Оценка стоимости земельных участков 1 ВАНДАНИМАЕВА ОЮНА МАШБАТОВНА O-VANDANIMAEVA@YANDEX. RU МОСКВА 2014
Оценка стоимости земли и природных ресурсов 2 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ТЕМА 1.
ЗЕМЛЯ 3 Природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода Недвижимое имущество составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 4 Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 128. Объекты гражданских прав К объектам гражданских прав относятся: • вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, • иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; • результаты работ и оказание услуг; • охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); • нематериальные блага.
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 5 Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 130. Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ Недвижимость «по природе» Земельные участки Участки недр Недвижимость 6 «по физическим свойствам» Недвижимость «по закону» Здания Воздушные и морские суда Сооружения Суда внутреннего плавания Объекты незавершенного строительства Космические объекты Прочие (квартиры, дачи, гаражи)
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 7 Статья 11. 1 ЗК РФ. Понятие земельного участка Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Статья 261 ГК РФ. Земельный участок как объект права собственности Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 8 Статья 133. 1 ГК РФ. Единый недвижимый комплекс Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, • неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, ЛЭП, трубопроводы и другие), • либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА 9 Ограниченность и невосполнимость земли Долговечность Многофункциональность использования Уникальность земли Ограниченность в способах использования
КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 10 Земельный участок Незастроенный Незавершенный строительством Застроенный
11 Незастроенный земельный участок • с полным комплектом документов; • с неполным комплектом документов; • документация отсутствует (утрачена).
12 Незавершенный строительством земельный участок • имеется часть или полный комплект документации, физических изменений земельного участка нет; • имеется комплект документации, проведены работы нулевого цикла;
13 Незавершенный строительством земельный участок • имеется комплект документации, часть зданий и сооружений с различной степенью готовности; • имеется готовое здание, нет необходимой документации.
14 Застроенный земельный участок • земельный участок с одним зданием с тем же правовым титулом; • земельный участок с одним зданием с иным правовым титулом;
15 Застроенный земельный участок • земельный участок с несколькими зданиями и сооружениями; • земельный участок с частью здания и сооружения.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 16 Основные характеристики земельных участков: l l l учетно-кадастровые характеристики; инженерно-строительные характеристики; эксплуатационные характеристики
УЧЕТНО- КАДАСТРОВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 17 l l l l l кадастровый номер; местоположение (адрес); состав земельного участка; сведения о имущественных правах; план границ земельного участка; описание границ; категория земель; разрешенное использование; фактическое использование; сведения о базовых платежах за землю и оценке.
ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 18 l l l К топографо-геодезическим относятся характеристики, описывающие рельеф, форму, географическую ориентацию, характеристики привязки к геодезическим опорным пунктам и элементам местной обстановки. Инженерно-геологические характеристики описывают свойства грунтов участка с точки зрения среды, воспринимающей строительные нагрузки, передающиеся через конструкции фундаментов, а также среды, в которой возводятся и эксплуатируются подземные части зданий и сооружений. Инженерно-гидрогеологические характеристики описывают свойства подземных вод, которые могут залегать в пределах территории, на которой расположен участок.
ЭКСПЛУТАЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 19 l l Характеристики замощенной площади участка – площади проездов, тротуаров, крылец, отмосток, арочных проездов, прочих покрытий; Характеристики озелененной площади участка — площади парковых насаждений, газонов с деревьями, декоративных кустарников, газонов, цветников, клумб и т. д. ; Характеристики площади под угодьями - площади плодового сада, под огородом, под плодовоягодными насаждениями, под прочими угодьями; Характеристики прочей площади участка - площади спортивных и детских площадок, водоемов и т. д.
Основы земельных отношений 20 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ТЕМА 2.
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 21 Земельный кодекс Российской Федерации Статья 5. Участники земельных отношений 1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. 2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 22 Земельный кодекс Российской Федерации Статья 6. Объекты земельных отношений 1. Объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 23 Правовой режим земельного участка определяется: оборотоспособностью участка; категорией земли (целевым назначением); разрешенным использованием участка; формой собственности вещными и/или обязательственными правами на участок территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель населенных пунктов).
ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ 24 Основными категориями земель являются: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬ ПО КАТЕГОРИЯМ 25 25
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ 26 Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно.
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ 27 В соответствии со ст. 85 ЗК в землях населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков: жилые — для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки; общественно-деловые — для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования; производственные — для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ 28 инженерных и транспортных инфраструктур — для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры; рекреационные — для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; особо охраняемых территорий; иные.
ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ 29 Право собственности Иные вещные права • Постоянное (бессрочное) пользование • Пожизненное наследуемое владение • Сервитут Обязательственные права • Аренда • Безвозмездное срочное пользование • Иные обязательственные права
Право собственности Публичная собственность Частная собственность Государственная собственность Общая собственность Собственность граждан Совместная Собственность Российской Федерации Собственность иностранных граждан Долевая Собственность субъекта РФ Собственность юридических лиц Муниципальная собственность Собственность иностранных юридических лиц Собственность коммерческих организаций (ОАО, ЗАО, ООО и др. ) Собственность некоммерческих организаций 30
ФУНКЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 31 Владение Пользование Распоряжение • фактическое обладание землей путем: • - отвода участка на местности; • - перенесение в натуру проектов землеустройства; • - создание зон с особыми условиями использования; • - возведения межевых линий, знаков, заборов; • - охраны от посягательств на участок; • - учета земель на балансе предприятия или в хозяйстве гражданина; • - государственной регистрации права собственности, аренды. • извлечение из земли полезных свойств или дохода другим путем: • - свободного хозяйствования; • - рациональной организации территории; • - защиты земель от процессов разрушения, загрязнения, и заражения вредителями; • - использования имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др. ; • - получение доходов или ренты; • - иным способом. • определение юридической судьбы участка путем: • 1) Изменения статуса участка: • - перевод из одной категории в другую; • - установление определенного порядка пользования; • - возведение строений на участке. • 2) Изменение состава лицсобственников, владельцев и пользователей участка: • - отчуждение участка; • - передача в аренду и т. п. ; • - невозможность существования бесхозных участков. Могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными субъектами
Кадастровая оценка земель 32 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ТЕМА 3.
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 33 Массовая кадастровая оценка земельных участков цель: одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административнотерриториальных образований по оценочным зонам на определенную дату. Рыночная оценка единичного земельного участка цель: определение рыночной, инвестиционной или ликвидационной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки
Новая система кадастрового учета 34 Главными функциями новой системы кадастрового учета будут являться: 1. ведение инвентарного учета объектов недвижимости; 2. регистрация объектов недвижимости и их физических характеристик в новом кадастре; 3. массовая оценка объектов недвижимости в качестве основы новой системы налогообложения недвижимого имущества с учетом стоимости, максимально приближенной к рыночной.
Необходимость перехода от кадастровой оценки земли к кадастровой оценке недвижимости 35 Действующий порядок Налог на имущество предприятий Балансовая стоимость Налог на имущество физ. лиц Кадастр недвижимости Массовая оценка недвижимости Инвентаризационная стоимость Местный налог на жилую недв. С 2006 г. Земельный налог Базовые ставки Кадастровая (массовая) оценка Земельный налог
Необходимость перехода от кадастровой оценки земли к кадастровой оценке недвижимости 36 Действующий порядок Землеустройство Предлагаемый порядок Формирование объектов недвижимости (землеустройство и инвентаризация) Государственные функции Инвентаризация и технический учет зданий и сооружений Кадастровый учет земельных участков Кадастровый учет всех объектов недвижимости
Закон о государственном кадастре недвижимости 37 представлено четкое описание функций кадастра: ведение кадастрового учета, государственной кадастровой регистрации, массовая оценка в целях налогообложения недвижимого имущества, а также итоговая обработка данных и информации; закон предусматривает упрощенное и четкое описание объекта недвижимости (участок земли, здание или часть здания); приводится описание процесса формирования объекта кадастрового учета; результатом процесса государственной кадастровой регистрации является законное существование объекта недвижимости;
Закон о государственном кадастре недвижимости 38 приводится подробное описание роли кадастровых инженеров, ввиду отсутствия отдельного закона; ведение государственного кадастрового учета; приводится описание массовой кадастровой оценки как основы налогообложения недвижимости - ключевой функции нового кадастра; кадастровое разделение территорий (разделение территории Российской Федерации на кадастровые округи (области), кадастровые районы и кадастровые кварталы, позволяющее индивидуализировать единицы недвижимости).
Цель преобразований - создание единой системы регистрации прав и учета, обеспечивающей высокий уровень гарантий прав на недвижимое имущество и качество госуслуг при минимальных издержках Росрегистрация Росреестр Регистрация прав Роснедвижимость БТИ Кадастровый учет земельных участков и зданий, помещений, сооружений Технический учет зданий, помещений, сооружений 39
Оценка стоимости земельных участков 40 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ ТЕМА 4.
Документы, необходимые для оценки земельных участков 41 Документы предоставляются в копиях, заверенных в установленном порядке: Правоустанавливающие документы ( постановление на предоставление земельного участка в собственность или любой из имеющихся документов : решение о выделении земельного участка в собственность, решение о выделении земельного участка в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, договор купли-продажи земельного участка и т. д. ); Правоудостоверяющие документы ( свидетельство о государственной регистрации права, или любой из имеющихся документов : свидетельство о собственности, свидетельство на право пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, государственный акт о предоставлении земельного участка в собственность, государственный акт о предоставлении земельного участка в пользование). Для земельных участков , на которые зарегистрировано право Российской федерации предоставляются копии указанных документов на Российскую Федерацию. Для земельных участков , переданных в аренду – договор аренды земельного участка с дополнениями и изменениями за все года, в течение которых действовал договор, свидетельство о государственно регистрации права ;
Документы, необходимые для оценки земельных участков 42 Кадастровый паспорт земельного участка любой из имеющихся документов : кадастровый план земельного участка, сведения из государственной кадастровой палаты, кадастровый план территории); План границ земельного участка ( данный документ может быть предоставлен в составе землеустроительного или межевого дела, межевого плана , составленного геодезической организацией); Сведения о налоговых платежах за землю на текущий год ( предоставляются в виде справки в свободной форме); Сведения о балансовой стоимости земельного участка ( для юридических лиц); В случае, если на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), предоставляются копии свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости, технические или кадастровые паспорта, или иные документы, позволяющие определить основные параметры объектов недвижимости.
Принципы оценки стоимости 43 Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Принципы оценки стоимости 44 Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Содержание отчета об оценке 45 описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание местоположения земельного участка; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка, его улучшений и окружения земельного участка; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка; обоснование рыночной стоимости земельного участка; итоговая величина рыночной стоимости земельного участка.
Анализ наиболее эффективного использования земли 46 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАРИАНТА НЭИ ТЕМА 5.
Наиболее эффективное использование 47 Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость. Основные критерии: физическая осуществимость юридическая правомочность финансовая оправданность максимальная экономическая эффективность
Наиболее эффективное использование 48 При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.
Методология оценки стоимости земельных участков 49 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ ТЕМА 6.
Подходы к оценке Сравнительный подход Доходный подход Метод сравнения продаж Метод капитализации земельной ренты Метод выделения Метод остатка для земли Метод распределения Метод предполагаемого использования 50 Затратный подход
Методы оценки земельных участков № Наимено вание Описание 1 Метод Может применяться для оценки застроенных и сравне незастроенных ЗУ. ния Чаще всего применяется для оценки незастроенных продаж ЗУ. Определение стоимости: Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. 2 Метод Применяется только для оценки застроенных ЗУ. выделе Определение стоимости: ния Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. 51
№ Наименование Описание 3 Метод распределения Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. 4 Метод капитализации земельной ренты (дохода) Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком ставку капитализации. 52
№ Наименование Описание 5 Метод остатка Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления остаточного дохода от земельного участка (определенного вычитанием из ЧОД от единого объекта недвижимости дохода, относимого только к улучшению) на ставку капитализации земельного участка. 6 Метод предполагаемого использования Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Определение стоимости: Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием ЗУ. 53
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 54 Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке. Подход основан на принципе замещения. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 55 Метод используется для оценки свободных земельных участков и застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий: ü выбор основных факторов стоимости земельного участка; ü определение цен продаж земельных участков — аналогов; ü определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; ü определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка; ü корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка; ü обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 56 где Pi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка; Кij – величина суммы корректировок цены продажи i-го сравнимого участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения).
МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ 57 Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.
МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ 58 VL = Vreal estate – VB где VB – затраты на воспроизводство (замещение) здания; Vreal estate – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).
МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 59 Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: ü наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. ; ü наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; ü соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 60 VL = L * Vreal estate VL = (1 -B) * Vreal estate где L – доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости; B – доля здания в стоимости всего объекта недвижимости; Vreal estate – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 61 Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход земли определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни.
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ 62 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В качестве земельной ренты используется: расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель населенных пунктов; часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ 63 где VL – стоимость земли IL – земельная рента (доход от земельного участка); RL – ставка капитализации для земли.
МЕТОД ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ 64 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
МЕТОД ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ 65 где VL – стоимость земли NOI – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; VB – рыночная стоимость улучшений; RB – ставка капитализации доходов от улучшений; RL – ставка капитализации доходов от земли.
МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 66 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования, но в основном применяется для свободных городских земель, земель под ИЖС, земель предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.
МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 67 где VL – текущая стоимость; CFj – денежный поток периода (года); r – ставка дисконтирования; n – продолжительность прогнозного периода; j – номер прогнозного периода; PS – возможная цена перепродажи земельного участка (стоимость реверсии).
Оценка стоимости частичных имущественных прав на землю 68 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ТЕМА 7.
Частичные имущественные права 69 Частичные имущественные права – это любые права, дающие возможность получения дохода, отличных от полного права собственности. Частичные имущественные права предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть переданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени. Эти права рассматриваются при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в тех случаях, когда необходимость в такой оценке возникает.
К частичным имущественным правам на землю относятся: 70 сами права на землю: право аренды земельного участка, в том числе в составе единого имущественного комплекса (застроенный земельный участок, участок лесного фонда), право субаренды земельного участка, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования (сервитут); права, связанные с земельными участками: право на заключение договора аренды; право на совершение сделок с правами аренды земельного участка (застроенной и незастроенной части), право застройки земельного участка; права, связанные с земельными долями: право аренды земельной доли не выделенной в натуре (в основном это относится к сельскохозяйственным угодьям), доля в праве аренды земли (доля в праве пользования на земельных участках, занятых зданиями со множественностью субъектов прав на них).
Оценка стоимости сельскохозяйственных земель 71 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ТЕМА 8.
Порядок оценки земель сельскохозяйственного назначения Подготовительные работы: (Распределение земель по группам видового использования, Классификация сельскохозяйственных угодий по признакам качества, Проектирование структуры использования сельхозугодий) I этап Определение базовых нормативов, межрегиональный анализ Кадастровая оценка земельных участков 72 II этап
Подготовительные работы Группировка земель сельскохозяйственного назначения: 1 группа – сельскохозяйственные угодья, земли, занятые на дату оценки многолетними плодовыми насаждениями; 2 группа – земли, занятые дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, замкнутыми водоемами, используемыми в хозяйственной деятельности, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; 3 группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), замкнутыми водоемами, не используемыми в хозяйственной деятельности, нарушенные и прочие земли. 73
Этапы оценки сельскохозяйственных угодий I этап (межрегиональная) – оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации Омская область II этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. 74
Содержание и порядок кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий 75
I этап оценки Классификация сельскохозяйственных угодий по признакам качества Классификационные единицы по качеству и мелиоративному состоянию Статистическая и бухгалтерская информация Экспликация сельскохозяйственных угодий Классификация сельхозугодий по признакам качества Свойства почвенных разновидностей Граница пахотной/ непахотной пригодности Площадь и Балл бонитета земель, пригодных под пашню Площадь и Балл бонитета земель, пригодных под кормовые угодья Создание основы для проектирования структуры использования земель 76
Оценка качества сельскохозяйственных угодий по бонитету почв Код КЛАССЫ ЗЕМЕЛЬ, подклассы: тип, подтипы почв 10 1. ДРЕНИРОВАННЫЕ – всего Балл бонитета сельхозугодий Черноземы и луговато-черноземные 13 в т. ч. пахотнопригодных 100 87 85 100 87 100 89 89 85 91 86 89 27 52 60 86 91 Серые лесные 12 Всего 87 11 Черноземы, луговато-черноземные карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 20 Балл бонитета групп земель по мощности органогенного горизонта почв, см 2. СЛАБОДРЕНИРОВАННЫЕ - всего < 10 10 -20 21 -30 31 -40 41 -60 21 Серые лесные глееватые 53 53 22 Лугово-черноземные 94 94 86 96 23 Лугово-черноземные карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 81 81 24 Лугово-черноземные солончаковые 64 64 25 Солонцы лугово-черноземные 51 58 35 52 61 26 Солонцы лугово-черноземные солончаковые 24 - 24 36 50 66 24 37 56 67 81 30 3. ПЕРЕУВЛАЖНЕННЫЕ - всего 31 Черноземно-луговые и луговые 76 76 74 82 32 Черноземно-луговые и луговые карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 61 61 33 Черноземно-луговые и луговые солончаковые 57 57 53 59 34 Лугово-болотные и болотные 45 45 45 35 Солоди 27 - 26 28 36 Солонцы черноземно-луговые 32 52 24 47 56 46 51 42 45 53 40 4. ПОЙМЕННЫЕ - всего 41 Аллювиальные дерновые 47 51 42 51 42 Аллювиальные луговые 51 51 49 53 43 Аллювиальные лугово-болотные и болотные 36 - 36 Все сельскохозяйственные угодья 77 68 82 25 39 57 71 95
Классификация сельскохозяйственных угодий Код КЛАССЫ ЗЕМЕЛЬ, подклассы: тип, подтипы почв 10 1. ДРЕНИРОВАННЫЕ – всего Площадь сельхозугодий, га 13 2086 12 7 2067 12 2053 21 21 7 14 3463 3270 192 37 71 654 2509 7 7 7 2704 Черноземы и луговато-черноземные в т. ч. пахотнопригодных 2704 654 2050 Серые лесные 12 Всего 12 11 Черноземы, луговато-черноземные карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 20 Распределение площадей сельхозугодий по группам мощности органогенного горизонта почв, см 2. СЛАБОДРЕНИРОВАННЫЕ - всего < 10 10 -20 21 -30 31 -40 41 -60 21 Серые лесные глееватые 22 Лугово-черноземные 23 Лугово-черноземные карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 193 24 Лугово-черноземные солончаковые 266 25 Солонцы лугово-черноземные 144 100 44* 36 64 26 Солонцы лугово-черноземные солончаковые 149 - 148* 1* 7242 4422 2451 713 495 2903 680 30 3. ПЕРЕУВЛАЖНЕННЫЕ - всего 31 Черноземно-луговые и луговые 2065 1427 638 32 Черноземно-луговые и луговые карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 1447 33 Черноземно-луговые и луговые солончаковые 71 71 29 42 34 Лугово-болотные и болотные 18 18 18 35 Солоди 699 - 330* 369* 36 Солонцы черноземно-луговые 2942 821 2121* 326 495 190 112 35 121 34 40 4. ПОЙМЕННЫЕ - всего 41 Аллювиальные дерновые 70 35 35* 35 42 Аллювиальные луговые 77 77 43 34 43 Аллювиальные лугово-болотные и болотные 43 - 43* Все сельскохозяйственные угодья 78 12981 9890 2678 871 612 3564 5256
I этап оценки Проектирование структуры использования сельскохозяйственных угодий Система таксономических единиц, созданная при классификации Проектирование структуры использования сельхозугодий Характеристики земель, пригодных под пашню Создание основы для разработки базовых нормативов субъекта РФ 79 Оптимальные площади земель для производства товарной продукции растениеводства и кормов для животноводства
I этап оценки Разработка базовых нормативов для проведения 2 этапа оценки Результаты классификации сельхозугодий Структура использования земель, пригодных под пашню Нормативы урожайности и затрат на производство товарной продукции растениеводства Разработка базовых нормативов для проведения 2 -го этапа оценки Шкалы для оценки плодородия земельных участков Нормативы продуктивности и затрат на производство кормов для животноводства 80
Рентообразующие факторы Плодородие почв II этап оценки Оценивается по свойствам почв Технологические свойства • энергоемкость почв • контурность полей • рельеф • каменистость • внутрихозяйственная удаленность полей Местоположение земель • объемы и классы грузов • качество дорог и расстояние грузоперевозок Оценка проводится по действующим методическим документам 81
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения: II этап оценки Группа Состав Методика расчета УПКСЗ 1 группа сельскохозяйственные угодья, пригодные под По методике ГКО пашню, кормовые угодья, земли, занятые на дату сельскохозяйственных угодий оценки многолетними плодовыми насаждениями; 2 группа земли, занятые дорогами, проездами, прогонами для УПКСЗ равен УПКСЗ 1 группы скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, земли под замкнутыми водоемами, используемыми в хозяйственной деятельности, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; 3 группа земли под древесно-кустарниковой растительностью Минимальный УПКСЗ (за исключением полезащитных лесополос), земли под замкнутыми водоемами, не используемыми в хозяйственной деятельности нарушенные и прочие земли. 82
Скачать презентацию Оценка стоимости земельных участков 1 ВАНДАНИМАЕВА ОЮНА МАШБАТОВНА
Учебные материалы_ОСЗУ_2014_1.pptx