ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ ст

ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ(ст. 65 ЗК РФ): 1. земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость*) 2. арендная плата * Единый налог на недвижимость (в будущем) = существующие: А) земельный налог Б) налог на имущество физических лиц

• земельный налог — обязательный императивный платеж, устанавливаемый в соответствии с НК РФ органами местного самоуправления (налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, льготы) • арендная плата устанавливается в соответствии с договором по соглашению сторон

Правовая основа института платы за землю: • Налоговый кодекс РФ (глава 31 "Земельный налог") • Гражданский кодекс РФ (глава 34 "Аренда) • Закон РФ "О плате за землю" (в части, не противоречащей Налоговому кодексу РФ)

• Цели введения платы за землю : • - стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв • - выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах • - формирование специальных фондов финансирования указанных мероприятий

НАИБОЛЕЕ ЧАСТЫЕ СУДЕБНЫЕ СПОРЫ В ДАННОЙ СФЕРЕ: • 1) споры, связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков; • 2) пользование земельным участком без оформления соответствующих документов, что приводит к неосновательному обогащению пользователя; • 3) споры, связанные с неуплатой земельного налога в порядке и в сроки, которые установлены законодательством

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ • - является местным налогом (средства от уплаты налога за все земельные участки, расположенные в границах муниципальных образований, в полном объеме должны зачисляться в соответствующий местный бюджет независимо от формы собственности на земельные участки, в том числе независимо от процесса разграничения государственной собственности на землю) • • Плательщики земельного налога: • • • - собственности, - постоянного (бессрочного) пользования - пожизненного наследуемого владения • • Не платят земельный налог лица, обладающие земельными участками на праве: - аренды - сервитута - безвозмездного срочного пользования. = организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве:

ОБЪЕКТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ = земельные участки, расположенные в границах соответствующих муниципальных образований Не признаются объектом налогообложения (ст. 389 НК РФ): • а) земельные участки, изъятые из оборота перечень которых указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ как исчерпывающий. - земли, занятые объектами организаций федеральной службы безопасности; - зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; - участки под воинскими и гражданскими захоронениями и т. д. б) земельные участки, ограниченные в обороте, в том числе: - занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список Всемирного наследия, историкокультурными заповедниками, объектами археологического наследия -предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд - земельные участки из состава земель лесного фонда и т. д.

ПОРЯДОК ИСЧИСЛЕНИЯ СУММЫ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА: • = умножение налоговой базы на налоговую ставку

Налоговая база (общий подход) = стоимостная, физическая или иная характеристика объекта налогообложения (ст. 53 НК РФ) Налоговая база (применительно к земельным участкам) = кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения • - определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

• Порядок определения налоговой базы: • 1) налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно • 2) налогоплательщики - ИП определяют налоговую базу самостоятельно (в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности) • 3) для налогоплательщиков – физ. лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, представленных Росреестром и ОМС • • * если земельный участок расположен на территории нескольких муниципальных образований, налоговая база по нему определяется отдельно по каждому муниципальному образованию

• НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ • = размер налога за единицу налогообложения • - устанавливаются н. п. а. ОМС (в соответствии с гл. 31 ЗК РФ) и не могут превышать: • • а) 0, 3% в отношении земельных участков: • - отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения и используемых для сельскохозяйственного производства; • - занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; • - приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; • б) 1, 5 процента в отношении прочих земельных участков •

• !!! Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка Пример из прошлого: до сер. 2000 г. ставка земельного налога за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, устанавливалась в 2 хкратном размере Пример из настоящего: повышающие коэффициенты для земельных участков, приобретенных в собственность для жилищного строительства (с 2005 года)

• ПОВЫШАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРИОБРЕТЕННЫХ В СОБСТВЕННОСТЬ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (С 2005 г. – с момента введения гл. 31 НК РФ) • - различны в зависимости от вида строительства: • 1) если земельные участки приобретены в собственность для индивидуального строительства • – земельный налог в двухкратном размере в течение периода проектирования и строительства , превышающего 10 лет (вплоть до гос. регистрации) • 2) если земельные участки приобретены в собственность для не индивидуального строительства – А) в течение трехлетнего периода проектирования и строительства земельный налог - в двухкратном размере (вплоть до гос. регистрации) (*если строительство окончено до истечения трехлетнего периода – сумма уплаченного сверх однократного размера возвращается налогоплательщику) Б) в период, превышающий трехлетний период проектирования и строительства- земельный налог - в четырехкратном размере (вплоть до гос. регистрации)

Момент возникновения обязанности по уплате земельного налога = момент государственной регистрации права на земельный участок Однако, если землепользователь необоснованно уклоняется от государственной регистрации своего права на землю, это является основанием для применения к нему санкций за умышленное уклонение от уплаты земельного налога • Кадастровая стоимость земельных участков подлежит доведению до сведения налогоплательщиков по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не позднее 1 марта этого года •

• ПОРЯДОК УПЛАТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА: А) Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (не позднее 30 дней до срока платежа) Б) Налогоплательщики - организации или физические лица-ИП по истечении налогового периода самостоятельно представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу • Налоговые декларации по налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом

• ЛЬГОТЫ ПО УПЛАТЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА: • 1. полное освобождение от уплаты земельного налога • 2. уменьшение налоговой базы путем установления не облагаемой налогом суммы • * в 2005 г. многие льготы были отменены • (так, ранее освобождались от уплаты земельного налога - органы гос. власти и ОМС, владевшие зем. участками на праве постоянного (бессрочного) пользования) • -лица, получившие для с/х нужд нарушенные земли (требующие рекультивации) на первые 10 лет использования • - граждане, впервые организующие КФХ – на первые 5 лет

• • ОСВОБОЖДАЮТСЯ ОТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (ст. 395 НК РФ): • 1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста РФ ( в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций) 2) организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования; 3) религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения; 4) общероссийские общественные организации инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности; 5) организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов; 6) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов; 7) организации - резиденты особой экономической зоны - в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок. • • •

• 2. УМЕНЬШЕНИЕ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ НА НЕ ОБЛАГАЕМУЮ НАЛОГОМ СУММУ • - Налоговая база по земельному налогу уменьшается на сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка следующих категорий налогоплательщиков: • 1) Герои Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы; • 2) инвалиды • 3) ветераны и инвалиды ВОВ, а также ветераны и инвалиды боевых действий • 4) радиационщики = лица, получающие меры соц. поддержки как лица, пострадавшие от радиационного воздействия (чернобыльцы, семипалатинцы и маяковцы) и др. …

!!! Если размер не облагаемой налогом суммы превышает размер налоговой базы, определенной в отношении земельного участка, налоговая база принимается равной нулю • Если налогоплательщику, относящемуся к одной из вышеуказанных категорий, принадлежит несколько земельных участков, то при исчислении земельного налога налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей только в отношении одного из этих земельных участков, по выбору налогоплательщика. • Нормативными правовыми актами ОМС могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы, для отдельных категорий налогоплательщиков

Арендная плата за землю • существенное условие договора аренды земельного участка • СУБЪЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ПОРЯДКА И УСЛОВИЙ ЕЕ ВНЕСЕНИЯ: • • 1. В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности – стороны договора • 2. В отношении земель, находящихся в публичной собственности (собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности) – соответственно Правительство РФ, органы гос. власти субъектов РФ, органы местного самоуправления • • 2. 1. В отношении земельных участков, гос. собственность на которые не разграничена - органы государственной власти субъектов РФ •

• ОСОБЕННОСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: • 1) установлен повышающий коэффициент арендной платы (аналогично с земельным налогом) в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных для жилищного строительства В случае если по истечении трех лет с даты предоставления такого участка в аренду жилой дом не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок • • • 2) при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в пределах: - трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков иных категорий - полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте

• • ФОРМЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ПРИМЕНИМЫЕ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ (по ГК РФ): -денежная, -натуральная, -комбинированная • 1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно 2) установленная доля полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов 3) предоставление арендатором определенных услуг 4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду 5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества 6) смешанная форма арендной платы, которая может сочетать в себе как вышеуказанные формы арендной платы, так и иные формы оплаты аренды Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год • • В некоторых регионах ставки арендной платы для иностранных юр. лиц ставки арендной платы выше, чем для российских предпринимателей, что соответствует нормам законодательства РФ (если нет дискриминации одних иностранных лиц по отношению к иност ранцам из иных стран)

Нормативная цена земли = показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости • Постановление Правительства РФ от 15. 03. 1997 N 319 • "О порядке определения нормативной цены земли « - вводится для регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, получении банковского кредита под залог зем. участка и т. д. - Ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам (при этом ОМС могут повышать или понижать НЦЗ, но не более чем на 25%)

• Нормативная цена земли: • - Не должна превышать 75% уровня рыночной цены на аналогичные земельные участки • - подлежит применению в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, а использование кадастровой стоимости предусмотрено законодательством (напр. : исчисление земельного налога)

Кадастровая стоимость земельного участка • = процент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик зем. участка с применением методов и правил статистической обработки информации • - устанавливается для целей налогообложения (и в некоторых иных случаях) (см. пример) • -может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 65 ЗК РФ) • - для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель

• п. 4 ст. 79 ЗК РФ Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается

• Для установления кадастровой стоимости земельного участка не нужно проводить государственную кадастровую оценку земель лишь в случае, если в отношении земельного участка уже определена его рыночная стоимость. • В данной ситуации кадастровая стоимость земельного участка будет равна его рыночной стоимости (до 2010 г. - устанавливалась в процентах от его рыночной стоимости)

• ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ • • Постановление Правительства РФ от 08. 04. 2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель « • ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» • - проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения • - осуществляется Росреестром (организует проведение) с привлечением проф. оценщиков • - проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. • - осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. - в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории • • • - по результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. • Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росреестра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

• ОЦЕНКА ЗЕМЛИ (ст. 66 Земельного кодекса РФ ) • 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности • 2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель • Государственная кадастровая оценка земель проводится Росреестром в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности • Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) • 3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка = наиболее вероятная цена, по которой зем. участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» ) 1. Распоряжение Минимущества РФ от 06. 03. 2002 N 568 -р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» 2. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

• РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАВИСИТ ОТ: • спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения); • ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания); • изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок; • его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). • Основанием для проведения оценки рыночной стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком

Выкупная стоимость земельных участков • применяется : • -при изъятии зем. участков для гос. и мун. нужд (ст. 281 ГК РФ) • -при приватизации зем. участков • -при выкупе зем. участков, на которых расположен объект недвижимости

• Составляющие: • -рыночная стоимость • -Предполагаемый размер ущерба (вкл. упущенную выгоду) •