Опыт санации жилья в Восточной Германии Подготовила Парневич

Опыт санации жилья в Восточной Германии Подготовила: Парневич Ольга, гр. ДКМ, 4 курс.

Районы массовой застройки панельными домами в Восточной Германии возникли, как и их собратья в Центральной и Восточной Европе, во второй половине ХХ века.

Проблемы таких районов: v срок эксплуатации домов панельной застройки – до 25 лет без капитального ремонта; v плохое состояние несущих конструкций, инженерного оборудования и сетей; v архитектурное единообразие и, как следствие, отсутствие какой-либо индивидуальности; v болезненный процесс перевода системы ЖКХ на рельсы рыночных отношений, диктующих новые условия пользования земельными участками и жилищной собственностью; v повышение комфорта для жильцов.

В 1991 году после объединения Германии властями было принято решение о приведении в порядок всех жилых массивов города, включая комплексную реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов, возведенных методом индустриального домостроения из готовой панели. Временной интервал для приведения в порядок панельных домов был установлен в 10 - 15 лет, поскольку увеличение сроков ремонта за эти рамки сделало бы санацию вследствие физического разрушения зданий экономически невыгодной.

В Германии Была разработана Общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методики реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что следует привлекать к сотрудничеству социологов, проводить разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, осуществлять проектирование и согласование проектов санации со всеми заинтересованными сторонами. Отмечалась целесообразность проведения работ без отселения жильцов, при этом обеспечивая в вечернее время водоснабжение, водоотведение и другие коммунальные услуги. Таким образом, под комплексной санацией понималась всеобъемлющая модернизация здания, но без перепланировки.

В Восточной Германии из 2 181 200 квартирных единиц серийной застройки санировано около 70%.

Экономическая целесообразность санации Стоимость санации составляет лишь 1/3 стоимости нового строительства!

Предпосылки финансирования санации • функционирующая система кредитования; • долгосрочные кредиты до 20 -30 лет; • долгосрочные гарантии по кредиту: залог недвижимости/ ипотека; • при неплатежеспособности банк имеет право через суд выселить собственников из квартиры в течение 6 -12 месяцев; • государственные программы поддержки; • существенные государственные субсидии, вкл. специальную помощь для малообеспеченных слоев населения; • чёткие правовые организационные рамки на основе жилищного законодательства (в Германии - закон о собственности жилья и законодательство о найме квартир).

Источники финансирования санации Ø отчисления на капремонт; Ø собственные средства жильцов; Ø целевая поддержка государства: - субсидии, - льготный кредит, - поддержка малообеспеченных, - поручительство по кредиту; - банковский кредит (длительный срок); - энергосбережение!

Схемы финансирования санации. Безвозмездная субсидия • Инвестор получает безвозмездную субсидию, на оставшуюся сумму берет кредит. • Целесообразно для небольших краткосрочные инвестиций. • Должен быть заключен отдельным договор с каждые получателем субсидии. • Получатель субсидии имеет два отдельные договора: с государством и банком. строительная компания инвестор собственник государство банк

Схемы финансирования санации. Льготный кредит • Инвестор получает кредит на всю сумму на льготные условиях (низкая ставка процента, длительным срок кредитования). • Государство компенсирует банку затраты, возникшие с предоставлением льготного кредита. • Инвестор заключает только один договор с банком. строительная компания инвестор собственник государство банк

Схемы финансирования санации. Целевой фонд • Капитал фонда формируется в основном из государственных вложений и частично из заемного капитала. • Целесообразно для больших долгосрочных инвестиций. • Сложность в создании и управлении таким фондом (большие первоначальные капиталовложения). инвестор собственник рынок капитала фонд государство инвестор собственник

Схемы финансирования санации. Кредитный банк реконструкции - Kf. W • Опыт работы: более 50 -ти лет www. kfw. de. • 80% принадлежит федерации, 20% - землям Германии. • В Восточной Германии средствами банка была профинансирована реконструкция 70% жилищного фонда. • Долгосрочные кредиты с низкими процентами, субсидируемыми Федеральным правительством. • Финансирование до 100% инвестиционных расходов, включая дополнительные расходы. Для всех групп собственников.

Характерный перечень работ по комплексной санации панельных домов

А. Надземная надстройка 1. Утепление чердачного полуэтажа 2. Замена оконных блоков 3. Утепление фасада 4. Утепление перекрытия подвала + замена покрытия крыши, санация балконов, санация подъездов.

Утепление фасада, новые оконные блоки в санированном панельном доме. Новые пристроенные лоджии перед санированным домом панельной застройки.

Новый подъезд - визитная карточка дома. Входная лестница в санированном панельном доме.

Б. Инженерные системы (частичные работы, в зависимости от технического состояния) 1. Отопительная установка - обязательно термостатизация и счётчики на всех радиаторах; замена радиаторов, двухтрубная система. 2. Электроустановка - замена стояков, усиление электроустановки по квартирам. 3. Санитарные работы - замена стояков, замена плит и объектов по ванным комнатам. 4. Модернизация вентиляционной установки.

Счётчики холодной и горячей воды

Санация выгодна всему обществу! ü Жильцы: снижение энергопотребления + повышенный комфорт; ü Муниципалитет: повышение налоговых поступлений; ü Индустрия: значительное повышение производства стройматериалов; ü Проектировщики, малый и средний бизнес: рабочие места, оборот; ü Окружающая среда: значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа (СО 2); ü Государство: повышение социальных отчислений граждан; Выгода для всех участников санации!

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!