Понятие рынка недвижимости Спрос и предложение; Жизненный цикл

Понятие рынка недвижимости Спрос и предложение; Жизненный цикл Печенкина Анастасия Владимировна 2012

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости 1. Строительство объекта Прединвестиц. фаза (замысел): анализ условий, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, экспертизы, разработка ТЭО, разработка проекта; Инвестиц. фаза (рождение): организация строительства и непосредственно процесс возведения здания, ввод его в эксплуатацию. 2. Эксплуатация ОН до момента полной его окупаемости освоение мощностей, эксплуатация объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникают затраты на эксплуатацию и рекламу. 3. Эксплуатация ОН при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции Продолжение получения доходов после точки окупаемости. Этот период может продолжаться довольно долго. На данном этапе объект уже известен на рынке и расходы на рекламу сокращаются. Сохраняются эксплуатационные затраты. Однако постепенно возникают дополнительные затраты на устранение физического и морального износа. 4. Закрытие и утилизация ОН (снос)

Жизненный цикл объекта недвижимости Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объекта недв-ти. Они не ведут к увеличению его стоимости, но препятствуют обветшанию здания и выходу из строя отдельных элементов. Ремонт – восстановительные работы повреждений (изношенности объекта) недвижимости до нормального эксплуатац. состояния. Реконструкция – коренное переустройство, переделка ОН, направленная на устранение износа ОН.

Жизненный цикл объекта недвижимости Срок фактической жизни здания – срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Устанавливается согласно СНи. П и равен нормативному сроку службы здания. Срок экономической жизни здания – срок, в течение которого здание способно приносить доход. Фактический (хронологич. , действит. , историч. ) возраст здания – количество лет, прошедших с момента завершения строительства. Эффективный возраст здания – возраст здания, показываемый техническим состоянием здания и его внешним видом. Сравнивается с фактич. возрастом. Эф. возраст достигается при отличной эксплуатации. Например, фактич. возраст составляет 50 лет, а выглядит оно на 35 лет.

Определение рынка недвижимости Автор Определение Тарасевич Е. И. Рынок недвижимости – совокупность институтов и процедур, которые имеют цель свести вместе продавцов и покупателей особого товара: различных прав на недвижимое имущество. Стерник Г. М. Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). структура рынка недвижимости включает: • объекты недвижимости; • субъекты рынка; • процессы функционирования рынка; • механизмы (инфраструктуру) рынка.

Функции рынка недвижимости 1) Ценообразующая ф. - установление равновесных цен, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений; 2) Распределяющая ф. заключается в правовом перераспределении земель и других объектов недвижимости между собственниками и защите их прав на различные формы владения собственностью. 3) Социальная ф. : обеспечение населения жильем, рабочими местами в сфере недвижимости, повышение деловой и трудовой активности граждан, стремящихся приобрести жилье или коммерческую недвижимость. 4) Инвестиционная ф. заключается в переводе пассивных сбережений граждан в реальный производительный капитал, который начинает приносить владельцу недвижимости доход. 5) Информационная ф. - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Функции рынка недвижимости 6) Регулирующая ф. - в распределении ресурсов по сферам бизнеса, в направлении средств на формирование более эффективной модели экономики и осуществление той деятельности, которая бы в большей степени отвечала общественным интересам. 7) Стимулирующая ф. – проявляется в виде экономического поощрения за продуктивное применение достижений научно- технического прогресса в плане более эффективного использования возможностей, которые предоставляет недвижимое имущество. 8) Коммерческая ф. заключается в продвижении на рынке объектов недвижимости и в поиске покупателей. 9) Посредническая ф. заключается в том, что отдельные независимые и экономически обособленные субъекты, действующие на рынке в качестве продавцов и покупателей, встречаются на одной единой площадке, которая объединяет их общими финансово-экономическими отношениями и предоставляет возможность для самостоятельно выбора стороны, с которой бы было выгодно сотрудничать каждому из участников рынка. 10) Санирующая ф. - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Субъекты рынка недвижимости Субъекты РН Продавцы и Профессио- Государство покупатели на нальные (органы власти) РН участники РН 1. продавцы и покупатели Продавец (арендодатель) – любое физич. или юридич. лицо, имеющее право собственности на ОН. В кач- ве продавца может выступать и гос-во в лице спциализ. органов упр-я собств-тью. Покупатель (арендатор) – физич. или юридич. лицо, а также орган гос. управления, имеющий право на данную операцию.

Субъекты рынка недвижимости 2. государство в лице органов власти: на уровне РФ – Мин-во рег. развития РФ, в т. ч. Фед. агентство по строительству и ЖКХ; Мин-во экономич. развития РФ, в т. ч. Фед. служба гос. регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество); на уровне ПК – Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края; Министерство жилищно- коммунального хозяйства Пермского края; Агентство по управлению имуществом Пермского края; Инспекция государственного строительного надзора Пермского края. на уровне г. Перми: - Департамент градостроительства и архитектуры; Департамент имущественных отношений; Департамент земельных отношений; Управление ЖКХ, Управление жилищных отношений, Управление внешнего благоустройства; Управление развития коммунальной инфраструктуры.

Формы государственного регулирования рынка недвижимости Гос. регулирование Прямое Косвенное экономическое управление рынком недвижимости: системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); регулирование учетной ставки (политики Центрального Банка); выпуска и обращения жилищных сертификатов; предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; реализации государственных целевых программ; амортизационной политики; внешнеэкономической деятельности.

Формы государственного регулирования рынка недвижимости Прямое административное управление: создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Субъекты рынка недвижимости 3. коммерческие профессиональные участники рынка недвижимости № Проф. участник РН Вид деятельности Брокеридж, брокерская деятельность, посредничество в 1. Брокер, риэлтор сделках с недвижимостью 2. Оценщик Независимая оценка недвижимости 3. Инвесторы Вложение инвестиций в ОН Финансист, банкир, кредитор, Финансирование, кредитование операций с недвижимостью (в 4. страховщик т. ч. ипотечное кредитование), страхование недвижимости Девелопмент (создание и развитие ОН, т. е. разработка 5. Девелопер концепции ОН и надзор за ее вопролещением)) 6. Редевелопер Развитие и преобразование территорий (вторичная застройка) Управляющий 7. Управление и технич. эксплуатация недвижимости недвижимостью 8. Проектировщик и строитель Проектирование и строительство 9. Аналитик Анализ и прогнозирование рынка недвижимости Маркетолог, специалист по 10. Маркетинг и реклама на рынке недвижимости, продвижение рекламе Образовательные 11. Образование и повышение квалификации учреждения 12. Специализированные СМИ Освещение проблем рынка недвижимости в СМИ

Классификация рынка недвижимости С юридической точки зрения: по видам сделок: рынок купли-продажи рынок аренды С экономической точки зрения: • Потребительский критерий. Рынок недвижимости анализируется по сегментам в зависимости от назначения; • Временной критерий предполагает анализ объектов недвижимости по стадии строительства. Рынок подразделяется на вторичный и первичный; • Территориальный критерий. Рынок недвижимости рассматривается в разрезе административных районов города и в соответствии со специально разработанным зонированием; • Экономический критерий изучает распределение объектов недвижимости по классам качества

Спрос и предложение на рынке недвижимости • Предложение на рынке недвижимости – зависимость между рыночной ценой недвижимости как товара и количеством данного товара, которое продавцы хотят и могут продать • Спрос на рынке недвижимости – существующая зависимость между рыночной ценой недвижимости как товара и количеством данного товара, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести • Закон спроса и предложения – экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены на рынке недвижимости. С ростом цен растет число продавцов, так как появляется все больше желающих продать объект по более высокой цене.

Спрос и предложение на рынке недвижимости

Спрос и предложение на рынке недвижимости

Неценовые детерминанты (факторы) спроса и предложения Факторы предложения Факторы спроса Изменение издержек (цены на Уровень дохода покупателей ресурсы, уровень (прямые доходы, а также налогообложения, технология доступность кредитных ресурсов); производства); Изменение числа покупателей; Изменение числа Вкусы и предпочтения производителей; потребителей; Изменение цен на другие товары Ожидания изменения доходов и (заменителей и дополнителей); цен; Ожидания изменения цен Изменение цен на продавцами. взаимозаменяемые и дополняющие товары.

Стиль потребления Дополнительные характеристики Эстетические Основные характеристики Субъективно Статусные Функцион. характеристики определяемые 1 Отсутствие стиля потребления 2 Малоразвитый стиль потребления 3 Среднеразвитый стиль потребления 4 Высокоразвитый стиль потребления Качества, на которые потребители обращают внимание Качества, на которые потребители больше всего обращают Внимание Качества, на которые потребители обращают внимание при высокоразвитом стиле потребления

Стиль потребления Отсутствие какого-либо стиля потребления (не важно, что купить, главное вложить деньги). Потребитель обращает внимание только на основные (предметные) характеристики товара (кв. м, функц. назначение); на статусные характеристики товара Малоразвитый стиль потребления. Потребитель начинает обращать внимание на статусные характеристики товара, т. е. его качество. Приобретенный товар должен служить долго. Среднеразвитый стиль потребления. Стиль характеризуется появлением функциональных характеристик. Потребитель обращает внимание на то, какие функции может выполнять товар. В примере с недвижимостью покупатель обращает пристальное внимание на планировочные решения, можно сделать перепланировку (снести кладовку, объединить санузлы, эффективно ли используется пространство квартиры и т. д. ). Высокоразвитый стиль потребления. Важную роль начинаю играть эстетические и субъективно определяемые характеристики. На рынке недвижимости это индивидуальная планировка, наружная отделка дома (архитектурное решение), вид из окна, оснащенность инженерными коммуникациями и т. д. ).

Особенности развития РН 1. Рынок недвижимости отличается капиталоемкостью своего товара, поэтому количество товара здесь выражается не только в количестве конкретных объектов недвижимости (квартир, домов, участков и т. п. ), но в единицах измерения площади (квадратных метрах, сотках, гектарах). 2. Инертность рынка недвижимости проявляется в достаточно медленном его развитии и некотором запаздывании по отношению к экономическим тенденциям. Это можно объяснить тем, что при росте цен потребители ожидают дальнейшего роста цен и хотят успеть купить недвижимость по низким ценам и, наоборот, при низком спросе цены не растут и даже могут снижаться, но спрос почти не растет, поскольку покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. 3. Рынки недвижимости заметно отличаются от высокоорганизованных рынков, прежде всего тем, что развиваются локально. Недвижимость как товар невозможно переместить к покупателю, участники рынка вынуждены перемещаться к объекту недвижимости. Именно поэтому пространственный фактор при анализе рынка недвижимости имеет огромное значение. 4. Рынок недвижимости развивается циклично. Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные движения (подъемы и спады) объема и цен рынка во времени. За время одного цикла рынок проходит ряд фаз: рост, насыщение, спад, восстановление.

Жизненный цикл рынка недвижимости Этап 3 А 3 Этап 4 А 0 А 2 А 4 А 1 Этап 1 Этап 2

Стадии жизненного цикла РН 1. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен (Предложение превышает спрос), и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Снижается активность продаж, это влечет снижение цен и арендной платы. 2. Цикл поглощения (восстановление). Рынок постепенно стабилизируется и начинает восстанавливаться. Возрастает спрос и избыточные площади поглощаются. Этот процесс продолжается и процент незанятых площадей начинает приближаться к равновесному уровню. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. 3. Цикл нового строительства (подъем). повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. Это рынок продавца. В этот период стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости. 4. Цикл насыщения рынка. Строители и кредиторы могут не чувствовать насыщение рынка и продолжать заполнять рынок новыми объектами. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Темпы продаж недвижимости замедляются. Из-за замедления финансирования строительная деятельность постепенно приостанавливается, процент незанятых площадей начинает расти. Темп роста цен замедляется.

Циклы на РН