ОЦЕНКА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

ОЦЕНКА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ Аспирант РЭУ им. Г. В. Плеханова Поплевина Диана

ВВЕДЕНИЕ В докладе будет рассмотрено следующее: 1. Четыре варианта методики оценки среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость (далее - «доходности» ), которые уже рассматривались более подробно в предыдущих работах [1, 2, 3]. 2. Исходные данные для расчета доходности на первичном рынке жилья г. Москвы за 20102014 годы. 3. Результаты расчета доходности по вариантам методик № 1, 1 а, 2, 3 на первичном рынке жилья г. Москвы за 2010 -2014 годы. 4. Интерпретация результатов расчета доходности по вариантам методики № 2, 3 на первичном рынке жилья г. Москвы за 2010 -2014 годы. 5. Сравнение различных вариантов методики оценки среднерыночной доходности. 6. Графическая интерпретация исходных данных и результатов расчета доходности на первичном рынке жилья г. Москвы по варианту методики № 3. 7. Подробное рассмотрение исходных данных, результатов расчета доходности по потребительским классам на первичном рынке жилья г. Москвы в 2014 году и интерпретация полученных результатов (по варианту методики № 1 а).

ЧЕТЫРЕ ВАРИАНТА МЕТОДИКИ ВАРИАНТ № 1: где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи 1 кв. м. объекта по рыночным данным, руб. /кв. м. ; Cc – средняя стоимость строительства 1 кв. м по данным Росстата, руб. /кв. м. ВАРИАНТ № 1 А: где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи 1 кв. м. объекта по рыночным данным, руб. /кв. м. ; Cc – средневзвешенная стоимость строительства 1 кв. м. жилья по данным проектных деклараций, руб. /кв. м. ВАРИАНТ № 2: где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб. /кв. м; Qc – количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), шт. ; Saa – средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м; ƩIh – данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, руб. ВАРИАНТ № 3: где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб. /кв. м; Sp – объем поглощения площадей, кв. м; ƩIh – данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, руб.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ С 2010 ПО 2014 ГОДЫ Таблица 1 Исходные данные для расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость на первичном рынке жилья г. Москвы за 2010 -2014 годы Показательгод Средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб. /кв. м Росстат Средняя стоимость строительства, руб. /кв. м Проектные декларации Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), шт. Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м. Данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, млн. руб. Объем поглощения площадей, кв. м. 2010 2011 2012 2013 2014 168, 5 185, 5 230, 3 75, 5 166, 7 41, 9 202, 0 41, 7 38, 7 57, 3 109, 0 94, 3 120, 5 112, 0 108, 7 1 175 4 555 12 107 19 775 24 000 90, 0 85, 0 78, 0 71, 4 58 618 56 689 63 100 98 419 97 178 346 153 532 400 764 400 1 217 000 1 416 000

РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО С 2010 ПО 2014 ГОДЫ Таблица 2 Результаты расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость на первичном рынке жилья г. Москвы по методикам 1, 1 а, 2, 3 за 2010 -2014 гг № Вар. Мет. 2012 2013 2014 168, 5 185, 5 230, 3 166, 7 202, 0 Знаменатель, тыс. руб. /кв. м. 38, 7 57, 3 75, 5 41, 9 41, 7 Индекс доходности, % 335, 4 223, 7 205, 1 297, 9 384, 4 Числитель, тыс. руб. /кв. м. 168, 5 185, 5 230, 3 166, 7 202, 0 Знаменатель, тыс. руб. /кв. м. 109, 0 94, 3 120, 5 112, 0 108, 7 Индекс доходности, % 54, 5 96, 8 91, 1 48, 8 85, 9 17 819 71 821 209 118 247 236, 9 346 147, 2 Знаменатель, млн руб. 58 617, 9 56 688, 8 63 100, 6 98 418, 8 97 177, 9 Индекс доходности, % -69, 6 26, 7 231, 4 151, 2 256, 2 Числитель, млн руб. /кв. м. 1 а 2011 Числитель, тыс. руб. /кв. м. 1 2010 58 326, 8 98 760, 2 176 041, 3 202 873, 9 286 032, 0 Знаменатель, млн руб. /кв. м. Индекс доходности, % 58 617, 9 -0, 5 56 688, 8 74, 2 63 100, 6 179, 0 98 418, 8 106, 1 97 177, 9 194, 3 Годы Числитель, млн руб. 2 3

ИНТЕРПРЕТАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА ДОХОДНОСТИ ПО ВАРИАНТАМ МЕТОДИКИ № 2 и 3 Динамика полученных индексов доходности вариантов методики 2 и 3 вполне логичны, учитывая последовательность выхода рынка жилой недвижимости из финансово-экономической ситуации 2008 -2009 гг. (см. таб. 2 ранее). • В 2010 году, сразу после кризиса, девелоперы начали достраивать замороженные объекты, при этом большинство квартир в них было продано до кризиса, в связи с этим отрицательная доходность объяснима. • В 2011 г. начали выходить на рынок новые объекты и доходность инвестиций выросла. • В 2012 г. ситуация на рынке жилой недвижимости становилось все более благоприятной – выходило больше новых объектов, наблюдалась тенденция увеличения платежеспособного спроса, а отсюда и уверенный рост цены предложения, поэтому доходность инвестиций увеличилась на порядок (в границах Старой Москвы). • Расчет показателей с учетом Новой Москвы стал производится с 2013 г. : наблюдается значительное снижение цены предложения за счет появления б. Ольшего количества предложений в Новой Москве по цене значительно ниже, чем в границах Старой Москвы. Также за счет б. Ольшей территории расчета наблюдается увеличение объема поглощения и зарегистрированных ДДУ, увеличение объема инвестиций в жилища, и как следствие снижение расчетной доходности инвестиций. • В 2014 г. вследствие увеличения спроса на объекты Новой Москвы (в особенности это касается Юго-Запада Новой Москвы до 8 км от МКАДА, где в ближайшие годы планируется открытие новых станций метро – п. Коммунарка, д. Рассказовка и т. п. ) застройщики стали «поднимать» цены: цена предложения увеличивается на 21%. Также продолжает расти объем поглощения и количество зарегистрированных ДДУ. При этом рост инвестиций в жилища почти не изменяется – наблюдается коррекция вниз на 1, 3%. Последнее можно объяснить «эхом» нового кризиса начиная со второй половины 2014 г. – снижением покупательской способности рубля, снижением заработных плат, удорожанием иностранных стройматериалов и т. д. и, соответственно, тенденцией к снижению инвестиций в жилье.

СРАВНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ • Доходность по варианту методики № 1 сильно завышена. Во-первых, это можно объяснить тем, что Росстат приводит стоимость строительства 1 кв. м по общей площади жилых домов. Во-вторых, мы предполагаем, что Росстат «опускает» для расчета средней стоимости строительства 1 кв. м жилья некоторые составляющие стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и управленческих (накладных) расходов девелопера. • Тем не менее СМР и накладные расходы составляют лишь часть полных (инвестиционных) затрат на девелопмент. К полным затратам на девелопмент также относят прединвестиционные затраты, затраты на землю, стоимость привлеченных средств, затраты на реализацию площадей и стоимость информационно-консультационных услуг [4]. • Варианты методики № 2 и № 3 (см. рис. 1 далее) учитывают различия в объеме реализованных за период площадей и объеме профинансированного строительства, поэтому они более предпочтительны по отношению к вариантам № 1 и № 1 а.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ (ВАРИАНТ МЕТОДИКИ № 3) Рис. 1. Исходные данные и результаты расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость в г. Москва по варианту методики № 3 а) цена и объем поглощения б) выручка, инвестиции и доходность

СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ДОХОДНОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ОПЕРАЦИЙ В РАЗРЕЗЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КЛАССОВ В 2014 ГОДУ (ВАРИАНТ МЕТОДИКИ № 1 А) Таблица 3 Среднерыночная доходность девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. (по варианту методики № 1 а) Классы Средняя удельная цена предложения в 2014 г. , тыс. руб. /кв. м. Средняя стоимость строительства в 2014 г. , тыс. руб. /кв. м. Индекс доходности, Idd, % Эконом 123, 2 63, 3 94, 7 Комфорт 152, 1 71, 1 114, 0 Бизнес 228, 3 129, 5 76, 2 Элитный 472, 0 258, 2 82, 8 Все классы 202, 0 108, 7 85, 9 • Вариант методики № 1 а позволяет произвести расчет среднерыночной доходности девелоперских операций в разрезе потребительских классов. • Среднерыночная доходность была посчитана по каждому классу за 2014 г. (см. таб. 3 выше). Для этого сначала была разложена по классам средняя удельная цена предложения (см. рис. 2 далее), а затем средняя стоимость строительства (см. рис. 3 далее).

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ Рис. 2. Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. , тыс. руб. /м 2 Рис. 3. Средняя стоимость строительства в разрезе потребительских классов по данным проектных деклараций в г. Москве в 2014 г. , тыс. руб. /м 2

ИНТЕРПРЕТАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ • Результаты расчета среднерыночной доходности и исходные данные по варианту методики № 1 а демонстрируются на рис. 4. • По итогам произведенных расчетов, было установлено, что средняя доходность девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в 2014 г. , включая все потребительские классы, составила 85, 9%. При этом наиболее доходным инвестированием для девелоперов оказался комфорт-класс с доходностью – 114 %, следом за ним экономкласс – 94, 7%. Элитный класс показывает доходность девелоперских операций на несколько пунктов ниже средней по всем классам – 82, 8%. Самые низкие результаты в бизнес-классе с доходностью 76, 2 %. • Высокая доходность комфорт-класса объясняется практически не отличающейся средней стоимостью строительства по сравнению с эконом-классом (71, 1 и 63, 3 тыс. руб. /кв. м. соответственно, рис. 3 ранее), при этом средняя цена предложения в этом классе выше (152, 1 и 123, 2 тыс. руб. /кв. м. соответственно, рис. 2 ранее). Уровень цены в комфортклассе поддерживается, как уже отмечалось, за счет спроса на объекты в Новой Москве (среди которых преобладают объекты комфорт-класса).

РЕЗУЛЬТАТЫ И ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ Рис. 4. Результаты и исходные данные расчета среднерыночной доходности девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. (по варианту методики № 1 а)

Выводы • Варианты методики № 2 и № 3 наиболее точны, поскольку учитывают различия в объеме реализованных за период площадей и объеме профинансированного строительства. • Актуальные и достоверные данные по объемам поглощения делают результаты расчетов по варианту методики № 3 наиболее убедительными. • Основное преимущество варианта методики № 1 а – в возможности определения доходности по различным параметрам, например в разрезе потребительских классов • Результаты по варианту № 1 сильно завышены из-за неполной структуры затрат на девелопмент, учтенной в показателе Росстата «средняя стоимость строительства 1 кв. м. жилья» .

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Стерник Г. М. , Поплевина Д. В. Информационные проблемы оценки доходности инвестиций в девелопмент// «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы 5 -ой международной научно-практической конференции, 10 апреля 2015 г. » / Под ред. В. И. Ресина. – М. : ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В. Плеханова» , 2015. – 262 с. , с. 159 -167. 2. Стерник Г. М. , Поплевина Д. В. , Апальков А. А. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость // «Имущественные отношения в Российской Федерации» . - 2015. - № 7. – С. 37 -48. 3. Стерник Г. М. , Поплевина Д. В. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость (продолжение) // «Имущественные отношения в Российской Федерации» . – 2015. - № 8. –С. 55 -66. 4. Стерник, Г. М. , С. Г. Стерник и М. В. Преминина, 2010. Стандартизация структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе рынка строительства и недвижимости. Механизация строительства и ЖКХ, № 9, с. 7 -10.