Основы финансового анализа ипотечных ценных бумаг и секьюритизации

Основы финансового анализа ипотечных ценных бумаг и секьюритизации финансовых активов Секьюритизация активов в России: возможности и задачи Д-р Макс Гутброд Партнер

Ипотека

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (Закон об ИЦБ) выделяет следующие два типа ипотечных ценных бумаг: • облигации с ипотечным покрытием ( «ОИП» ), (могут выпускаться банками и специализированными ипотечными агентами) • ипотечные сертификаты участия ( «ИСУ» ), (могут выдаваться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, ПИФами и НПФ).

Облигации с ипотечным покрытием – это облигации, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия Состав ипотечного покрытия: • На момент регистрации ОИП в ФКЦБ размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие должна быть не менее стоимости ОИП, включая номинал и проценты. • На любую дату до погашения ОИП сумма обеспеченных ипотекой требований в составе ипотечного покрытия не может быть менее 80% общей номинальной стоимости ОИП, а стоимость всего ипотечного покрытия должна быть не менее суммы обязательств по ОИП

Облигации с ипотечным покрытием – это облигации, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия Проблемы: • Обращение взыскания: – Кто может требовать обращения взыскания (нет агентов по обеспечению)? – Кто имеет право выселять заемщиков из заложенных жилых помещений? • Неисполнение обязательств – торги могут быть проведены не раньше, чем через 2 месяца • Последующие Ипотеки – Незавершенное строительство – Состав ипотечного покрытия

Ипотечные сертификаты участия Характеристики • Отсутствие номинальной стоимости • ИСУ удостоверяет долю его держателя в праве общей собственности на ипотечное покрытие (по типу инвестиционных фондов). Приобретение ИСУ означает получение доли в праве собственности на ипотечное покрытие и автоматическое заключение договора доверительного управления (по российскому праву) с эмитентом, выступающим в качестве доверительного управляющего ипотечным покрытием. Доверительный управляющий лишь управляет активами, составляющими ипотечное покрытие, а держатели сертификатов совместно владеют такими активами. • ИСУ – именные ценные бумаги и выпускаются исключительно в бездокументарной форме. В отличие от ОИП, ИСУ не являются эмиссионными ценными бумагами и не подлежат государственной регистрации органом по рынку ценных бумаг. Реестр ипотечного покрытия должен вести специализированный депозитарий. Такой депозитарий должен иметь лицензию на осуществление операций с инвестиционными, паевыми и негосударственными пенсионными фондами.

Ипотечные сертификаты участия • Требования, специфические для ИСУ, главным образом, относятся к типу активов, включаемых в состав ипотечного покрытия. Как правило, в состав ипотечного покрытия ИСУ могут включаться только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ИСУ, удостоверяющие доли в праве собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, приносимые такими активами. Вопросы: Ответственность/Надежность инвестиций

Требования, общие для ОИП и ИСУ • Как минимум, 50% активов, включенных в состав ипотечного покрытия, должны обеспечивать периодические выплаты основной суммы долга и процентов (за исключением первых двенадцати месяцев). В состав ипотечного покрытия могут включаться только такие требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, которые удовлетворяют определенным условиям, а именно: (i) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не может превышать 70% рыночной стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки; (ii) залогодатель не может заменять или продавать недвижимое имущество без получения предварительного разрешения залогодержателя; и (iii) недвижимое имущество должно быть застраховано в пользу кредитора. Объекты незавершенного строительства не могут составлять более 10% общего размера ипотечного покрытия.

Российские инвестиционные фонды • См. ИСУ

Общие замечания по внутренней секьюритизации

Структура: внутренняя секьюритизация Погашение займа / доходы от активов РЕАЛЬНАЯ ПРОДАЖА Оригинатор SPV 1 SPV 2 ЗАЕМ РУБ. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЛИ ГАЦИИ RUB. Агент RUB. ПУЛ АКТИВОВ РОССИЯ РУБ. ИНВЕСТОРЫ ТРЕБОВАНИЯ К МИНИМАЛЬНОМУ КАПИТАЛУ

Избранные вопросы • SPV – российский SPV? • Насколько адекватно российское законодательство о юридических лицах? – – Кто будет управлять деятельностью? Банки – риск консолидации? Нормативы ЦБ РФ Желание – близость к корпорациям • Иностранное лицо в качестве оператора

• Агент – Банк? – SPV – тип? – Назначается на условиях проспекта?

Структура: внутренняя секьюритизация Офшор ОПЕРАТОР Погашение займа / доходы от активов РЕАЛЬНАЯ ПРОДАЖА SPV 1 Оригинатор Россия SPV 2 ЗАЕМ РУБ. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЛИГАЦИИ РУБ. Агент РУБ. ПУЛ АКТИВОВ РОССИЯ РУБ. ИНВЕСТОРЫ ТРЕБОВАНИЯ К МИНИМАЛЬНОМУ КАПИТАЛУ

Замечания по международной секьюритизации

Секьюритизация поступлений по банковским картам VISA Платежи без неттинга Специальный счет A Возмещение $ БАНК (Оригинатор) MASTERCARD Договор уступки SPV Специальный счет Платежи без неттинга Страховой полис Оффшор Россия Оффшор B $50 млн. , 2011 C $ $40 млн. , 2007 $120 млн. , 2030

Примерная структура сделки по секъюритизации платежей Офшор Плательщик «Уполномоченный» банк-корреспондент Платежное поручение Банк плательщика $ Инкассо $ $ Накопительный счет $ $ Произвольный Банк-корреспондент Экспортный контракт Новый счет ностро Гарантийный счет ОРИГИНАТОР Получатель $ Выпуск Ценных бумаг $ SPV $ $ МТ 103+ Инвесторы Начальный счет ностро Перечисление на счет получателя Продажа РПТ Россия

Структура синтетической секьюритизации ПУЛ АКТИВОВ Россия ОРИГИНАТОР Заем SPV Продажа Иностранная юрисдикция Ценные бумаги Уступка в обеспечение

Избранные категории активов

• Потребительское кредитование – Вопросы уступки прав на будущие поступления и управления портфелем – Уступка прав на будущие поступления – Практическое решение вопросов платежей и обращения взыскания – Уступка влечет НДС

Структура: классическая секьюритизация ПУЛ АКТИВОВ Россия Специальный счет ОРИГИНАТОР Доверительное управление Продажа активов SPV Продажа Иностранная юрисдикция Ценные бумаги Усиление кредита Крупный финансовый институт

Структура: внутренняя секьюритизация – категории активов • Поступления от экспортных контрактов – Существование долгосрочных отношений – Схемы с поступлениями от экспортных контрактов часто используются в других странах (Бразилия, Аргентина) – Необходимость преодоления ограничений, связанных с паспортами на экспортные сделки

Заключительные замечания Преимущества В мире Процентные ставки Баланс Признаются во всем мире Используется повсеместно Связь с обеспечением Сомнительна Готовьтесь заранее! В России Сомнительно Только крупными банками Имеет важное значение

Основы финансового анализа ипотечных ценных бумаг и секьюритизации финансовых активов Секьюритизация активов в России: возможности и задачи Д-р Макс Гутброд Партнер