ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ Фролова Александра гр Финансы и

ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ. Фролова Александра гр. «Финансы и кредит» III курс

На сегодняшний день одним из наиболее распространенных средств обеспечения кредитных обязательств является залог. Под ним в соответствии со ст. 329 и 334 Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредиторзалогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог может возникать в силу закона или в силу договора о залоге. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ предметом залога могут быть вещи, а также ценные бумаги и имущественные права, за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В результате ключевым показателем для банка при анализе качества залогового портфеля становятся результаты анализа рисков, ему свойственных. При этом в данном случае возможны два основных подхода: O избежание риска. Избежание рисков и на сегодняшний день является широко применимым инструментом защиты коммерческим банком собственных интересов. В рамках данного подхода банк нацелен на предотвращение значительных потерь, то есть определяющей является оценка негативной стороны риска. Кредитная политика такого банка может быть охарактеризована как «осторожная» , так как банк строго придерживается своей рыночной ниши. O принятие риска и дальнейшее управление им. Принятие риска подразумевает попытку коммерческого банка принять на себя риск, предварительно оценив как его позитивную, так и негативную стороны и определив их соотношение. Данный подход является более широким и, хотя и втягивает коммерческий банк в «опасную игру» , при правильном применении предоставляет значительно больше возможностей выйти из игры победителем.

Необходимо отметить, что поведение коммерческого банка в обоих выше рассмотренных случаях будет основываться на анализе четырех взаимосвязанных факторов: ü упущенная прибыль в результате отказа клиента от сотрудничества(непривлекательные условия кредитования); ü прямые убытки в результате невозврата денежных средств; ü дополнительные убытки в результате невозможности осуществить взыскание на предмет залога и реализовать его по требуемой цене (в случае невозврата денежных средств); ü последующие убытки как следствие ухудшения репутации банка в результате невозврата.

Необходимо отметить, что с некоторыми упрощениями взаимоотношения банка и клиента подчиняются основным принципам товарноденежных отношений, при этом товаром являются предоставляемые заемщику денежные средства, а в роли своеобразного платежного средства, наоборот, выступает предлагаемое в залог имущество.

Основной целью залоговой работы можно назвать необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов: Ø проведение тщательного анализа предмета залога (на основе методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемым в залог); Ø наличие качественной нормативно-методической документации, регламентирующей залоговую работу в коммерческом банке (внутренние инструкции по работе с залогами и прочие); Ø формирование качественного залогового портфеля банка (в том числе выделение приоритетных видов залогового обеспечения); Ø соблюдение единых требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка (в частности, требований к порядку оформления, составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения); Ø обеспечение максимальной степени сохранности, регулярный контроль состояния и наличия принятого банком в залог имущества совместно с его надлежащим документальным сопровождением.

С точки зрения стоимости как основной характеристики любого имущества данная особенность будет воплощаться в существовании двух различных видов стоимости: O рыночной (для имущества как объекта); O залоговой (для имущества как объекта требования).

Необходимо отметить, что в современной российской литературе залоговую стоимость, как правило, либо приравнивают к ликвидационной (то есть к стоимости при отчуждении объекта залога в срок меньший, чем обычный срок экспозиции), либо со ссылкой на Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности относят к специальным видам стоимости. В целом же процесс определения залоговой стоимости имущества в России на сегодняшний день нормативно не регулируется: в существующей нормативно-правовой базе понятие «залоговая стоимость» либо отсутствует, либо также подменяется понятием «ликвидационная стоимость» .

Двойственность в понимании залоговой стоимости заключается в том, что она, будучи по сути самостоятельным видом стоимости, одновременно является и производной от рыночной стоимости закладываемого имущества, очищенной(в теории) от всех рисков, которые принимает на себя банк одновременно с принятием в залог имущества, а именно: O риска неправильной оценки имущества; O риска утери (или повреждения) имущества; O риска обесценения имущества; O риска недостаточного срока экспозиции имущества; O риска юридических проблем в оформлении имущества в залог; O риска сложности контроля имущества; O риска недостаточности информации на момент оформления имущества; O риска низкой ликвидности имущества; O риска невозможности взыскания имущества; O риска признания сделки недействительной; O риска низкой собираемости предмета залога.

Расчет величины управляемых рисков, как правило, производится экспертным путем при тщательном анализе трех основных факторов (в порядке убывания приоритетности): — макроэкономической ситуации, а также ситуации в отрасли, в которой работает клиент; — качественных характеристик залогового портфеля; — предшествующей (положительной или отрицательной) практики работы с клиентом.

Результатом анализа всех видов рисков, свойственных закладываемому имуществу, и, соответственно, одним из критериев для расчета залогового дисконта является отнесение залога к той или иной группе риска. Наиболее приемлемой в данном случае является следующая градация: 1) залоги высокой группы риска (товары в обороте, сырье, права требования); 2) залоги средней группы риска (незавершенное строительство, машины и оборудование, автотранспортные средства и т. п. ); 3) залоги низкой группы риска (имущественные комплексы, недвижимое имущество, ценные бумаги и т. п. ).

Расчет величины залогового дисконта в стоимостном выражении (и величины рисков, являющихся его составляющими) может быть осуществлен на основе вероятностного анализа по следующей формуле: Зд = (В 1 x Р 1) + (В 2 x Р 2) + … + (Вn x Рn) где В 1, 2…n - вероятность наступления рискового события; Р 1, 2…n - результат (ущерб от) наступления рискового события.

Следует отметить, что показатель залогового дисконта можно рассматривать как с точки зрения рисков, которым подвергается банк, так и с точки зрения покрытия им (дисконтом) соответствующих расходов. С этой точки зрения залоговый дисконт рассчитывается таким образом, чтобы при реализации имущества по цене не ниже залоговой стоимости обеспечивались: O погашение задолженности перед банком по кредиту в полном объеме(основной долг, проценты по кредиту, штрафные санкции); O уплата соответствующих налогов при реализации имущества; O оплата транспортных расходов по доставке товара при реализации имущества, его охране и пр. ; O оплата судебных издержек; O оплата иных расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.

Более того, даже внутри одного и того же банка возможно существование различных методик определения величины залоговой стоимости закладываемого имущества. Так, с точки зрения сотрудников кредитных подразделений многих коммерческих банков, залоговая стоимость имущества может быть рассчитана по формуле, в которой за основу берется размер кредита и процентов по нему: Со = [Ск + (Ск x П x Д) / (365 x 100)] x Зд + Си, Со — сумма обеспечения кредита; Ск — сумма кредита; П — процентная ставка; Д — срок действия кредита; Зд — залоговый дисконт; Си — сумма возможных издержек принятии обеспечения в залог, а также при реализации залога (например, судебные издержки).

С точки зрения сотрудников залоговых подразделений многих коммерческих банков, формула принимает совсем иной характер, так ключевой составляющей расчета является показатель рыночной стоимости: С о = Р с x З д + С и, где Рс — рыночная стоимость обеспечения.

В данной формуле сама сумма выдаваемого кредита, проценты по нему, а также дополнительные издержки не учитываются. Вместо этого рассчитывается величина рыночной стоимости. На следующем этапе полученная рыночная стоимость сравнивается с размером кредита и процентов, при этом необходимым условием является равенство данных величин: Рс x Зд = Ск + (Ск x П x Д) / (365 x 100).

Необходимо отметить, что рассмотренные ранее формулы наиболее эффективно применимы в случаях, когда имущество, предлагаемое в залог, является нетипичным, узкоспециализированным и несет в себе ряд специфических рисков для банка. Практика же залоговой работы показывает, что дисконты на имущество, относящееся к различным группам риска, остаются в одном и том же интервале, поэтому в залоговых подразделениях банков достаточно часто используют уже готовую матрицу с рассчитанными на все залоговые случаи дисконтами. К примеру, диапазон залогового дисконта на недвижимость составляет 20 — 40%, на оборудование — 40 — 70%, на товары в обороте 35 — 65%.

Методика расчета залоговой стоимости, использованная в данной статье, частично была заимствована российскими банками из западной банковской практики, в связи с чем является прогрессивным шагом как в развитии оценочной деятельности, так и в кредитно-залоговых отношениях, несмотря на следующие недостатки: • человеческий фактор и, как следствие, возможность не учесть некоторые дополнительные риски по имуществу и тем самым снизить залоговую стоимость; • экспертный метод определения величины рисков; • отсутствие четкой математической взаимосвязи между показателями ликвидности и собираемости имущества и залогового дисконта.