Первые шаги к секьюритизации ипотечных кредитов в России

Первые шаги к секьюритизации ипотечных кредитов в России: Практический опыт Руслан Исеев Заместитель Председателя Правления тел. (095) 411 5508 факс (095) 916 7056 e-mail: risseev@gorodskoi. ru

1. Прогноз развития рынка жилищной ипотеки 1. 2. Возможные схемы секьюритизации 2. 3. Определение цены пула ипотечных кредитов 3. 4. Структурирование сделки 4. 5. Обеспечение обслуживания кредитного портфеля 5. 6. Дальнейшие шаги развития рынка

Прогноз развития рынка ипотеки в России В соответствии с исследованием JP Morgan Chase Bank рынок ипотеки в России имеет большой потенциал: Допущение: в долгосрочной перспективе ипотека составит 5% от ВВП

Возможные схемы секьюритизации ипотечных кредитов 1. «Балансовая» секьюритизация 2. «Внебалансовая» секьюритизация 3. Секьюритизация с использованием SPV

Параметры «типичного» ипотечного кредита • • • Валюта кредита: доллары США; Средний размер: 45 000 долларов США; Срок: 10 лет; Ставка: 10. 5 -12%; Режим погашения: ежемесячный аннуитет; Залог: приобретенная на кредитные средства квартира в Москве, С-Петербурге, Московской области; LTV: 70 -85%; PTI: 40%; Формат: закладная; Досрочное погашение: разрешено с минимальными ограничениями.

«Балансовая» секьюритизация Формат: Привлечение кредитных ресурсов под залог ипотечных кредитов, находящихся на балансе банка. Преимущества: • Достаточно проработанная структура сделки Ограничения: • Ограниченный круг инвесторов; • «Накопление» рисков на балансе банка (проблема достаточности капитала); • Финансовые и операционные «сovenants» со стороны кредиторов; • Невозможность капитализации положительной разницы между ставкой по кредиту и соответствующей рыночной ставкой.

«Внебалансовая» секьюритизация Формат: • Переуступка портфеля ипотечных кредитов по договорам цессии. Преимущества: • Возможность капитализации положительной разницы между ставкой по кредиту и соответствующей текущей рыночной ставкой; • «Снятие» рисков с баланса банка (снятие проблемы достаточности капитала); • Возможность дополнительных доходов от обслуживания переуступленных кредитов. Ограничения: • Ограниченный круг потенциальных кредиторов; • Сложная структура сделки.

Секьюритизация с использованием SPV Формат: • Создание SPV, передача активов на баланс SPV, их перепаковка, продажа или выпуск ценных бумаг. Преимущества: • Максимальное обеспечение интересов инвесторов; • Возможность участия иностранных инвесторов; Ограничения: • Существенные накладные расходы; • Сложная структура сделки; • Непроработанное юридическое сопровождение сделки

Определение цены пула ипотечных кредитов Используемый метод: n Дисконтирование будущих денежных потоков Особенности оценки будущих потоков по ипотечным кредитам: n Оценка уровня досрочного погашения. Особенности определения ставки дисконтирования: n Ситуация на рынке; n Оценка уровня дефолтов n Качество обеспечения Котировка: n Ставка дисконтирования; n Процент от балансовой величины портфеля; n Ставка досрочного погашения

Структурирование сделки. Договорная база n n n Договор уступки прав требования по каждому кредиту либо по группе кредитов или Договор купли/продажи закладных Договор поручительства Продавца Покупателю на сумму премии к балансовой стоимости прав требования по всему пулу кредитов или Сумма премии к балансовой стоимости прав требования по кредитам указывается в Договорах уступки прав требования либо в Договорах купли/продажи закладных Агентский Договор на обслуживание проданного портфеля кредитов

Структурирование сделки. Последовательность действий n n n n Проведение due diligence кредитного портфеля, предлагаемого к продаже. Заключение Договоров уступки или купли/продажи закладных; Договора поручительства и Агентского договора. Оплата Покупателем балансовой стоимости прав требования по уступаемым кредитам, а также суммы накопленных процентов. Отправка Продавцом уведомлений Заемщикам о смене Кредитора и необходимости смены Выгодоприобретателя по договорам страхования в соответствии с условиями Кредитного договора. Перерегистрация прав залога по Договорам ипотеки силами Продавца. Расходы на перерегистрацию производятся по договоренности сторон. Предоставление Продавцом Покупателю документов, подтверждающих перерегистрацию прав залога по всем уступленным ему кредитам. Предоставление Продавцом Покупателю документов, подтверждающих получение Заемщиками уведомлений о смене Кредитора и необходимости смены Выгодоприобретателя по договорам страхования. Оплата Покупателем премии к балансовой стоимости приобретенных им активов.

Структурирование сделки. Возникшие вопросы n В случае продажи прав требования по кредитам по цене, превышающей их балансовую стоимость, возникает ли необходимость уплаты Продавцом НДС с образовавшейся премии? n В случае заключения Договора поручительства, возникает ли необходимость уплаты Продавцом налога на прибыль с суммы поручительства?

Последующее обслуживание портфеля. Возникшие вопросы В случае заключения Агентского Договора между Продавцом и Покупателем: n Цена обслуживания; n Риск контрагента для Покупателя; n Риск самостоятельного перехода Заемщиков на обслуживание к Покупателю. В случае намеренного перевода Заемщиков на обслуживание к Покупателю: n Своевременное информирование Заемщика; n Своевременное исполнение Заемщиками своих обязательств по кредиту.

Недостатки и ограничения подобных сделок n Сложный и протяженный во времени алгоритм сделки n Ограниченная ликвидность подобных инструментов; n Недостаточная диверсификация кредитного риска Покупателя n Психологический дискомфорт Заемщиков; n Недостаточно гибкий механизм последующего обслуживания проданного кредитного портфеля

Дальнейшие пути развития рынка. Ипотечные сертификаты участия. «Сильный» Оригинатор Пул ипотечных кредитов О Р И Г И Н А Т О р Э М И Т Е Н Т УК Д. У. Инвесторы Ипотечный сертификат участия Д Е П О З И Т А Р И й

«Сильный» Оригинатор: преимущества и недостатки Преимущества: n Возможность транширования; n Оригинатор исполняет функции агента по обслуживанию; n Психологический комфорт Заемщиков Недостатки: n Наличие Эмитента-УК только усложняет структуру; n Возможно ли Д. У. прав требования? n Налоговые последствия для Эмитента-УК; n Необходимость уведомления Заемщиков.

Дальнейшие пути развития рынка. Ипотечные сертификаты участия. «Сильный» Эмитент-УК Пул кредитов Оригинатор Э М И Т Е Н Т УК Д. У. Инвесторы Ипотечный сертификат участия Д Е П О З И Т А Р И й

«Сильный» Эмитент-УК: преимущества и недостатки Преимущества: n Возможность транширования; n Возможность пулирования активов нескольких оригинаторов; Недостатки: n Сложная структура сделки и последующего обслуживания; n Неясная система регистрации прав; n Возможно ли Д. У. прав требования? n Необходимость уведомления Заемщиков.

Дальнейшие пути развития рынка. Рынок закладных Инвесторы Пул ипотечных кредитов О Р И Г И Н А Т О р Закладная . . Закладная Д. У. Д Е П О З И Т А Р И й

Рынок закладных: преимущества и недостатки Преимущества: n Относительно простая структура; n Обслуживание осуществляется Оригинатором. Недостатки: n Невозможность транширования; n Невозможность пулирования активов нескольких оригинаторов; n Возможно ли Д. У. прав требования? n Опасность смены Инвесторами Доверительного Управляющего.