объекта, текущий ремонт, косметический ремонт помещений перед вселением нового арендатора, оплату договоров на обслуживание инженерного оборудования объекта и т. д. ) ЧОД=ДВД-ОР-ЗС-Н-ЗУ-Рзам;

Резерв на замещение – расходы на периодическую замену или создание новых быстроизнашивающихся элементов в Резерв на замещение – расходы на периодическую замену или создание новых быстроизнашивающихся элементов в целях поддержания или повышения конкурентоспособности объекта на рынке (кровля, покрытия полов, санитарно -техническое и электротехническое оборудование и др. элементы интерьера, оборудование для кондиционирования воздуха, очистки воды и локальных компьютерных сетей, подъемно-транспортное оборудование и охранные системы, пешеходные дорожки и пр. ). Для расчета резерва на замещение необходимо: 1. Определить величину будущих расходов (сметную стоимость ремонтностроительных работ) на замену или создание быстроизнашивающихся элементов объекта; 2. Определить продолжительность периода, в течение которого это предполагается сделать; 3. Установить норму доходности (дисконта) данной операции; 4. С помощью третьей функции сложных процентов рассчитать годовое значение (РМТ) предстоящих расходов от их будущей величины (FV): Р = [СМзам – (Мвоз – Зутил)] ∙ Кф3 {Тэк. ж; Е} СМзам – сметная стоимость замены быстроизнашивающихся элементов объекта оценки, (у. е. ) Мвоз – стоимость возврата материалов, (у. е); Зутил – расходы на утилизацию заменяемых быстроизнашивающихся элементов недвижимости, (у. е. ); Тэк. ж – продолжительность экономической жизни быстроизнашивающихся элементов объекта, (годы) Е – норма дисконта, (%).

РЕЗУЛЬТАТЫ: Наименование показателей Величина показателей Потенциальный валовой доход всего В том числе: плановая арендная РЕЗУЛЬТАТЫ: Наименование показателей Величина показателей Потенциальный валовой доход всего В том числе: плановая арендная плата рыночная аренда прочие доходы 64 668 34 000 29 400 1 268 Потери от недозагрузки (15%) и от неплатежей (10%) 16 167 Действительный валовой доход 48 501 Затраты на страхование 1000 Затраты на управление собственностью (5%) 2 425 Операционные расходы (30%) 14 550 Налоги на недвижимость (3 %) 1 455 Резерв на замещение 2 273 Чистый операционный доход 26 797