Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости как часть рынка товаров n n n Особый характер взаимодействия спроса и предложения; Цикличный характер; Высокий уровень трансакционных издержек Низкая ликвидность объектов недвижимости; Многообразие рисков
Рынок недвижимости как часть рынка товаров n n n Высокая степень регулирующего государственного воздействия; Наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени; Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости
Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости n От особенности взаимодействия спроса и предложения, от их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие параметры, как цена, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.
Трансакционные издержки n n Трансакционные издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Величина трансакционных издержек зависит от полноты и достоверности рыночной информации, наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов и т. д.
Трансакционные издержки n n n Издержки поиска информации — затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов. Издержки измерения — затраты на проведение оценки предмета сделки.
Трансакционные издержки n n Издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав. Издержки оппортунистического поведения потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.
Ликвидность недвижимости n n Ликвидность – скорость превращения актива в наличные деньги. Динамика срока экспозиции – один из наиболее явных показателей состояния динамики спроса и предложения на рынке.
Регулирование рынка недвижимости n n Регистрация сделок Регистрация прав Учет объектов Жилищная политика
Риски на рынке недвижимости n Риск возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми при их начале
Виды рисков на рынке недвижимости n юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, не выявленных обременении объекта и пр. );
Виды рисков на рынке недвижимости n технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр. );
Виды рисков на рынке недвижимости n административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр. );
Виды рисков на рынке недвижимости n экономические и организационно экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т. д. ).
Финансовые риски на рынке недвижимости n n риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменение темпов инфляции по сравнению с прогнози руемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций; риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования деятельности, уровнем проработки финансовых решений.
Финансовые риски на рынке недвижимости n риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, — например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности на каком либо этапе проекта или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или приведет к несостоятельности проекта в целом.
Скачать презентацию Особенности рынка недвижимости Рынок недвижимости как часть
9.2. Особенности рынка недвижимости.ppt