Понятие В литературе под РН часто понимается система

Понятие В литературе под РН часто понимается система рыночных механизмов, регулируемое отношение спроса и предложения, обеспечивающее оборот прав на недвижимость. Понятие «рынок» используется для определения места купли-продажи товаров и услуг. Специфика РН-отсутствие единого места куплипродажи, т. е. понятие «РН» означает куплюпродажу различных ОН, расположенных в разных местах.

В целом, РН, как система, состоит из 7 основных элементов: 1. Спрос (количество ОН, которое покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый промежуток времени); 2. Предложение (количество ОН, которое собственники готовы продать по определённым ценам за некоторый промежуток времени); 3. Цена(количество денег, уплаченных за ОН в совершённой Цена сделке); 4. Менеджмент (кадры, лицензируемые субъекты, инвестиции, сделки, налоги и нормативы); 5. Маркетинг(анализ, прогнозирование, мониторинг, Маркетинг ценообразование, сегментация рынка); 6. Инфраструктура(консалтинговая, информационная, Инфраструктура юридическая, рекламная, риэлторская и др. , обеспечивающие функционирование и развитие РН); 7. Деловые процедуры (Купля-продажа, оценка стоимости, аукционы, конкурсы и т. д. )

История становления РН в России стал формироваться при переходе к рыночной экономике (90 -е гг. ) Формирование РН на начальном этапе включало приватизацию жилья, бесплатную и платную приватизацию нежилых помещений и земельных участков, а также новое строительство С появлением права собственности на объекты стал формироваться вторичный рынок недвижимости (рынок объектов, уже бывших в эксплуатации).

В этот период происходило активное перераспределение недвижимости между участниками рынка (гражданами, фирмами и. т. д. ) согласно уровню их дохода. Так, если семья с низким доходом проживала в четырехкомнатной квартире, расходы на её содержание ложились на семейный бюджет тяжелым бременем. Результат – продажа квартиры с обменом либо частичная сдача её в аренду

Важной особенностью РН является то, что на нем обращаются не сами объекты недвижимости, а только права на них Состояние РН определяется целой группой факторов, среди которых: Экономические (экономический спад и рост, инфляция); Социальные и культурные факторы; Демографические; Природно-географические; Научно-технические.

1. Локальный характер рынка (следствие стационарности объектов недвижимости – имеет смысл рассматривать РН в контексте конкретной местности); 2. Конфиденциальный характер РН (частный характер сделок, неполнота и неверность открытой информации, отсутствие источника, содержащего детали совершаемых сделок) 3. Значительное государственное регулирование РН (государственная регистрация обязательна, множество законов, зонирование территории, регламентация требований застройки и использования)

4. Несбалансированность РН (расхождение между спросом и предложением, отставание изменения предложения от изменения спроса); 5. Значительная величина затрат: единовременные крупные инвестиции, затраты на ремонт и эксплуатацию, государственные пошлины и другие сборы на сделки) 6. Товары РН могут быть оформлены правами третьих лиц в разных комбинациях (распределение правомочий и обременений) 7. Инвестиционный характер РН, т. е. недвижимость приобретаться с целью получения дохода) 8. Обязательная государственная регистрация всех сделок с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия гражданских и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей по отношению к недвижимому имуществу.

Условия действительности сделки 1. Законность содержания 2. Правоспособность и дееспособность лиц, заключающих сделку 3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки 4. Соблюдение формы сделки

Виды сделок 1. Сделки со сменой собственника, которые собственника предусматривают переход права собственности (купля-продажа, дарение, наследование, мена) 2. Сделки без смены собственника (аренда, залог, инвестирование в недвижимость, передача в хозяйственное или оперативное управление, передача в доверительное управление и т. д. ) 3. Операции с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация, внесение в уставный капитал, акционирование). Все операции в совокупности устанавливают содержание РН.

Общие: 1. Установление равновесных цен на ОН, при ОН котором платёжеспособный спрос соответствует объёму предложения. 2. Регулирующая. Рынок перераспределяет ресурсы Регулирующая по сферам предпринимательства и предпринимателям, формируя тем самым эффективную структуру экономики и удовлетворяя общественные потребности 3. Коммерческая. Суть в реализации стоимости Коммерческая недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

4. Санирование-очищение экономики от Санирование неконкурентно способных и слабых участников рынка, а так же банкротство неэффективных. Ведёт к повышению устойчивости и экономическому росту. 5. Информационная - рыночная способность оперативного сбора, распределения, обобщения объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости принимать эффективные решения на рынке. 6. Посредническая. Рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества покупателей и продавцов, устанавливает связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнёра.

7. Стимулирующая. Суть в экономическом поощрении прибылью, продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Специфические функции: 1. Инвестиционная. РН привлекателен способностью увеличения стоимости капитала. 2. Социальная. Рост трудовой активности Социальная населения, повышение интенсивности труда граждан, стремление стать собственником ОН (средний класс).

Сектора: развития (создания) недвижимости оборота недвижимости управления и эксплуатации недвижимости По способу совершения сделок: Первичный рынок - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Вторичный рынок — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

По видам сделок Рынок куплипродажи Рынок аренды Рынок ипотеки и т. д. По формам собственности Рынок частных объектов Рынок государственн ых объектов Рынок муниципальных объектов

По видам объектов недвижимости Рынок земли Рынок квартир Рынок зданий, сооружений Рынок предприятий Рынок помещений Рынок кондоминиумов и т. д.

По функциональному назначению Рынок жилых помещений Рынок производственных помещений Рынок складских помещений Рынок офисов и т. д. По степени готовности к эксплуатации Рынок нового строительства Рынок незавершенного строительства Рынок объектов, подлежащих реконструкции

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: • продавцы (арендодатели) • покупатели (арендаторы) • профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве ПРОДАВЦА может выступать любое ЮЛ или ФЛ, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов В качестве ПОКУПАТЕЛЯ может выступать ЮЛ или ФЛ или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

Институциональные участники РН, представляющие интересы государства и действующие от его имени: q органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; q организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование q органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; q федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселении и др.

Неинституциональные участники, работающие на коммерческой основе, относятся q предприниматели q брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью q оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов q финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием q юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН

q девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости q управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта q проектировщики и строители q аналитики q маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке q информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: • идеологической и законодательной инициативы • инвестора в приоритетные отрасли материального производства жилищное строительство и социальнокультурную сферу • профессионального участника рынка • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью)

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т. е. административным способом; - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: § создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; § отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

• • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных целевых программ; 6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности.