Оценка взаимовлияния сегментов рынка недвижимости и других секторов

Оценка взаимовлияния сегментов рынка недвижимости и других секторов экономики на примере г. Перми Давлетшина Регина Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Пермь, Большевисткая, 96 Тел. /факс: (342) 220 -31 -46 Е-mail: regina@perspektiva. ru

Содержание доклада: 1. Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости с показателями развития экономики 2. Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости между собой На примере развития сегментов жилой недвижимости (вторичный рынок и новостройки) и коммерческой (торговая и офисная).

Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости и показателей развития экономики На примере развития сегментов жилой недвижимости (вторичный рынок и новостройки) и коммерческой (торговая и офисная).

Рынок недвижимости в системе экономического кругооборота*

Ограничения модели Темпы роста экономики: • Объем промышленной продукции • Средняя заработная плата, накопления • Объем инвестиций в жилой и нежилой фонд • Товарооборот, общественное питание • Расходы Темпы рынка недвижимости: • Рынок вторичного жилья • Рынок торговой недвижимости • Рынок офисной недвижимости

Темпы роста показателей развития экономики, 1999 -2005 гг Год Выпуск Средне- Среднепром. Товаро душевой душевые продукц оборот доход расходы ии Оборот Объем общественног платных о услуг питания 1999 1, 95 1, 3 1, 41 2000 1, 66 1, 45 1, 43 1, 5 1, 1 1, 49 2001 0, 99 1, 29 1, 42 1, 3 2, 6 1, 45 2002 1, 14 1, 65 1, 70 1, 4 1, 8 1, 38 2003 1, 37 1, 4 1, 1 1, 26 2004 1, 65 1, 22 1, 24 1, 26 1, 16 0, 98 2005 2, 96 1, 28 1, 27 1, 54 0, 87

Коридоры темпов роста показателей развития экономики, 1999 -2003 гг Год Разброс значений, % Усредненный показатель, % 2001 0, 99 -4, 25 1, 89 2002 0, 47 -1, 7 1, 28 2003 0, 99 -1, 53 1, 3 2004 0, 82 -1, 26 1, 15 2005 0, 85 -1, 54 1, 36

Темпы роста удельной цены на рынке недвижимости

Характеристика рынка недвижимости С 2003 года рынок перешел на качественно новый этап развития. Именно с этого года в Перми появились первые современные крупно-форматные торговые, бизнес-центры, начала расти предпринимательская активность на рынке, начался рост цен, объемов спроса и предложения. ТЦ Айсберг, 2003 г 11 000 кв. м. Гипермаркет «Семья» , 2004 г, 31 000 кв. м. Гипермаркет «Виват» , 2004 г, 14 000 кв. м. ТЦ Столица, 2004 г 32 000 кв. м. ТЦ Алмаз, 2005 г 11 000 кв. м.

Темпы роста удельной цены на рынке недвижимости и показателей развития экономики Э РН Объем промышленного производства, оборот розничной торговли, средняя заработная плата, сбережения на рублевых вкладах СБ РФ, расходы, объемы инвестиций в жилой и нежилой фонд, инфляция, оборот общественного питания.

Взаимосвязь рынка недвижимости с показателями развития экономики Рост или спад на рынке недвижимости предшествует росту или спаду в экономики города.

Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости между собой На примере развития сегментов жилой недвижимости (вторичный рынок и новостройки) и коммерческой (торговая и офисная).

Динамика средней цены предложения коммерческой и жилой недвижимости, 1 кв. 2003 – 1 кв. 2006

Динамика темпов роста цен на рынке недвижимости

Характеристика тренда Офисная недвижимость Офисная Жилая недвижимость Торговая

Характеристика тренда: коммерческая недвижимость • Офисная недвижимость Офисная – Коэффициент вариации составляет 11, 2% (изменчивость средняя) – СКО = 0, 125, среднее значение = 6, 2 – Период 6 кварталов (полтора года) • Торговая – Коэффициент вариации составляет 5, 6% (изменчивость незначительная) – СКО = 0, 059, среднее значение = 0, 056 – Период 8 кварталов (2 года) Торговая недвижимость Торговая

Жилая недвижимость: динамика средней цены, темпа прироста, характеристика тренда Жилая недвижимость – Коэффициент вариации составляет 6. 2% (изменчивость средняя) – СКО = 0, 067 среднее значение = 0, 064 – Период 8 кварталов (2 года)

Выводы • Рост или спад на рынке недвижимости предшествует росту или спаду в экономики города. • Темпы роста рынка недвижимости, показателей экономики имеют колебательный характер, близкий к синусоиде • Рынок офисной недвижимости имеет более динамичное развитие по сравнению с другими сегментами • Сегмент жилой недвижимости более тесно связан с торговой, в рассматриваемый период развиваясь параллельно • Действует формула: ↑D → ↑Р → ↑S → ↓D → ↓P → ↓S → ↑D • Существует возможность делать не линейный прогноз роста цен, поквартально. • Зная колебательный характер развития рынка недвижимости можно определить моменты наиболее эффективного входа-выхода на рынок.