Первые шаги на пути к финансовой защищенности Евгений

Первые шаги на пути к финансовой защищенности. Евгений Нейвинский

Изучение предложений на рынке города Город не большой, закрытый. Большая часть населения каждый день ездит на работу и учебу в областной центр. Поток людей извне ограничен. В основном, это командированные. На рынке в основном присутствует сдача 1 к квартир в аренду помесячно. Коридор аренды: 5000 – 6000 руб. без коммунальных платежей Год назад начали предлагать сдачу 1 к квартир и «гостинок» целиком, посуточно. Субаренда и целенаправленная скупка однокомнатных квартир площадью не более 40 кв. м для сдачи в аренду. Коридор аренды 1000 – 1200 руб. Есть как минимум три мини отеля для командированных и для размещения родственников на время проведения праздничных мероприятий.

Изучение предложений на рынке города Хостелы и студии пока замечены небыли. Строительство «новостроек» ведется вялыми темпами. К 2018 планируется построить три дома. На территории города есть только три банка, допущенных к работе с ипотекой. С «новостройками» работает только два. Взятие любой недвижимости в ипотеку и последующая ее сдача в аренду помесячно целиком не целесообразна из-за отрицательного ДП (при существующем на данный момент коридоре аренды).

Выбор стратегии Входные условия: минимальное вложение ЛК, почти полное отсутствие личного времени, по рекомендациям курса, рассматривается только город, в котором сам живу. Выход: найти стратегию, позволяющую за счет масштабирования за три года достичь ДП в 100000 руб. Были рассмотрены следующие варианты: - субаренда. Плюсы: не плохая возможность стартовать без личного капитала. Минусы: не стабильность предложений для сдачи в аренду, много требуется энергии для поиска как арендодателей так и субарендаторов. - хостел.

Выбор стратегии - инвестирование в землю с последующей ее капитализацией. Плюсы: возможен старт без личного капитала, высокий ДПГ, возможна высокая капитализация, пассивный доход. Минусы: ужесточение законодательства, очень низкая вероятность приобретения земли в собственность на территории города (ограничения ЗАТО), требуется много времени на изучение предложений на рынке и реализацию – предварительный проект уже есть, планирую заняться этим после окончания текущего курса, поиск земли за пределами города. - студии (сдача посуточно, помесячно не рассматривается из-за отрицательного ДПГ: ЛК).

Мой Боб Молодые пары Молодая семья с детьми Командированные.

Моя Дороти Трех-комнатная квартира в старом жилом фонде. Северо-западная сторона дома. На первом этаже, для обеспечения перепланировки с мокрыми зонами, а также, возможности организация дополнительного внешнего входа (при выходе из стратегии). Общая площадь квартиры – 71 кв. м. что равно минимальной площади четырех-комнатных квартир. По соседству на площадке только одна квартира. +Расположена практически «впритык» к автобусной остановке, в 5 минутах ходьбы от ж/д вокзала, крупного торгового центра и основного предприятия города. +Есть точка МГТС. +Стоимость 1 650 000 руб. Ниже рынка. +Трехметровый потолок. +Уже установлено два пластиковых окна. +Есть погреб на кухне и дополнительное не большое и не отапливаемое складское помещение рядом с квартирой. -Холодный пол. -Две комнаты смежные. -Требуется замена труб, проводки. -Нет интернета -Отсутствуют межкомнатные двери

Моя Дороти

Моя Дороти План квартиры

Перепланировка квартиры Квартира разделена на пять студий (от 10 кв. м. каждая включая санузел). Кухня и штатный санузел убраны полностью. В каждую студию включена мокрая зона с унитазом и «открытым» душем. В каждый санузел проведена вытяжка. Возможно добавление кухонного блока, если будет спрос. Высота потолка (3 м) позволяет поднять пол для проведения под ним коммуникаций. Одновременно с этим он будет утеплен. При входе в квартиру приходиться опускаться с порога на 15 см. После поднятия пола площадка будет ровная. Перегородки выполнены из гипсокартона со звукоизолирующим наполнителем и закладными.

Обустройство Студию планируется оснастить: двух-спальной кроватью шкафом для одежды мини-холодильником чайником узким при-стенным столом утюгом двумя табуретами ЖК-телевизором музыкальным центром пониженной мощности точкой доступа интернет/wi -fi В санузле устанавливается унитаз и мини-раковина. Для душа используется все пространство санузла. На пол постелен ковролин для увеличения теплоизоляции пола. Комнаты светлые для создания визуального объема. В холле установлен телефон для местных вызовов.

Как это будет выглядеть применительно к площади и габаритам комнаты

Расчет эффективности Минимально допустимая заполняемость 40% Брокер поможет снизить процентную ставку с 13. 5% до 12. 5% максимум. -Коридор покупки: 1 800 000 – 2 000 руб. -Коридор аренды 1 к-квартиры: 1000 – 1200 руб. в сутки. - Узнавал ориентировочную стоимость ремонта квартиры: 10 000 р. * 71 кв. м. = 710 000 р. Анализ других предложений показал, что это цена «евроремонта» . Работа с материалами по перепланировке квартиры стоит 4 000 р. * 71 кв. м. = 284 000 р.

Расчет эффективности Минимально допустимая заполняемость 70% Брокер поможет снизить процентную ставку с 13. 5% до 12. 5% максимум. -Увеличилась зарплата персоналу с 20 000 р. * 40% до 30 000 р. * 70% -Заполнение студий увеличено до 70%

Сроки -Получение одобрения ипотеки: до 1 июля 2014 -Подбор документов для покупки квартиры: до 14 июля 2014 -Проведение сделки купли-продажи: до 14 августа 2014 -Проведение работ по перепланировке и финишной отделке квартиры: до 14 октября 2014 -Начало рекламной компании: 14 октября 2014 -Закупка оснащения квартиры: до 1 ноября 2014 -Открытие: 1 ноября 2014

Стратегии выхода -Перевод квартиры в нежилое помещение и продажа под офис или магазин -Продажа готового бизнеса. -Продажа квартиры своим партнерам.

Следующий цикл Второй цикл: через 6 месяцев (срок необходимый для появления новой возможности взятия ипотеки) после открытия возможны два варианта: ● Повтор первого цикла - открытие новой точки через год после открытия первой точки. ● Покупка земельного участка, строительство малобюджетного двухквартирного дома с последующей продажей (срок исполнения стратегии полгода). Третий цикл: через год после старта второго цикла беру уже третью ипотеку с учетом зарплаты на официальной работе и увольняюсь с работы. К этому моменту уже накоплен необходимый капитал для первоначального взноса по ипотеке. Для