Определение рыночной стоимости годовой арендной платы за административное

Определение рыночной стоимости годовой арендной платы за административное здание, расположенное в с. Белая Глина Краснодарского края Выполнила студентка гр. 10 -ЗАс-ГК 1 Иванова Виолетта Юрьевна Руководитель: ст. преп. Петров Петр Петрович

Цель ВКР - определение рыночной арендной платы за административное здание общей площадью 168 м² - в процессе работы была собрана информация о местоположении, физических характеристиках нежилого помещения. Проведен анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о рыночной стоимости 2

Для определения рыночной арендной платы решены следующие задачи Ø проведен анализ социально-экономических факторов, которые влияют на стоимость оцениваемой недвижимости Ø проведен анализ рынка административно-офисных помещений в Белоглинском районе Краснодарского края Ø выявлены количественные и качественные характеристики объекта оценки Ø определена рыночная стоимость арендной платы за объект аренды применением затратного подхода Ø определена рыночная стоимость арендной платы за объект аренды применением сравнительного подхода Ø проведено согласование результатов применяемых подходов 3

Местоположение объекта аренды 4

Недвижимое имущество нежилого назначения Адрес: Краснодарский край, с. Белая Глина, ул. Набережная, дом № 283 5

Оцениваемое имущество – административное здание (литер А), общей площадью 168 м², функциональное назначение – офисные помещения 6

Характеристика объекта оценки 7

Описание здания и его конструктивных элементов Параметры здания Общая площадь здания, м² Группа капитальности Площадь застройки, м² Этажность Строительный объем, м 3 Год ввода в эксплуатацию Износ здания по техническому паспорту по состоянию на 15. 09. 2008 г. , % Назначение Значения 168 III 114, 7 2 642 1997 10 административное Структура здания Фундамент Стены Перегородки Перекрытия Крыша Полы Окна Двери Внутренняя отделка Наружная отделка Водоснабжение Канализация Отопление Газоснабжение Электричество Телефон Материал Бетонный ленточный Кирпичные Железобетонные, деревянные отепленные Асбоцементные листы Бетонные. Ламинат Пластиковые спаренные многостворчатые Деревянные филенчатые Сухая штукатурка, декоративная отделка Отсутствует От городской сети Местная АГВ и др. Сетевое Скрытая проводка 8

Перечень документации Распоряжение Министерства имущественных отношений в РФ от 6 марта 2002 г. номер 568 -р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» Постановление Правительства РФ от 06. 07. 2001 г. номер 519 «Об утверждении стандартов оценки» 9

Ограничения по использованию объекта оценки • Не разрешается изменять функциональное использование объекта недвижимости без изменения документации, в которой определяется оценка воздействия на окружающую среду. Документация должна быть согласована с органами государственного надзора • Не допускаются действия, приводящие к ухудшению экологической обстановки на территории района • Использование объекта оценки не должно нарушать условия эксплуатации наземных и подземных коммуникаций, сооружений и препятствовать их ремонту и обслуживанию 10

Анализ рынка и других внешних факторов влияющих на стоимость объекта оценки • В крае создан благоприятный инвестиционный климат и активно реализуются инвестпроекты, которые способствуют увеличению объёма инвестиций в основной капитал • Позитивны изменения качества жизни населения края: возросли денежные доходы кубанцев и уровень оплаты труда работников, сократилась численность безработных на 11, 5 % 11

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости Объективные факторы • макроэкономические • микроэкономические Физические факторы • местонахождение • архитектурно-конструктивные решения • состояние объекта недвижимости • наличие коммунальных услуг • экологические и сейсмические факторы 12

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объектов • объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ) • престижность района • экологическая обстановка в районе • транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района • социальная однородность окружения • юридическая «чистота» объекта 13

Анализ рынка коммерческой недвижимости. Продажа и аренда Общая структура предложения по типу сделки Общая структура предложения по функциональному назначению многофунк-циональное 4% торговое 25% продажа 64% аренда 36% сферы услуг 11% офисное 27% производственное 8% складское 10% свободного назначения 10% 14

15

Определение рыночной стоимости арендной платы за объект аренды затратным подходом Наименование Рыночная стоимость права собственности объекта аренды, руб Ставка капитализации, % Величина ЧОД для объекта аренды (ЧОД), руб Величина операционных расходов, руб Величина действительно валового дохода, руб (ДВД) Величина потенциального валового дохода ПВД, руб в год Формула расчета Величина РС 4 515 504 СК 12, 93 РС×СК 583855 ОР 76635, 72 ЧОД без налог + ОР 660491 ДВД/(1 -П) 660491 Итоговая величина рыночной стоимости арендной платы за объект аренды за 1 м² /мес. с учетом НДС 18%, руб 327, 62 Рыночная стоимость объекта недвижимости составила 327, 62 (триста двадцать семь) рублей 62 коп. в месяц с учетом НДС 18% 16

Определение рыночной стоимости арендной платы за объект аренды сравнительным подходом Сопоставимые объекты Оцениваемый объект Характеристики объектов Арендная плата с учетом определяется НДС (предложение), руб Общая площадь, м² 168 Арендная плата с учетом НДС (предложение), руб/м² Корректировка за счет разницы между ценой предложения и ценой аренды, % Скорректированная арендная плата за 1 м² общей площади, руб Корректировка на дату продажи, % Скорректированная арендная плата за 1 м² общей площади, руб Корректировка на местоположение, %. Скорректированная арендная плата за 1 м² общей площади, руб Корректировка на техническое состояние, % Скорректированная арендная плата за 1 м² общей площади, руб. Корректировка на масштаб, % Скорректированная арендная плата за 1 м² общей площади с учетом НДС, руб. Вес в итоговом значении рыночной стоимости, % Средневзвешенное значение рыночной арендной платы 1 м²с учетом НДС , руб № 1 № 2 № 3 № 4 67000 20000 15000 21000 208 60 48 60 322, 12 333, 33 312, 50 350, 00 -7 -7 299, 57 310, 00 290, 63 325, 50 0 0 0 0 299, 57 310, 00 290, 63 325, 50 2, 57 -11, 53 -13, 85 -11, 53 307, 00 274, 00 250, 00 288, 00 27, 20 24, 50 23, 80 24, 50 280, 69 17

Согласование результатов оценки Полученный результат при использовании каждого подхода, руб Вес каждого подхода в итоговой величине стоимости, % Сравнительный подход 280, 69 50 Затратный подход 327, 62 50 Подход к оценке Рыночная стоимость арендной платы за объект аренды, руб/м² в месяц 304, 16 18

Заключение о величине рыночной стоимости годовой арендной платы за объект аренды 613 187 (шестьсот тринадцать тысяч сто восемьдесят семь) рублей с учетом НДС 18% или 304, 16 рублей за 1 м² в месяц с учетом НДС 18%, в том числе рыночная стоимость годовой арендной платы за помещения № 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 составляет: 464999, 81 (четыреста шестьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто девять) рублей 81 коп. с учетом НДС 18% 19

Спасибо за внимание! 20