ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (совокупность методов оценки стоимости объекта) ДОХОДНЫЙ ПОДХОД: стоимость объекта определяется на основе ожидаемых доходов от его использовании. метод прямой капитализации метод Дисконтирования Денежного Потока (ДДП) метод Ипотечно Инвестиционного Анализа (ИИА) Метод остатка ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОХОД: стоимость объекта определяется на основе затрат, необходимых для его восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. стоимость объекта определяется на основе его сравнения с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация, о ценах сделок с ними. метод балансовой (бухгалтерской) оценки; метод дисконтирования (приведения) бухгалтерских издержек; метод сравнения продаж метод квалиметрии метод сметного ценообразования; затратный метод аналогий
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОСНОВА – принцип ожидания : стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца ДОСТОИНСТВА üОценка объекта на основе его будущего состояния, что позволяет дополнить оценки, основанные на учете тенденций прошлых лет ь Невозможность использования для недоходной недвижимости НЕДОСТАТКИ ь Сложность и субъективность обоснования величины будущего чистого дохода, коэффициента капитализации и продолжительности расчетного периода
МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Доходный подход profitable approach Метод прямой капитализации/ direct capitalization методы Дисконтирование денежного потока/ Discounting of Cash Flow (DCF analysis) Ипотечно-инвестиционный метод/ Mortgage-investment method Метод остатка/ Method of the remains
МЕТОД ПРЯМОЙ КАТАЛИЗАЦИИ Пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации Рыночная стоимость недвижимости (руб) Чистый операционный доход объекта (руб/год) Общий коэффициент капитализации Норма дисконта Отражает норму дохода на инвестиции Одинаковые по величине доходы будут поступать равномерно и регулярно достаточно долго и не потребуется капитальных вложений в развитие недвижимости
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ МЕТОДА «ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ» C 1 C 2 C 3 C 4 Cn Cn-1 … A B C Первоначальные инвестиции D C 1= C 2=C 3=Cn E ∞ A=B=C=D=E ь период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности ь величина дохода постоянна. ь не учитывается величина первоначальных инвестиций ь не производится отдельный учет «return of capital» и «return on capital» ь применяется, когда в обозримой перспективе нет изменений в уровне спроса и предложения на данный тип недвижимости. ь или если эти изменения хорошо прогнозируются.
ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА Используется для изменяющихся, неравномерно поступающих и отличающихся по уровню риска денежных потоков реверсия Первоначальные инвестиции (Initial Investments) Оттоки (Cash Outflow) Притоки (Cash Flow) – чистые операционные доходы и величина прогнозируемого дохода в конце расчетного периода Оттоки (Cash Outflow) – сметная стоимость, косвенные издержки инвестора, затраты на покупку права на недвижимость
ИНВЕСТОР Получить вознаграждение за использование вложенных средств Возвратить вложенные средства investor «return on capital» «return of capital» ь Коэффициент рекапитализации ь Норма дисконта/Discount rate Кк = Kr + E ь Норма дохода на инвестиции К = (1 + E)t 1 – означает, что капиталовложения должны быть возвращены полностью (100 %) t – номер года, в котором прогнозируется денежный поток
Необходимо решить следующие вопросы / It ь Определить расчетный срок владения объектом ь Спрогнозировать модель предстоящих поступлений дохода ь Спрогнозировать величину первоначальных инвестиций ь Учесть выручку от перепродажи и график осуществления
МЕТОД ИПОТЕЧНО – ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА (ИИА) q. Используется для оценки недвижимости, обремененной не выплаченным ипотечным долгом q Учет собственного и заемного капитала
Погашение кредита заканчивается позже завершения расчетного периода, т. е. Ткр> Тпрош + Трасч Cр=Кf 5*(ЧОД-РМТ)+Кf 4*(Rev-BAL 2)+BAL 1
Погашение кредита заканчивается в момент завершения расчетного периода, т. е. Ткр= Тпрош+ Трасч
Погашение кредита заканчивается раньше расчетного периода: Ткредита < Тпрош + Трасч
Формула Акерсона: Кк = Lv*Rm + (1 - Lv)*Есоб - Lv*Р*Кф3, где Р (пэ) – выплаченная доля основной части кредита (без учета процентов) на дату оценки. Доля Р может быть рассчитана либо по амортизационной таблице погашения кредита, либо по формуле: Р = (Rm - i)/( Rm* - i), где Rm – ипотечная постоянная по выданному кредиту, доли единицы; Rm* - ипотечная постоянная, рассчитанная при сроке, прошедшем от даты выдачи кредита до даты оценки, доли единицы; i – процент (плата) за пользование кредитом; Кф3 – множитель третьей функции сложных процентов, доли единицы. метод Эллвуда: Кк = Е - Lv*С + Δ* Кф3, где С – ипотечный коэффициент (коэффициент Эллвуда), определяемый как С = Е + Р* Кф3 - Rm, где условные обозначения аналогичны приведенным выше. Следует обратить внимание на отличие двух терминов: ипотечная постоянная (Rm) и ипотечный коэффициент (С).
МЕТОД ОСТАТКА ь Базируется на формуле прямой капитализации ОСНОВА: Чистый операционный доход объекта (ЧОД) Доход от земельного участка непосредственно Доход от улучшений
ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ОСТАТКА 1 2 Определяется ЧОД от недвижимости в целом Сметная стоимость строительства косвенные издержки + предпринимательская прибыль – величина накопленного износа + 3 Оцениваются значения коэффициентов капитализации для земли и для здания 4 Находим ЧОД, которая генерирована улучшениями (строениями) 5 Находим ЧОД, который генерирован исключительно земельным участком как разность между общим ЧОД и ЧОД от улучшений 6 По формуле прямой капитализации рассчитывается рыночная стоимость земельного участка
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОСНОВА –принцип замещения, из несколько сходных, аналогичных объектов, привлекает наивысший спрос тот, который обладает самой низкой ценой и на него ориентируются цены на рынке. ДОСТОИНСТВА использование фактических цен уже совершенных в недавнем прошлом сделок с аналогичными объектами ь невозможность его применения на неразвитых рынках НЕДОСТАТКИ ь необходимость проведения процедуры корректировок
МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Сравнительный подход Метод сравнения продаж методы Метод квалиметрии Метод аналогий
Порядок применения метода сравнения продаж 1 Поиск рыночной информации о продажах (сдаче в аренду) аналогичных объектов 2 Выделяются необходимые элементы сравнения и выбираются единицы сопоставления при оценке фактических данных 3 Проводится процедура корректировок, позволяющая учесть особенности (отличия) оцениваемого объекта по сравнению с объектами-аналогами 4 Выполняется анализ данных корректировочной таблицы и делается вывод о согласованном результате расчетов
Метод квалиметрии-модификация метода сравнения продаж +2 характеристика объекта оценки значительно лучше, чем у объекта сравнения; +1 характеристика объекта оценки несколько лучше, чем у объекта сравнения; 0 объект оценки и объект-аналог имеют одинаковые характеристики по данному параметру; -1 характеристика объекта оценки несколько хуже, чем у объекта сравнения; -2 характеристика объекта оценки значительно хуже, чем у объекта сравнения.
Метод аналогий
Скачать презентацию ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ совокупность методов оценки
Доходный и Сравнительнй подход.ppt