Перевод земельного участка из одной категории в другую

Перевод земельного участка из одной категории в другую Выполнила: Дурнева Д. Н.

План: 1. Понятие категорий земельных участков 2. Категории земельных участков 3. Особенности перевода земельного участка в другую категорию 4. Особенности перевода отдельных категорий земельных участков

1. Понятие категорий земельных участков Земельный участок - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных)интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке. Хотя законодательством земли Российской Федерации и разделены на соответствующие категории, однако в том же законе отсутствует четкое общее определение понятия категории земель.

Прежде всего понятие категории земель дается непосредственно в законе (ст. 7 ЗК) исходя из сложившихся условий землепользования в Российской Федерации. Всего, как уже указывалось, категорий земель семь и их число не может быть увеличено. Напротив, число видов разрешенного использования гораздо больше и определяются они локальными актами. При этом несмотря на то, что число видов разрешенного использования больше, но их перечень так же конечен и определяется системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятый и введенный в действие Приказом Госкомзема России № 84 от 22 ноября 1999 года. Основным следствием отнесения к той или иной категории земель является использование их в строгом соответствии с их целевым назначением, для каждой из категорий которых является четкое определение их правового режима. Это, по сути, является ограничением права собственности на земельные участки, где собственник имеет право использовать свой земельный участок только в соответствии с законом. Любое действие по распоряжению своим имуществом в данном случае, которое не соответствует закону, может рассматриваться как нарушение земельного законодательства и будет иметь негативные последствия для его собственника, в применении к нему санкций за нарушение земельного законодательства, вплоть до принудительного изъятия земельного участка.

2. Категории земельных участков В первой статье ЗК РФ установлен один из важнейших принципов земельного законодательства: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Деление земель по целевому назначению должно служить определению специфического деления земель в Российской Федерации, для установления их правового режима использования и охраны. В соответствии со статьей 7 ЗК все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• Земли сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. • Земли поселений - земли городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов • Земли промышленности, транспорта, связи и иного не сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач. • Земли особо охраняемых категорий - земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историкокультурного значения. • Земли лесного фонда - лесные земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом - вырубки, гари, редины, прогалины и др. • Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. • Земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду юридическим или физическим лицам.

Наиболее часто потребность в изменении категории земель возникает в отношении следующих объектов: • Земли сельскохозяйственного назначения. • Рекреационные земли. • Земли лесного и водного фонда.

3. ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ В ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ Перевод земельных участков из одной категории в другую допускается в предусмотренных законодательством случаях исходя из целей использования земельных участков. В отношении каждой категории земель Законом установлены свои особенности перевода. В основном это касается ограничения случаев перевода для каждой категории земель. Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172 -ФЗ от 21. 12. 2004 определен исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается перевод земли в другую категорию.

Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в нем принимает Правительство Российской Федерации в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства или исполнительный орган государственной власти субъекта РФ/орган местного самоуправления — в течение двух месяцев

По результатам рассмотрения принимают акт о переводе или об отказе в нем, который направляют заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия. В некоторых случаях перевод земель из одной категории в другую не допускают. В частности, если в соответствии с федеральными законами установлены ограничения или запрет на такой перевод. А также при отрицательном заключении государственной экологической экспертизы, предусмотренной федеральными законами, и установлении несоответствия испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования, землеустроительной или лесоустроительной документации.

4. Особенности перевода отдельных категорий земельных участков Земли сельскохозяйственного назначения Землями сельскохозяйственного назначения признают территории, расположенные за чертой поселений. Их используют для нужд сельского хозяйства, они предназначены только для этих целей. В свой состав они включают сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим правовой режим таких земель, является Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Земли данной категории используют для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научноисследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства, огородничества и тому подобного создают фонд перераспределения земель. Его пополняют за счет земельных участков, поступающих: -при добровольном отказе от земельного участка; -если нет наследников ни по закону, ни по завещанию; -при принудительном изъятии земельного участка. Следует отметить, что перевести без проблем сельхозучасток можно только в категорию земель особо охраняемых. Перевод его в другую категорию можно сделать только в случае невозможности его использования в соответствии с ранее установленным целевым назначением, при возникновении чрезвычайных экологических и технологических ситуаций, для выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их дислокации и при изменении черты поселения. В каждом случае необходимо доказать, что не будет причинено убытков для сельскохозяйственного производства.

Рекреационные земли На землях рекреационной категории обычно расположены базы отдыха, профилактории, оздоровительные комплексы, принадлежащие бывшим крупным предприятиям. Содержать такие объекты в нынешних экономических условиях они не могут. Поэтому идет активный процесс смены собственников подобных участков. Расположены они, как правило, в очень хороших местах, внутри лесных массивов, недалеко от водоемов и не очень далеко от городов. Дополнительным преимуществом таких земельных участков является то, что к ним уже подведены коммуникации. Стоимость жилья, построенного на таких участках, очень высока. Проблема инвестора сводится только к тому, чтобы осуществить перевод земельного участка в другую категорию - из рекреационной в разрешенную для жилищного строительства. Эта процедура в настоящий момент уже достаточно хорошо освоена юристами, специализирующимися на этих вопросах. Делается это гораздо быстрее и обходится дешевле, чем смена категории земли сельскохозяйственного назначения.

Земли лесного и водного фонда Процедура изменения категории земель лесного и водного фонда в настоящий момент проработана не достаточно хорошо. Практических примеров ее проведения еще крайне мало. Однако следует отметить, что с точки зрения законодательства сам порядок перевода более мягок, чем для земель сельскохозяйственного назначения.

4. Земли поселений Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий, называют землями поселений. Использование земель поселений определяют в соответствии с зонированием территорий. Согласно Градостроительному кодексу РФ под зонированием понимают деление поселенческой территории на зоны с определенным видом их градостроительного использования или ограничений такого использования. В состав земель поселений могут входить жилые, общественно деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и так далее. Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности всякого земельного участка только одной зоне. Для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельного участка, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений Градостроительный регламент является обязательным для исполнения всеми собственниками земельных участков, арендаторами, землевладельцами и землепользователями. Эти лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования. Кроме того, строительство, реконструкцию и расширение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, осуществляют только в соответствии с установленным градостроительным регламентом.

Список литературы: 1. Конституция РФ 12. 1993 2. Земельный кодекс РФ, от 25 октября 2001 года № 137 -ФЗ 3. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172 -ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» 4. Градостроительный Кодекс РФ от 29. 12. 2004 N 190 -ФЗ (ред. от 21. 07. 2011) 5. Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 6. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков» от 7 мая 2003 года № 262 7. Перевод земельного участка в другую категорию. Демидкова Е. Юрист. 2005. № 7. С. 28 -30. 8. Болтанова В. С. «Земельное право» Учебник - М. : РНОР, 2009 9. Земельное право: Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - 400 стр.