Оценка собственности Сравнительный подход. Согласование результатов 15. 05.

Оценка собственности Сравнительный подход. Согласование результатов 15. 05. 2012 1

Подходы к оценке o ст. 14. ФСО № 1 Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 2

Сравнительный подход o Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. 3

Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится невозможным и нецелесообразным 4

Условия применения: o o o Объект оценки не должен быть уникальным Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, техническим и другим характеристикам Дата, на которую известна цена аналога должна быть близка по времени к дате оценки Информация должна быть достаточной Факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы. 5

Процесс оценки o o Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка. 6

Этапы оценки Изучение рынка, сбор информации и предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки Выбор единиц и элементов сравнения объекта оценки и аналогов Сравнительный анализ объекта оценки и объектов аналогов по всем элементам сравнения Корректировка значений единиц сравнения для объектов аналогов по всем элементам сравнения с обоснованием шкалы корректировок Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам для установления стоимости объекта 7

Преимущества подхода o o o Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке В ценах продаж отражаются изменение финансовых условий и инфляция Статистически обоснован Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов Позволяет получать точные результаты при оценке активов на активных рынках При наличии большого количества информации достаточно прост в применении 8

Недостатки подхода o o Нет абсолютно одинаковых продаж Сложность сбора информации о фактических ценах продаж Зависимость от активности и стабильности рынка Базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития объекта 9

Недостатки подхода при оценке бизнеса o o Сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об объектах аналогах (многие закрытые акционерные общества и общества с прочей организационно-правовой формой не раскрывают данную информацию) Требуется вносить существенные корректировки из -за сильных различий предприятий между собой (оборудование, ассортимент, стратегия развития, качество управления и т. д. ) 10

Методы оценки недвижимости o Метод сравнения прямых продаж o Метод парных сравнений o Метод мультипдикатора 11

Методы оценки бизнеса o Метод рынка капитала o Метод сделок o Метод отраслевых коэффициентов 12

Оценка бизнеса o Метод рынка капитала o Метод сделок 13

Оценка бизнеса o o Метод рынка капитала основан на сравнении цен на единичную акцию предприятия Метод сделок основан на прямом сравнении оцениваемого предприятия с аналогичными, в отношении которых известна цена контрольного пакета акций или предприятия целиком 14

Этапы оценки совпадают Изучение рынка и поиск аналогичных предприятий Финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации Расчет оценочных мультипликаторов Применение мультипликаторов к объекту оценки Выбор величины стоимости оцениваемого объекта Внесение итоговых поправок на степень контроля (премия/скидка) 15

Различия методов Различие Особенность Метод рынка капитала Метод сделок Типы информации исходной Цены на единичные Цены продаж акции предприятий контрольных пакетов аналогов акций, информация о слияниях и поглощения Время анализируемых Данные о текущих Информации о ранее сделок ценах акций свершенных сделках Учет контроля элементов Цена одной акции не Цена контрольного учитывает никаких пакета включает премию элементов контроля за элементы контроля Результат оценки Стоимость одной Стоимость контрольного акции или пакета или предприятия в 16 неконтрольного целом пакета

Поиск аналогов o o должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, важнейшие из которых: идентичность отрасли и продукции сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегии развития сопоставимость финансовых показателей географическая близость 17

Определение мультипликаторов Мультипликатор – соотношение между стоимостью и финансовым показателем (ставка капитализации является аналогом мультипликатора) для расчета мультипликатора необходимо: o определить стоимость предприятия (величину капитализации, результат умножения цены акции на количество акций в обращении) o вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, объем производства и т. п. ) либо за определенный период, либо на дату оценки o разделить стоимость предприятия поочередно на каждый финансовый показатель 18

Определение мультипликаторов o o В оценке бизнеса обычно используют четыре группы мультипликаторов: цена / прибыль (денежный поток) цена / дивиденды цена / выручка от реализации цена / стоимость активов 19

Мультипликатор цена/прибыль (денежный поток) Выбор мультипликатора зависит не только от полученной финансовой информации, но и от структуры активов предприятий: n n мультипликатор «цена/денежный поток» целесообразнее использовать для оценки предприятий владеющих недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, хотя рыночная может расти. Это объясняется тем, что при расчете денежного потока амортизационные отчисления прибавляются к чистой прибыли. Мультипликатор «цена/чистая прибыль» рекомендуется использовать, если в активах предприятия преобладает быстроустаревающее оборудование 20

Мультипликатор цена/дивиденды o o o может рассчитываться на базе фактических или потенциальных дивидендных выплат. потенциальные дивидендные выплаты представляют собой типичный для объектов аналогов процент от нераспределенной прибыли. использовать целесообразно если дивиденды на объектах аналогах выплачиваются стабильно 21

Мультипликатор цена/выручка o o обычно используется в комплексе с другими мультипликаторами, однако наиболее целесообразно его применять при оценке в сфере услуг и при анализе предприятий, имеющих различные налоговые условия. этот мультипликатор является модифицированным вариантом капитализации прибыли, так как предполагается, что в аналогичном бизнесе уровень рентабельности продукции практически одинаков. 22

Мультипликатор цена/активы o o Целесообразно применять при оценке холдинговых компаний либо в тех случаях когда в короткий период необходимо продать значительную часть активов Расчет осуществляется в два этапа: n n Определение стоимости чистых активов Определение соотношения между стоимостью акций и стоимостью активов 23

o Для повышения объективности оценки можно использовать метод избыточной прибыли или метод бездолговой оценки. Метод избыточной прибыли – корректировка стоимости компании на сумму капитализированной прибыли, которая обеспечивается наличием у фирмы гудвила и других нематериальных активов 24

Метод бездолговой оценки o o используется при существенных различиях в структуре капитала оцениваемого и сопоставимых предприятий, например, если предприятие аналог привлекает заемные средства на долгосрочной основе, а оцениваемое компания использует только собственный капитал Основан на условном допущении, что предприятие аналог, как и оцениваемое не использует долгосрочных займов. 25

Метод бездолговой оценки Исходя из допущения производятся следующие расчеты: n n Прибыль увеличивается на сумму выплаченных предприятием аналогом процентов и корректируется на ставку налогооблажегния Рыночная стоимость инвестиционного капитала предприятия аналога расчитывается как сумма рыночной стоимости собственного капитала и рыночной стоимости долга Расчитывается мультипликатор «рыночная цена иныветиционного капитала/ прибыль на бездолговой основе» Определяется рыночная стоимость бизнеса 26

Метод отраслевых соотношений (метод отраслевых коэффициентов) o 27

Метод отраслевых соотношений заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений, или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающим их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты, или соотношения, рассчитываются на основе статистических наблюдений 28

Применение на практике Рынок купли продажи готового бизнеса в России только развивается, поэтому данный метод не получил широкого распространения в силу отсутствия достоверных и достаточных соотношений. На западе в результате обобщения были разработаны достаточно простые соотношения для определения стоимости оцениваемого объекта 29

Пример отраслевых соотношений o o Страховая компания = в интервале 120 -150% годовых комиссионных Бензозаправочная станция = в интервале 120 – 200% месячной выручки Предприятия розничной торговли = в интервале 75 – 150% величины чистого годового дохода + стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие Автомастерская = месячная прибыль *2 + рыночная стоимость оборудования 30

Пример отраслевых соотношений o o o Бары и кафе = объем продаж за полгода + стоимость лицензии Пиццерии, кофейни = месячная прибыль *4 + стоимость запасов Рекламное агентство = 75% годовой выручки Хлебопекарни = 15% годового объема продаж + стоимость оборудования + стоимость запасов Аптека = 75% годовой прибыли + стоимость оборудования + стоимость товарных знаков 31

o Согласование результатов оценки различными подходами 32

Согласование результатов оценки. Пример o Затратный подход – 333 290 тыс. руб. o Сравнительный подход - не применялся ввиду отсутствия информации о сделках с аналогами. o Доходный подход – 1 004 914 тыс. руб. 33

Согласование результатов оценки o o В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных подходов и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется путем согласования стоимости, полученных каждым подходом. 34

Согласование результатов оценки o o Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Решение вопросов об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки. Для получения окончательного вывода анализируются преимущества каждого из примененных методов. 35

Согласование подходов Показатели Подходы к определению рыночной стоимости Затратный Сравнительный Доходный Достоверность информации 0, 5 – 0, 5 Полнота информации 0, 6 – 0, 4 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 0, 5 – 0, 5 Способность учитывать конъюнкутру рынка 0, 4 – 0, 6 Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта 0, 3 – 0, 7 Допущения принятые в расчетах 0, 7 – 0, 3 3 – 3 0, 50 – 0, 50 Сумма Весовые показатели достоверности метода оценки 36

Рыночная стоимость ОАО «ПЗСП» Подход Затратный Сравнительны й Доходный Значение, тыс. руб. вес 333 290 1 004 914 0, 5 Итого: Взвешенное значение, тыс. руб. 166 645 502457 669 102 ВЫВОД. Рыночная стоимость ОАО «ПЗСП» по состоянию на дату оценки составляет 669 102 000 (шестьсот шестьдесят девять миллионов сто две тысячи) рублей. 37