Оценка стоимости недвижимости Ст преподаватель Рягузова Татьяна Ивановна

Оценка стоимости недвижимости Ст. преподаватель Рягузова Татьяна Ивановна

Тема «Основные понятия, цели и принципы оценки Литература: • 1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А. Г. , Федотовой М. А: -Финансы и статистика, 2008. 2. Оценка стоимости недвижимости: уч. пособие Е. Н. Иванова, М. ; КНОРУС, 2008.

Определение недвижимости в ГК РФ • К недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. • К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество

Тема 1. Введение в оценку недвижимости. Вопрос 1. Цели оценки недвижимости Оценочная деятельность необходима: Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащим полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. • Необходимость возникает: • приватизации; • передаче в доверительное управление либо передаче в аренду. принятия инвестиционных решений. • продаже или ином отчуждении недвижимости; • Передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы.

Тема 1. Введение в оценку недвижимости. Вопрос 1. Цели оценки недвижимости • Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает: • при купле-продаже объектов недвижимости; • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; • ликвидации объектов недвижимости; • сдаче недвижимости в аренду;

Тема 1. Введение в оценку недвижимости. Вопрос 1. Цели оценки недвижимости • уточнении налогооблагаемой базы; • Для формирования налоговой базы. В целях совершенствования и унификации порядка налогообложения ведется работа по развитию кадастрового учета объектов недвижимости. Без независимой оценки невозможно обеспечить переход от раздельного налогообложения земли и иных объектов недвижимости к налогообложению единого объекта недвижимости на основе рыночной стоимости. Свое дальнейшее развитие должна получить массовая оценка недвижимости. • кредитовании под залог; • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Вопрос 2. Регулирование оценочной деятельности • • • ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 -ФЗ от 26 июля 1998 г. ФСО № 1 «Общие понятия, принципы и подходы к оценке» ФСО № 2 «Цели оценки и виды стоимости» ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» ФСО № 4» Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» утвержден Приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 года № 508. ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04. 07. 2011 г. № 28 • ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07. 11. 2011 г. № 628.

2. Регулирование оценочной деятельности • • • Стандарты профессиональных организаций: Стандарты СРОО (например , РОО, СМАО) Международные стандарты оценки МССОР RICS Valuation Standards (The Red Book) Европейские стандарты оценки (TEGo. VA)

Вопрос 2. Регулирование оценочной деятельности Формы регулирования оценочной деятельности • 1 уровень регулирования – это государственное регулирование (уполномоченные федеральные органы) • 2 уровень - Национальный Совет по оценочной деятельности • 3 уровень – саморегулируемые организации

Органы контроля и надзора за ОД в России Уполномоченные федеральные органы: • Минэкономразвития РФ осуществляет нормативно-правовое регулирование ОД: выработка государственной политики в области ОД, утверждение федеральных стандартов оценки, методических указаний о государственной кадастровой оценке и нормативных технических документов, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки, утверждение образовательных программ в области оценочной деятельности. • Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) осуществляет надзор за деятельностью СРО оценщиков- проведение плановых (раз в два года согласно плану) и внеплановых проверок СРО

Органы регулирования ОД в Росси Регулирование оценочной деятельности осуществляется: • Национальным Советом по оценочной деятельности НСОД) разработка федеральных стандартов оценки • Саморегулируемыми организациями оценщиков ---- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности • НСОД и СРОО осуществляют контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной

СРОО • Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющая оценщиков на условиях членства. • По состоянию на 9/12 действует 10 СРО оценщиков.

Требования к СРОО • Объединение в составе в качестве членов не менее 300 физ. Лиц оценщиков; • Наличие компенсационного фонда, который формируется за счет ее членов в денежной форме в размере, не менее 30 тыс. руб. • Наличие коллегиального органа управления(совета, наблюдательного совета)функционально специализированных органов и структурных подразделений; • Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями ФЗ № 135

Функции и задачи НСОД • Разработка федеральных стандартов оценки; • Осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность; • Рассмотрение проектов нормативных правовых актов РФ, регулирующих оценочную деятельность и представление рекомендаций к их утверждению уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

Функции и задачи НСОД • Рассмотрение образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению; • Разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков; • Обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности; • Представление интересов саморегулируемых организаций в области оценочной деятельности;

Функции и задачи НСОД • Представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Росссийской Федерации, органах местного самоуправления; • Формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности; • Формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности; • Защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций оценщиков;

Функции Минэкономразвития в области регулирования ОД: • Выработка государственной политики в области ОД • Нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности • Утверждение федеральных стандартов • Утверждение образовательных программ в области оценочной деятельности • Разработка федеральных стандартов оценки в случае нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки • Ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков • Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций

Вопрос 3. Виды стоимости • • В ФСО № 2 определены следующие виды стоимости объекта оценки: Рыночная стоимость; Инвестиционная стоимость; Ликвидационная стоимость; Кадастровая стоимость.

Виды стоимости • 1. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства т о есть, когда:

Виды стоимости. Рыночная стоимость • (продолжение) • Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать исполнение; • Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Виды стоимости. Рыночная стоимость • (продолжение) • Цена сделки представляет собой разумное вознаграждений за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было; • Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Виды стоимости. Инвестиционная стоимость • Инвестиционная стоимость- стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях использования объекта оценки. • В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. • К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

Виды стоимости. Инвестиционная стоимость • Причины отличия инвестиционной стоимости от рыночной: • -различия в оценке будущей прибыльности; • -различия в представлениях о степени риска; • -разная налоговая ситуация.

Виды стоимости. Ликвидационная стоимость • При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Виды стоимости. Кадастровая стоимость • При определении кадастровой стоимости объекта оценки методами массовой оценки определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости обычно связано с массовой оценкой недвижимости.

Вопрос 4. Принципы оценки • 1 группа принципов основана на представлениях собственника о полезности объекта • 2 группа принципов связана на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта • 3 группа принципов обусловлена действием рыночной среды • 4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы оценки • 1. группа принципов основана на представлениях собственника: • Принцип полезности. • Принцип замещения. • Принцип ожидания.

«Основные понятия, цели и принципы оценки» Принципы оценки. • 2. группа принципов обусловлена эксплуатацией собственности: • • • Принцип вклада. Принцип остаточной продуктивности. Принцип баланса Принцип рыночного соответствия Принцип внешего фактора

Основные понятия, цели и принципы оценки» Принципы оценки. • 3 -я группа принципов обусловлена влиянием рыночной среды: • Принцип соотношения спроса и предложения. • Принцип конкуренции. • Принцип регрессии. • Принцип прогрессии. • Принцип экономического разделения

Основные понятия, цели и принципы оценки» Принципы оценки. • 4 я группа Наиболее эффективное использование • Критерии: • Юридическая допустимость • Физическая осуществимость • Финансовая обеспеченность • Максимальная продуктивность

Специфические черты и структура рынка. • Отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости: • - специфический характер оборота недвижимости ( через оборот прав на него) • -высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью • -более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность

Специфические черты и структура рынка. • -формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей • -арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион

Вопрос 5. Этапы оценки • 1. Определение задачи • 2. Составление плана оценки • 3. Сбор и анализ информации и подготовка ее для целей оценки • 4. Выбор подходов и методов оценки • 5. Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения • 6. Составление отчета об оценке. Требования к проведению оценки определены в ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

Этапы оценки недвижимости • I этап. Определение задачи оценки - цель оценки - вид определяемой стоимости - установление оцениваемых имущественных прав - дата оценки • II этап. Составление плана и договора на проведение оценки - график работ по оценке - источники информации - выбор методов оценки - затраты на проведение оценки - денежное вознаграждение за проведение оценки - составление договора на оценку 34

Этапы оценки недвижимости • III этап. Cбор и анализ информации - осмотр объекта и прилегающей территории - юридическое описание объекта недвижимости - физические характеристики и местоположение - экономическая информация - проверка достоверности собранной информации - анализ и обработка информации • IV этап. Aнализ вариантов наиболее эффективного использования - анализ земельного участка как - анализ земельного участка условно свободного с улучшениями - правовая обоснованность выбранного варианта использования - физическая осуществимость - финансовая целесообразность - наивысшая стоимость недвижимости 35

Этапы оценки недвижимости • V этап. Bыбор методов и расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов - оценка стоимости на основе доходного подхода - оценка стоимости на основе сравнительного подхода - оценка стоимости на основе затратного подхода • VI этап. Coгласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости - проверка полученных данных о величине стоимости - допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации - выведение итоговой величины стоимости • VII этап. Cocтавление отчёта об оценке и его согласование с заказчиком 36