Оценка собственности Затратный подход 27 03 2012 1

Оценка собственности Затратный подход 27. 03. 2012 1

Подходы к оценке o ст. 15. ФСО № 1 Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. 2

o Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание нового объекта аналогичной полезности (принцип замещения) 3

Этапы затратного подхода Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования Сземли Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений Снов Стоимость воспроизводства Свосп Стоимость замещения Сзам Расчет накопленного износа (НИ) Физический износ Функциональный износ Внешний износ Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа Сулучш = Снов – НИ Определение итоговой стоимости недвижимости СОН = Сземли + Сулучшен 4

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка 5

o Метод остаточной стоимости земельного участка 6

Метод прямой капитализации: V=NOI/R o o o стоимость строительно-монтажных работ по созданию объекта – минимальное значение денежной суммы, рекомендуемой для продажи объекта оценки согласно принципу замещения Полагая, что ставка капитализации здания не зависит от стоимости строительства будем считать, что она постоянна: Rзд=const Тогда, Ссмр=NOImin/Rзд o где NOImin – это такой минимально-допустимый чистый операционный доход от эксплуатации здания, который позволяет лишь окупить затраты на создание объекта NOImin = Ссмр×Rзд 7

o o Фактический чистый операционный доход должен быть больше минимально-допустимого: NOIфакт> NOImin Разница между фактическим операционным доходом и минимально-допустимым определяет вклад созданного улучшения в стоимость земельного участка NOIземли = NOIфакт – NOImin NOIземли = NOIфакт – Ссмр×Rзд Vземли= NOIземли /Rземли Тогда остаточная стоимость земельного участка определяется согласно Vземли= (NOIфакт – Ссмр×Rзд )/Rземли 8

Расчет ставки капитализации Ставка капитализации здания (улучшения) Rзд=Rd+Rr Rd – ставка дисконтирования, определяемая: o o o кумулятивным методом средневзвешенной стоимости капитала WACC Rr – норма возврата капитала, определяемая: методом Ринга методом Инвуда методом Хоскольда 9

Расчет ставки капитализации Ставка капитализации земли определяется по доходности краткосрочных государственных облигаций с наименьшим сроком до погашения, так как земля считается невосполнимым объектом, и доходность определяется на момент оценки. Rземли=2×d = 2× 4, 76 =9, 52% d – доходность ГКО по данным центрального банка России (cbr. ru) 10

o Домашнее задание 11

Вариант использования земельного участка строительство трех этажного здания Дано: o Средняя арендная ставка торговой недвижимости в Дзержинском районе – 550 руб. /м 2. o Операционные расходы за год – 585000 руб. o Площадь, которая будет сдана в аренду – 823, 76 м 2. o Потери от недоиспользования 5% o Стоимость строительства – 21004006 руб. Найти: Остаточную стоимость земельного участка 12

Вариант использования земельного участка строительство четырех этажного здания Дано: o Средняя арендная ставка торговой недвижимости в Дзержинском районе – 550 руб. /м 2. o Арендная ставка четвертого этажа– 534 руб/м 2. o Операционные расходы за год – 915000 руб. o Площадь, которая будет сдана в аренду – 1109, 99 м 2. o Потери от недоиспользования 7% o Стоимость строительства – 29017941 руб. Найти: Остаточную стоимость земельного участка 13

Определение стоимости нового строительства 14

o Расчет затрат на новое строительство оцениваемых зданий включает определение стоимости воспроизводства, или стоимости замещения. o Наиболее точное представление дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий (особенно памятников архитектуры) такой расчет практически невозможен. 15

Стоимость воспроизводства или восстановительная стоимость o Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки. 16

Стоимость замещения o o Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки. Определяя стоимость замещения оценщик находит объект, который по своим свойствам является аналогом объекта оценки, созданный из современных материалов с применением современных технологий. 17

Стоимость нового строительства в оценке Снов=ПИ+КИ+ПП Снов – стоимость строительства; ПИ – прямые издержки КИ – косвенные издержки ПП – прибыль предпринимателя o o o Стоимость строительства нового объекта в оценке Прибыль Предпринимателя o Прямые Издержки Косвенные Издержки Понятие «издержки» шире понятия «затраты» . «издержки» включают специфические виды затрат: единый социальный налог, потери от брака, гарантийный ремонт и др. 18

Методы определения прямых издержек o Количественный метод – сметное ценообразование n o Учет затрат по укрупненным расценкам n o Используется укрупненные расценки на строительство зданий и сооружений, что снижает трудозатраты процедуры оценки Метод сравнительной единицы n o Используются единичные расценки на строительство зданий и сооружений Использует унифицированные показатели потребительской полезности оцениваемого здания (например, 1 кв. м общей площади, 1 машиноместо и т. д. ) Метод объектов аналогов n Используется в качестве сравнительной единицы объект целиком, а при наличии отличий вводятся корректировки 19

Сметное ценообразование o o o Методические рекомендации: МДС 81. 35 -2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81. 33 -2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве» МДС 81. 25 -2001 «Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительсвте» 20

Сметная стоимость строительства o o сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства, в соответствии с проектными материалами – сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений Полная сметная стоимость складывается из затрат на: n строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений; монтаж технологического оборудования (Ссмр); n на приобретение технологического оборудования, мебели, инвентаря (Соб); n прочих затрат (Спр), включающих проектноизыскательские и научно-исследовательские работы и др. 21

o o Общая (полной) сметная стоимость определяется ПИ=Ссмр+Соб+Спр Структура общей (полной) сметной стоимости различна и зависит от специфики возводимого объекта. 22

стоимость строительно-монтажных работ o стоимость строительно-монтажных работ включает сметную себестоимость и сметную прибыль. Сметная стоимость строительства нового объекта Строительно. Монтажные Работы Ссмр СТОИМОСТЬ Оборудования Соб Прочие затраты Спр Сметная себестоимость Сметная прибыль 23

Сметная себестоимость o Сметная себестоимость делится на группы затрат: прямых затрат и накладных расходов. Сметная стоимость строительства нового объекта Строительно. Монтажные Работы Ссмр Сметная себестоимость СТОИМОСТЬ Оборудования Соб Прямые затраты Прочие затраты Спр Накладные расходы Сметная прибыль 24

Прямые затраты o Прямые затраты (ПЗ) включают статьи расходов непосредственно связанных с производством строительно-монтажных работ: n n n оплату труда рабочих (ЗП), расходы на эксплуатацию строительных машин (ЭМ), материалы (М). o ПЗ=ЗП+ЭМ+М 25

Сметная себестоимость Накладные расходы принимаются в размере 80 -120% от фонда оплаты труда (ФОТ) по смете в зависимости от вида работ (МДС 81 – 33. 2004). 26

Накладные расходы o o Накладные расходы учитывают капитальные вложения, необходимые для обеспечения функционирования строительного производства. Накладные расходы делятся на 4 группы расходов: n n административно-хозяйственные расходы; расходы, связанные с обеспечением функционирования строительной площадки; расходы, связанные с обеспечением работников на строительной площадке; прочие накладные расходы; 27

Сметная стоимость строительства нового объекта Строительно. Монтажные Работы Ссмр Сметная себестоимость Сметная прибыль СТОИМОСТЬ Оборудования Соб Прямые затраты Заработная плата Прочие затраты Спр Накладные расходы Административнохозяйственные Обеспечение функционирования эксплуатация машин Обеспечение рабочих материалы Прочие накладные 28

Сметная прибыль o Сметная прибыль (плановые накопления) – сумма средств, необходимых для покрытия отдельных общих расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы, материальное стимулирование. Сметную прибыль определяют в размере 65% от средств на оплату труда рабочих и механизаторов. Величина сметной прибыли допускается в размере 12% общей суммы прямых затрат и накладных расходов. 29

Сметная прибыль o o o Общеотраслевые материалы плановых накоплений принимаются в размере: - 50% от фонда оплаты труда (от ФОТ) по смете – для ремонтно-строительных работ; - 65% от фонда оплаты труда (от ФОТ) по смете – для строительных и монтажных работ. 30

Сметная стоимость/прямые издержки Основные методы к определению сметной стоимости объектов капитального строительства: o o Ресурсный метод Ресурсно-индексный метод Базисно-компенсационный скользящей цены метод или метод 31

Ресурсный метод Основные процедуры: o Определение (выделение) основных материальных, трудовых и финансовых ресурсов на основе обмеров, расчетов локальных смет, сметных расчетов и ресурсных ведомостей. o Определение стоимости выделенных ресурсов 32

Ресурсный метод Сзп×Тр+Сэм×Тм+См×Рм+Сфр где Тр – затраты труда в человеко-часах; Сзп – сметная цена человеко-часа; Тм – время эксплуатации строительных машин и механизмов в машино-часах; Сэм- стоимость машино-часа строительной машины (механизма); Рм- расход материалов, конструкций, изделий в шт. , кв. м. , куб. м См- сметная цена на материалы, конструкции и изделия; Сфр- сметные финансовые ресурсы. o 33

Ресурсно-индексный метод o o o Основные процедуры: Определение сметной стоимости при базисном уровне цен Приведение сметной стоимости к уровню текущих (прогнозных) цен 34

Ресурсно-индексный метод С=Спз×Iпз+Снр×Iнр+Сп×Iп+Спр×Iпр где Спз- сметная стоимость прямых затрат; Iпз- индекс изменения прямых затрат; Снр – сметная стоимость накладных расходов; Iнр – индекс изменения накладных расходов; Сп – сметная (нормативная) прибыль; Iп – индекс сметной (нормативной) прибыли; Спр – сметная стоимость прочих затрат; Iпр – индекс изменения прочих затрат. o 35

Базисно-индексный метод Основные процедуры: o Определение удельного веса каждого элемента затрат в общей стоимости o Определение индексов для перерасчета стоимости на весь комплекс работ o Определение сметной стоимости при базисном или текущем уровне цен 36

Базисно-индексный метод См×Iм+Сзп×Iзп+Сэм×Iэм+Снр×Iнр+Сп×Iп+Спр×Iпр где См – сметная цена на материалы, конструкции и изделия; Сзп – сметная цена человеко-часа; Сэм – стоимость машино-часа строительной машины (механизма); Снр – сметная стоимость накладных расходов; Сп – сметная (нормативная) прибыль; Iп – индекс сметной (нормативной) прибыли; Спр – сметная стоимость прочих затрат; Iм, Iзп, Iэм, Iнр, Iпр - индексы изменения цен элементов затрат. o 37

Базисно-компенсационный метод или метод скользящей цены Основные процедуры: o Определение базисной сметной стоимости o Прогноз удержания стоимости в связи с возможной инфляцией и ожидаемым ростом цен и тарифов o Расчет дополнительных затрат вызванных реальным изменением цен и тарифов по отношению к базисным условиям 38

Базисно-компенсационный метод или метод скользящей цены где Ро – базисная сметная стоимость; a – постоянная часть расходов (коэффициент торможения); b – доля расходов на сырьё и материалы; Мо, М 1 – среднеарифметическая или средневзвешенная цена (средняя индексов цен) материальных затрат на дату выполнения работ (на дату оценки); с – доля расходов на эксплуатацию машин и механизмов; Sо, S 1 – среднеарифметическая или средневзвешенная зарплата с отчислениями на социальное обеспечение на дату выполнения работ (на дату оценки); 39

Базисно-компенсационный метод или метод скользящей цены d – доля транспортных расходов; o То, Т 1 – среднеарифметическая или средневзвешенная цена (средняя индексов цен) материальных затрат на дату выполнения работ (на дату оценки) o a+b+c+d выражает в целом 100% сметной стоимости. Мо/М 1, Sо/S 1, То/Т 1 – соотношение индексов цен на материалы, ресурсы, заработную плату и транспортно эксплуатационные расходы. 40