Скачать презентацию Понятие В литературе под РН часто понимается система Скачать презентацию Понятие В литературе под РН часто понимается система

Рынок недвижимости.ppt

  • Количество слайдов: 29

Понятие В литературе под РН часто понимается система рыночных механизмов, регулируемое отношение спроса и Понятие В литературе под РН часто понимается система рыночных механизмов, регулируемое отношение спроса и предложения, обеспечивающее оборот прав на недвижимость. Понятие «рынок» используется для определения места купли-продажи товаров и услуг. Специфика РН-отсутствие единого места куплипродажи, т. е. понятие «РН» означает куплюпродажу различных ОН, расположенных в разных местах.

В целом, РН, как система, состоит из 7 основных элементов: 1. Спрос (количество ОН, В целом, РН, как система, состоит из 7 основных элементов: 1. Спрос (количество ОН, которое покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый промежуток времени); 2. Предложение (количество ОН, которое собственники готовы продать по определённым ценам за некоторый промежуток времени); 3. Цена(количество денег, уплаченных за ОН в совершённой Цена сделке); 4. Менеджмент (кадры, лицензируемые субъекты, инвестиции, сделки, налоги и нормативы); 5. Маркетинг(анализ, прогнозирование, мониторинг, Маркетинг ценообразование, сегментация рынка); 6. Инфраструктура(консалтинговая, информационная, Инфраструктура юридическая, рекламная, риэлторская и др. , обеспечивающие функционирование и развитие РН); 7. Деловые процедуры (Купля-продажа, оценка стоимости, аукционы, конкурсы и т. д. )

История становления РН в России стал формироваться при переходе к рыночной экономике (90 -е История становления РН в России стал формироваться при переходе к рыночной экономике (90 -е гг. ) Формирование РН на начальном этапе включало приватизацию жилья, бесплатную и платную приватизацию нежилых помещений и земельных участков, а также новое строительство С появлением права собственности на объекты стал формироваться вторичный рынок недвижимости (рынок объектов, уже бывших в эксплуатации).

В этот период происходило активное перераспределение недвижимости между участниками рынка (гражданами, фирмами и. т. В этот период происходило активное перераспределение недвижимости между участниками рынка (гражданами, фирмами и. т. д. ) согласно уровню их дохода. Так, если семья с низким доходом проживала в четырехкомнатной квартире, расходы на её содержание ложились на семейный бюджет тяжелым бременем. Результат – продажа квартиры с обменом либо частичная сдача её в аренду

Важной особенностью РН является то, что на нем обращаются не сами объекты недвижимости, а Важной особенностью РН является то, что на нем обращаются не сами объекты недвижимости, а только права на них Состояние РН определяется целой группой факторов, среди которых: Экономические (экономический спад и рост, инфляция); Социальные и культурные факторы; Демографические; Природно-географические; Научно-технические.

1. Локальный характер рынка (следствие стационарности объектов недвижимости – имеет смысл рассматривать РН в 1. Локальный характер рынка (следствие стационарности объектов недвижимости – имеет смысл рассматривать РН в контексте конкретной местности); 2. Конфиденциальный характер РН (частный характер сделок, неполнота и неверность открытой информации, отсутствие источника, содержащего детали совершаемых сделок) 3. Значительное государственное регулирование РН (государственная регистрация обязательна, множество законов, зонирование территории, регламентация требований застройки и использования)

4. Несбалансированность РН (расхождение между спросом и предложением, отставание изменения предложения от изменения спроса); 4. Несбалансированность РН (расхождение между спросом и предложением, отставание изменения предложения от изменения спроса); 5. Значительная величина затрат: единовременные крупные инвестиции, затраты на ремонт и эксплуатацию, государственные пошлины и другие сборы на сделки) 6. Товары РН могут быть оформлены правами третьих лиц в разных комбинациях (распределение правомочий и обременений) 7. Инвестиционный характер РН, т. е. недвижимость приобретаться с целью получения дохода) 8. Обязательная государственная регистрация всех сделок с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия гражданских и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение Сделкой называются осознанные действия гражданских и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей по отношению к недвижимому имуществу.

Условия действительности сделки 1. Законность содержания 2. Правоспособность и дееспособность лиц, заключающих сделку 3. Условия действительности сделки 1. Законность содержания 2. Правоспособность и дееспособность лиц, заключающих сделку 3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки 4. Соблюдение формы сделки

Виды сделок 1. Сделки со сменой собственника, которые собственника предусматривают переход права собственности (купля-продажа, Виды сделок 1. Сделки со сменой собственника, которые собственника предусматривают переход права собственности (купля-продажа, дарение, наследование, мена) 2. Сделки без смены собственника (аренда, залог, инвестирование в недвижимость, передача в хозяйственное или оперативное управление, передача в доверительное управление и т. д. ) 3. Операции с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация, внесение в уставный капитал, акционирование). Все операции в совокупности устанавливают содержание РН.

Общие: 1. Установление равновесных цен на ОН, при ОН котором платёжеспособный спрос соответствует объёму Общие: 1. Установление равновесных цен на ОН, при ОН котором платёжеспособный спрос соответствует объёму предложения. 2. Регулирующая. Рынок перераспределяет ресурсы Регулирующая по сферам предпринимательства и предпринимателям, формируя тем самым эффективную структуру экономики и удовлетворяя общественные потребности 3. Коммерческая. Суть в реализации стоимости Коммерческая недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

4. Санирование-очищение экономики от Санирование неконкурентно способных и слабых участников рынка, а так же 4. Санирование-очищение экономики от Санирование неконкурентно способных и слабых участников рынка, а так же банкротство неэффективных. Ведёт к повышению устойчивости и экономическому росту. 5. Информационная - рыночная способность оперативного сбора, распределения, обобщения объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости принимать эффективные решения на рынке. 6. Посредническая. Рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества покупателей и продавцов, устанавливает связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнёра.

7. Стимулирующая. Суть в экономическом поощрении прибылью, продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании 7. Стимулирующая. Суть в экономическом поощрении прибылью, продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Специфические функции: 1. Инвестиционная. РН привлекателен способностью увеличения стоимости капитала. 2. Социальная. Рост трудовой активности Социальная населения, повышение интенсивности труда граждан, стремление стать собственником ОН (средний класс).

Сектора: развития (создания) недвижимости оборота недвижимости управления и эксплуатации недвижимости По способу совершения сделок: Сектора: развития (создания) недвижимости оборота недвижимости управления и эксплуатации недвижимости По способу совершения сделок: Первичный рынок - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Вторичный рынок — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

По видам сделок Рынок куплипродажи Рынок аренды Рынок ипотеки и т. д. По формам По видам сделок Рынок куплипродажи Рынок аренды Рынок ипотеки и т. д. По формам собственности Рынок частных объектов Рынок государственн ых объектов Рынок муниципальных объектов

По видам объектов недвижимости Рынок земли Рынок квартир Рынок зданий, сооружений Рынок предприятий Рынок По видам объектов недвижимости Рынок земли Рынок квартир Рынок зданий, сооружений Рынок предприятий Рынок помещений Рынок кондоминиумов и т. д.

По функциональному назначению Рынок жилых помещений Рынок производственных помещений Рынок складских помещений Рынок офисов По функциональному назначению Рынок жилых помещений Рынок производственных помещений Рынок складских помещений Рынок офисов и т. д. По степени готовности к эксплуатации Рынок нового строительства Рынок незавершенного строительства Рынок объектов, подлежащих реконструкции

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: • продавцы (арендодатели) • покупатели (арендаторы) • профессиональные участники Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: • продавцы (арендодатели) • покупатели (арендаторы) • профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве ПРОДАВЦА может выступать любое ЮЛ или ФЛ, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов В качестве ПОКУПАТЕЛЯ может выступать ЮЛ или ФЛ или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

Институциональные участники РН, представляющие интересы государства и действующие от его имени: q органы государственной Институциональные участники РН, представляющие интересы государства и действующие от его имени: q органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; q организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование q органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; q федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселении и др.

Неинституциональные участники, работающие на коммерческой основе, относятся q предприниматели q брокеры, оказывающие услуги продавцам Неинституциональные участники, работающие на коммерческой основе, относятся q предприниматели q брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью q оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов q финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием q юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН

q девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости q управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением q девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости q управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта q проектировщики и строители q аналитики q маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке q информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: • идеологической и законодательной инициативы • инвестора На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: • идеологической и законодательной инициативы • инвестора в приоритетные отрасли материального производства жилищное строительство и социальнокультурную сферу • профессионального участника рынка • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью)

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т. е. административным способом; - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: § создание нормативной базы — законов, постановлений, Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: § создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; § отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

 • • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на • • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных целевых программ; 6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности.